阿爾法購買：在一個被擊敗的行業中遵循內部人士的信念

去年對房地產投資信託基金並不友好，這是客氣地説。房地產是市場表現最差的領域之一，不是因為建築物消失或租户都停止支付租金，而是因為市場決定懲罰任何看起來哪怕是一點點「債券」的時候利率變得粘滯。當投資者可以從現金或短期國債中獲得豐厚收益時，他們突然對伴隨價格波動而來的REIT股息失去了耐心。再加上對商業地產、再融資風險和常見的衰退惡魔的喋喋不休，你就有了一個全行業估值壓縮的完美設置。

這正是我現在關注的原因。

當人們仍在爭論為什麼你不應該擁有房地產時，房地產通常是賺錢最多的行業之一。房地產投資信託基金不需要蓬勃發展的經濟就能復甦。他們需要穩定。他們需要一個停止每周改變估值計算的利率環境。他們需要正常運轉的信貸市場、可預測的再融資窗口，以及現金流的時間來證明它們比頭條新聞所暗示的要持久得多。如果這些部分到位，2026年可能會成為該行業令人驚訝的一年，因為預期已經很低，而且定位仍然謹慎。

這讓我想到了我最喜歡的在遭受重創的行業中尋找機會的方式之一：內部人收購。

當一個行業表現不佳時，人羣往往會立即放棄它。這就是價格被恐懼而不是基本面驅動的時候。內部人士購買股票並不是因為他們想要「交易」。「他們購買是因為他們認為市場對企業的長期盈利能力定價錯誤，他們比任何讀頭條新聞和盯着價格圖表的人更瞭解日常現實。他們不能根據重要的非公開信息進行購買，但他們絕對了解租賃趨勢、租户行為、續約利差、融資條件和資產負債表的真實狀況。

換句話説，內部人士往往來得很早。有時痛苦地太早。但當內部人購買開始出現在市場討厭的行業時，這就是你忽視的信號，風險自負。

現在，它出現在房地產投資信託基金中。這很重要，因為房地產是少數幾個管理團隊可以比較公開市場定價和私人市場現實的行業之一，而大多數首席執行官卻不能。他們看到了出價。他們看到了融資條款。他們看到哪些資產是流動性的，哪些不是，以及當一筆交易實際交易時，真正的上限利率是什麼樣的。當內部人士在經歷了一段艱難的時期后購買自己的REIT股票時，通常是因為股票對房地產的定價遠低於私人市場的價格。這種脱節不會永遠持續下去。

讓我們來談談4只內部人購買引人注目的房地產投資信託基金，以及為什麼每一隻都受到您的關注。

Agree Realty（ADC）是房地產投資信託基金領域中最清潔的商業模式之一。它是一家淨租賃房東，這意味着它擁有長期出租給強大的運營公司的單租户物業。「網」部分很重要。在許多此類租賃中，租户負責財產税、保險和維護。這將很大一部分通貨膨脹和運營成本風險從房東手中轉移，並創造了更穩定、更可預測的現金流。當你想獲得報酬來等待，並且你不想每天早上醒來都想知道管理層是否需要削減股息或以可怕的價格發行股票時，你就會購買這種房地產投資信託基金。

這里的內部購買傳遞了一個非常具體的信息。這表明人們相信，即使在利率較高的世界中，該模型仍然具有持久性，而且市場過度低估了合同租金的長期價值和保守的資產負債表。ADC不是「故事股」。「這是一臺現金流複合機器，一旦利率恐慌消退，這些機器往往會看起來好得多。

Clipper Realty（紐約證券交易所代碼：CLPR）是一種完全不同的動物，這就是它有趣的原因。這是一家專注於紐約市的小型房地產投資信託基金，投資組合集中在住宅房地產領域。這意味着股票的生死取決於當地基本面：租金水平、入住率、運營成本以及紐約市場的政治和監管現實。它不是一個資金來源無盡的多元化國家平臺。它是一家在困難市場中專注的運營商。而這些正是當情緒變得負面時可能會嚴重定價錯誤的公司。

當內部人士介入購買CLPR這樣的名字時，您應該注意。內部人士購買規模較小、關注較少、表現不佳的房地產投資信託基金通常是市場已經轉向悲觀情緒的線索。這並不意味着股價不能下跌。這確實意味着最接近實際資產和實際現金流的人相信當前價格提供了有利的長期設置。

LTC Properties（紐約證券交易所代碼：LTC）是一家醫療保健房地產投資信託基金，專注於老年住房和熟練護理資產。如果你想要一個基本面在好轉之前看起來很糟糕的行業，那就是它。老年住房和熟練護理領域經歷了很多：勞動力成本壓力、運營商壓力、入住率重置以及大量投資者的懷疑。但長期需求驅動力不會消失。人口老齡化是真實存在的。護理的需要是真實的。問題總是關於承銷、運營商以及租賃和貸款的結構。

LTC的內部買入很重要，因為這可能是內部對資產層面表現的看法正在改善的跡象，而且市場仍在對該行業定價，就像它被永久性損害一樣。醫療保健房地產投資信託基金內部人士往往會受到紀律處分。當他們購買時，這通常意味着他們看到保險範圍的穩定、現金流的更好可見性以及走向更正常基本面的道路。

西蒙房地產集團（紐約證券交易所代碼：SPG）是零售房地產藍籌股巨頭，它是懶惰敍事如何創造機會的一個很好的例子。人們仍然像2009年一樣談論「購物中心的消亡」。與此同時，美國最好的購物中心和奧特萊斯已經變得更接近現代綜合用途目的地。他們集中了最強大的品牌，吸引真正的流量，產生強勁的租户銷售，並賦予房東定價權。SPG還擁有一臺再開發機器，可以將表現不佳的面積回收到更高價值的用途中。

每當利率上漲或經濟衰退擔憂襲來時，SPG就會被視為宏觀出氣筒。這是內部人購買最重要的時候。SPG這樣的公司內部人士的購買往往是一個信號，表明市場正在將「一般零售」與「優質零售房地產」混為一談，並且它正在貼現比頭條新聞暗示的更具彈性的現金流。

這是Alpha Buying讀者的要點。

去年，房地產投資信託基金被壓垮是因為利率和恐懼推動了估值討論，而不是因為現金流消失。如果我們有一個更穩定的利率環境和一個更正常的信貸背景，該行業就不需要英雄般的表現來反彈。它只是需要更少的不確定性和一點時間。當內部人士在這種環境下購買時，市場通常會通過這種方式獲得一個安靜的信息：價格是錯誤的。

這並不意味着你通過內部購買購買每一筆房地產投資信託基金然后睡覺。這意味着你要在表現不佳的行業建立一個觀察名單，跟蹤真正瞭解這些企業的人，並尋找表明信念而不是象徵性姿態的購買集羣。

在一個令人討厭的行業，內部人購買是你能得到的最好的「告訴我什麼重要」信號之一。現在，房地產投資信託基金正在為我們提供這一點。