儘管資產負債表強勁，但為何同意房地產2026年仍將走低

上個月的大部分時間我都在分析淨租賃信貸結構-- Realty Income的A-評級、NNN REIT的長期債務堆棧、與BBB懸崖的緩衝距離如何轉化為現實世界的彈性的機制。每次，問題都是一樣的：在某件事崩潰之前，這家公司還有多少空間？

在Agree Realty（紐約證券交易所代碼：ADC）時，我遇到了不同的問題。房間很明顯。我不明白的是為什麼公司沒有更多地使用它。

的數字

預計淨債務與經常性EBITDA：3.5x。

該數字包括未結算的遠期股票發行的收益。剔除這些因素，這一數字為5.1倍--仍在投資級淨租賃REIT的範圍內，但我認為這一差距值得關注。就背景而言，許多BBB評級的淨租賃同行的運營範圍為5.0-6.0x。差異約為9億美元的遠期股權，截至2025年第三季度尚未結算--時機，而不是信貸壓力。

資料來源：2025年第三季度收益發布（2025年10月21日）; 2025年第三季度收益電話會議記錄（2025年10月22日）。

要點：即使不包括遠期股權，這兩個數字都處於正常淨租賃運營範圍內。

AFFO支付率：約70%。

第三季度AFFO每股1.10美元，同比增長7.2%。管理層將2025年全年指引上調至4.31美元至4.33美元，意味着中點時增長4.4%。這使得AFFO每一美元中約有30美分未分配給股息。與派息率在70年代中期至80年代以下的同行相比，ADC的保留率比大多數公司都高。

資料來源：2025年第三季度收益發布（2025年10月21日）。

要點：ADC比大多數淨租賃同行保留更多的內部資本。

三項信用評級，均為投資級。

惠譽於2025年8月12日給予ADC A-發行人評級，前景穩定，理由是「卓越的租户信用質量」和「行業領先的資本渠道」。穆迪將該公司評級從2022年3月的Baa 2升級為Baa 1。標準普爾全球評級於2024年7月將ADC從BBB升級至BBB+。

在淨租賃方面，任何機構的A級評級都很少見。房地產收入進行它。ADC現在從惠譽進行它。即使在其最低評級- BBB+從標準普爾- ADC坐在兩個缺口以上的投資級懸崖。據我所知，這是這個領域最寬的結構緩衝之一。

資料來源：惠譽評級（2025年8月）;穆迪投資者服務公司（2022年3月）;標準普爾全球評級（2024年7月）。

2026年投資指導：12.5 - 15億美元。

是這樣的2025年，ADC實際部署了15.5億美元。2026年的指導範圍低於此。在低端，這比該公司剛剛做的事情減少了3億美元。這可能是紀律，也可能是對交易流程和定價的謹慎。我所知道的是，ADC選擇不完全部署其已建立的容量。

資料來源：Agree Realty 2025年投資活動和2026年投資展望（2026年1月5日）。

結論：儘管有空間，管理層還是選擇了剋制。

什麼可以改變這一點

我會關注三個行為改變的信號。

2026年AFFO與共識相關的指導。這條街的價格約為4.54美元。如果當第四季度結果公佈時，ADC的指導有意義地低於這一水平，那就告訴我這種限制仍在繼續。如果他們以上指導，這可能是管理層準備踩下加速器的第一個信號。

前遠期槓桿壓縮。第三季度的5.1倍數字（沒有計入遠期股權的數字）纔是真正的資產負債表所在。隨着這些產品將持續到2026年中期，這個數字應該會壓縮。它的移動速度可以告訴你堡壘的敍述是結構性的還是僅僅是時間性的。

IG租户混合漂移。截至2025年底，ADC年化基本租金約66.8%來自投資級租户。我預計不會出現戲劇性的變化，但如果它跌破65%或升至68%以上，這將是一個關於承保理念走向何方的安靜信號。

我看到了什麼

ADC於2月10日收盤后報告2025年第四季度財報。財報電話會議於美國東部時間2月11日上午9：00舉行。

我對學位的看法可能是錯誤的，但我認為ADC正在支付質量溢價。66.8%的IG租金卷意味着更低的上限率（2025年加權平均收購上限率為7.2%），有機租金上漲速度較慢，增長上限在結構上低於願意承擔更多租户信用風險的同行。70%的支付率是抵消。這種權衡是否會創造價值或機會成本取決於投資者優先考慮的事項--短期增長或資產負債表的持久性。我認為在這樣的IG濃度下你不會同時獲得兩者。

這些數字講述了一個故事。無論它改變了什麼--那部分都是你的。

披露：本文僅供參考，不構成投資建議。撰寫本文時，作者在ADC中沒有擔任任何職位。

資料來源：同意房地產2025年第三季度盈利發佈（2025年10月21日）同意房地產2025年第三季度盈利電話會議記錄（2025年10月22日）惠譽評級- Agree Realty Corporation，A-穩定（2025年8月）穆迪投資者服務公司-Baa 1（2022年3月升級）標準普爾全球評級- BBB+（2024年7月升級）Agree Realty 2025年投資活動和2026年投資展望（2026年1月5日）

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