多年來房地產最佳購買機會

每個房地產周期都會產生同樣的時刻：頭條新聞仍然殘酷，數據仍然醜陋，對於任何等待解除警報的人來説，機會已經消失了。

商業房地產現在正處於那個時刻。辦公室空缺。再融資牆。區域銀行風險敞口。永久性損傷的預測。喋喋不休的傻瓜和即時專家宣佈該資產類別不可投資。

這一聲明就是真相。

當條件良好時，市場不會觸底。當條件不好時，它們會觸底，但在邊際上會變得不那麼糟糕--幾個關鍵指標表明，這正是商業房地產目前正在經歷的轉變。

交易量連續幾個季度受到抑制。資產開始以反映更高的上限利率和更現實的融資假設的價格清算。內部人士正在購買。私募股權正在為不良策略籌集資金。公共房地產投資信託基金的交易價格相對於淨資產價值有顯着折扣（在某些情況下低於有形賬簿），同時仍能產生實際現金流。

這些不是市場頂部存在的條件。當悲觀主義成為共識時，它們就存在。

有一款ETF專門為此刻打造--一種基於規則、收益率驅動的方法，迫使您購買其他人正在出售的產品，在房地產投資信託市場的各個角落進行多元化投資，並支付您等待復甦的費用。

這正是它屬於您的投資組合的原因。

在每個周期中，都會有某個時刻，頭條新聞仍然很糟糕，數據仍然看起來很難看，但如果你等待澄清，機會已經在你身后。商業房地產現在正處於那個時刻。這種敍述仍然是無情的負面。辦公室空缺、再融資牆、地區銀行風險敞口以及對永久性損害的可怕預測主導了談話。專家立即宣佈該資產類別不可投資。這正是為什麼它開始看起來像一個底部，而不是頂部。

當條件良好時，市場不會觸底。當情況不好的時候，它們會觸底，但在邊際上會變得不那麼糟糕。在商業房地產領域，幾個關鍵指標表明我們正在經歷這一轉變。交易量連續幾個季度一直低迷--價格發現過程中會發生什麼。買家后退，賣家拒絕投降，沒有任何交易。這種僵局不會永遠持續下去。資產越來越多地開始以反映更高的上限利率和更現實的融資假設的價格清算。底部就是這樣形成的：一次進行一筆令人不安的交易。

資本市場也在悄然企穩。信貸利差雖然波動不定，但遠未接近危機水平。貸方已經撤回，但並沒有消失。債務基金、私人信貸工具甚至一些銀行都在選擇性地重新進入市場，特別是有強大讚助的優質資產。每個人都擔心的再融資牆是真實存在的，但它正在被解決，而不是一下子引爆。擴張、重組和股權注入正在爭取時間。在痛苦的周期中，時間通常是讓價值觀找到下限的原因。

同樣重要的是要認識到商業房地產不是一塊巨石。頭條新聞集中在門户城市陷入困境的辦公樓上，但很大一部分市場基本面良好。與物流和電子商務相關的工業地產仍然有需求。多户住房繼續受益於許多地區的結構性供應限制。即使在辦公室內部，也存在越來越大的分歧：不斷增長的市場中的獎盃和A級建築的價值遠高於舊商品空間。資本已經開始區分什麼受到損害，什麼只是失寵。

也許我們更接近底部的最令人信服的論點來自行為而不是數據。內部人士正在購買。私募股權公司正在為不良房地產策略籌集資金。儘管擁有能夠產生實際現金流的投資組合，但公共房地產投資信託基金的交易價格相對於淨資產價值存在顯着折扣--在某些情況下低於有形的賬面價值。這些並不是市場頂部通常存在的條件。當悲觀主義成為共識時，它們就存在。

願意保持耐心的激進投資者在這方面有優勢。房地產周期是緩慢的，這意味着復甦不會是一條直線。會有更多的負面新聞。還會有更多的減記。一些資產將破產，一些貸款人將蒙受損失。這是清理上一輪過剩的成本。然而，對於專注於優質資產、強勁的資產負債表和保守承保的投資者來説，這是長期回報播種的階段。

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公開市場通過股權房地產投資信託基金和商業抵押房地產投資信託基金提供了一種特別有吸引力的方式來表達這一觀點。

股權房地產投資信託基金為基礎房地產投資組合提供直接投資，目前許多投資信託基金的定價相對於私人市場價值有大幅折扣。在某些情況下，投資者可以購買高質量的工業、住宅或位置優越的辦公資產投資組合，其價格意味着上限利率遠高於這些房產在正常化市場中的水平。這種折扣增加了安全邊際，同時允許投資者獲得收入並參與最終的復甦。資產負債表強度至關重要。處於最佳地位的股權房地產投資信託基金在未來幾年內錯開了債務期限、獲得資本的機會以及通過從不良賣家手中收購資產來進攻的能力。

商業抵押房地產投資信託基金提供了一個不同但同樣引人注目的角度。這些工具在資本結構中的地位較高，往往有創收財產作擔保。對商業房地產的擔憂將這一領域的收益率推高至非常有吸引力的水平，即使是相對保守的貸款價值比支持的投資組合也是如此。與歷史標準相比，這些貸款的息差仍然很大，這意味着投資者正在為最終可能證明不像目前定價的那麼嚴重的風險得到補償。隨着信貸狀況穩定和違約結果變得更加清晰，創收和價格上漲都有潛力。一如既往，關鍵是承保紀律。投資者應該關注那些在應對信貸周期、維持流動性並避免在錯誤的時間獲取收益率方面有良好記錄的經理。

這一點歷史是明確的。房地產領域的最佳回報是由那些願意介入的人在融資稀缺、情緒消極且未來看起來不確定的情況下創造的。儲蓄和貸款危機之后情況確實如此。全球金融危機之后，情況確實如此。這很可能再次成為事實。當頭條新聞轉為積極且經濟學家宣佈形勢明朗時，輕松賺錢就已經賺到了。

商業房地產還沒有達到頂峰。它正在經歷一個觸底過程，感覺不舒服且不均勻。這種不適就是機會。耐心、積極的投資者能夠忽略噪音、專注於基本面並隨着時間的推移承諾資本，他們有機會以已經反映大量壞消息的價格購買長期資產。在這個行業，這是你最接近的機會對你有利的。

商業地產復甦的玩法有很多。大多數都需要耐心。有些需要勇氣。一些公司既提供收入，又提供購買已經令人討厭的東西的嚴格框架。ALPS REIT股息狗ETF（紐約證券交易所代碼：RDOG）完全屬於最后一類，值得認真研究。

RDOG建立在一個簡單的想法之上，這個想法在股票領域已經發揮了幾十年的作用，並出人意料地很好地轉化為房地產。它對房地產投資信託基金採用了「道瓊斯之狗」的方法--選擇整個行業收益率最高的公司並對其進行同等權重。具體而言，該基金在九個細分領域中分別擁有五個收益率最高的房地產投資信託基金，提供廣泛的多元化，同時保持嚴格的價值紀律。

這現在很重要。房地產投資信託基金市場存在嚴重分歧，在許多情況下，定價錯誤。如今的高收益率通常是價格下跌的結果，而不是現金流崩潰的結果。RDOG迫使你係統地購買這些錯位，而不是追逐少數「安全」的名字，每個人都已經擁有。

還有另一個微妙但重要的功能：同等權重可以防止最大的房地產投資信託基金集中，並確保投資於錯位最嚴重的較小規模和中型規模的名稱。在一個機會可能來自被迫拋售、再融資壓力和不分青紅皁白的悲觀主義的周期中，這正是你想釣魚的地方。

這不是一個理論價值遊戲。坐在那里保持耐心是值得的。

該ETF目前的收益率約為6.5%至7%，具體取決於衡量標準，遠高於REIT類別4%中間區間的平均水平。這種收益率同時做兩件事：補償你在困難環境中承擔的房地產風險，並表明有多少悲觀情緒已經被計入基礎資產。

在融資成本高企且資本稀缺的市場中，收入再次重要。由實物資產和合同租金支持的6%至7%的收益率不容小覷，尤其是當您認為基礎資產價值更接近低谷而不是峰值時。

這就是RDOG在當前市場上真正閃耀的地方。該基金並不試圖預測哪個REIT子行業將首先復甦。它不會對利率或辦公室利用率做出宏觀呼籲。它只是購買整個地區最便宜的創收房地產證券，並進行系統性的再平衡。這正是往往優於擺脫困境周期的方法。

房地產復甦是混亂的。工業可能會堅持下去。多家庭可能會動搖。辦公室可能會繼續一分為二。零售業將再次給人們帶來驚喜。沒有人能完全正確地確定序列。基於規則、以收益率為導向的分配迫使人們接觸所有這些，同時最大程度地依賴已經為災難定價的東西。

還有一個重要的結構性點：RDOG排除了抵押貸款房地產投資信託基金，后者往往對短期融資成本和信貸利差更加敏感，而是專注於擁有基礎資產的股權房地產投資信託基金。這使該基金傾向於資產價值的長期復甦，而不是融資市場的短期波動。

讓我們明確一點。這不是一個安全的、防禦性的REIT ETF。你買的是高收益的房地產投資信託基金，這通常意味着你買的是壓力。其中一些公司的資產負債表將受到挑戰。有些人需要以更高的利率再融資。一些人將削減股息。這就是該戰略的本質。

同等權重還意味着您不會躲在資產負債表堡壘般的大型房地產投資信託基金中。您正在接觸市場中存在機會的部分--這伴隨着波動性。

流動性是另一個考慮因素。這是一隻相對較小的ETF，這意味着它不是該領域交易量最大的工具。對於耐心的投資者來説，這一切都不是問題。只有當您試圖交易它時，這纔是一個問題。

如果您像我一樣相信商業房地產更接近底部而不是頂部，那麼您希望接觸已經重新定價的市場部分。當你等待的時候，你需要收入。你需要在各個子行業進行多元化。你想要一個過程，迫使你買別人賣的東西。RDOG檢查了所有這些盒子。

這並不是經濟復甦的唯一方式。您可以選擇個人房地產投資信託基金。您可以通過抵押房地產投資信託基金增加資本儲備。如果你有資金和耐心，你可以購買私人資產。RDOG提供的是一種紀律嚴明、創收且坦率地逆勢的方式，可以利用機會，而不必在時機或子行業選擇上完全正確。

對於耐心、積極的投資者來説，這種組合很難忽視。

這不是頭條新聞會給你帶來的。這就是機會通常所在。

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