貝特曼諮詢劉宇對話美國移民局前總管!拆解EB-5排期、綠卡捷徑與鹿鳴谷·蘭亭雪墅項目核心價值!

在 EB-5 投資移民的複雜版圖中，政策的風吹草動都牽動着無數投資人的心。2025 年 9 月 7 日（上周日）上午 10 點，貝特曼直播間迎來了一場 「王炸級」 的知識盛宴。前美國移民局總管蓋瑞・默爾森（Gary N. Merson）這位手握 20 年政府核心經驗、親歷 EB-5 新法立法的 「政策內行人」，與貝特曼創始人劉宇劉總強強聯手，用 2 小時深度拆解 EB-5 投資移民的 「前世今生」 與未來走向。從老法排期何時清零，到新法下鄉村項目如何 「彎道超車」 拿綠卡，每一個知識點都直擊投資人痛點，堪稱一場 「EB-5 實戰指南」 盛宴。

大咖登場：政策權威與行業實戰派的對話

蓋瑞・默爾森，這位在 EB-5 領域舉足輕重的人物，20 年政府生涯履歷輝煌。他既在國會參與 EB-5 新法（RIA）的起草修訂，又主導過簽證排期的月度協調。

如今作為 ALC 區域中心的高級顧問，他憑藉對政策的深刻理解，總能一針見血地點透排期規則的核心邏輯，彷彿 「帶着移民局內部手冊」 來為投資人答疑解惑。

而劉宇劉總，作為貝特曼的 「靈魂人物」，自 1990 年代末自中國政法大學畢業后留美讀喬治華盛頓法學院，2001年創辦律所便開啟了與 EB-5 的不解之緣。25 年深耕，他親手打造了 「律所 + 諮詢 + 券商 + 資本」 的閉環服務體系，還設立 「守護者基金」 為老法投資人 「託底」。在老法項目中，即便遭遇疫情衝擊的酒店項目，他也能巧用新開發項目的收益幫投資人回款，是投資人心中當之無愧的 「EB-5 定心丸」。

深度剖析：老法與新法排期的全方位對比

一：老法排期：迷霧漸散，曙光初現

直播伊始，主持人便拋出了老法投資人最為關心的問題：目前老法投資人還剩多少？預計多久能清零？

劉總給出了詳實的數據與分析。老法期間中國超 6 萬個家庭遞交申請，截至 2025 年 9 月，雖仍有 3.5 萬個等待名額，但其中部分是未撤銷的無效申請，實際有效量約 3 萬。

而老法投資人的清零時間主要取決於兩個關鍵變量：一是親屬移民配額轉投，2019 年（疫情前參考年）轉了 2000 個到 EB-5，如今移民局賦予 USCIS 執法權，非法移民不敢面談，親屬移民名額可能剩余更多。若每年轉 4000 個，4 年就能清零；若轉 2000 個，則需 6 年。二是新法 ROW（其他國家）加隊，每年約 3000 個，對整體清零影響不大。這一清晰的解讀，讓老法投資人對排期清零有了更為明確的時間預期。

二：新法預留簽證開闢快速拿卡新通道

緊接着，話題轉向新法的預留簽證類別。

由蓋瑞詳細闡述了其優勢：新法最核心的突破便是 「預留簽證」，鄉村、城市高失業、基建這三類各佔 EB-5 年配額（1 萬個）的 20%，且有 「結轉規則」—— 當年未使用的配額，次年可繼續用於同類別；第三年仍未使用，才釋放到 EB-5 大池。例如，2025 年鄉村配額用不完，2026 年鄉村還能接着用，不用擔心名額浪費。

不僅如此，新法下鄉村項目還有 「優先審理權」，ALC 最快的項目 4 個月就批 526E，多數 4 - 12 個月，遠快於城市項目。這一政策優勢，為渴望快速拿卡的留美家庭指明瞭方向，也正是鹿鳴谷・蘭亭雪墅項目能成為熱門選擇的重要政策背景。

主持人進一步追問鹿鳴谷・蘭亭雪墅身處猶他州，相比其他 EB-5 項目，地理與資源優勢究竟體現在哪里？

劉宇劉總迴應：「這個問題很關鍵，因為 EB-5 項目的‘底層價值’往往和區位強綁定。鹿鳴谷的優勢，首先是‘稀缺性不可複製’—— 它是美國 40 年來新增的首個大型滑雪場項目，全美國能實現‘滑雪進出家門’的頂奢住宅不足千套，這種屬性本身就決定了資產的抗跌性。更重要的是，鹿鳴谷已經確定是 2034 年冬季奧運會舉辦地，重大賽事對區域價值的拉動是長期且穩定的，比如當年的鹽湖城冬奧會，周邊房產價值在賽后 5 年仍保持 15% 以上的年均增長。」

「其次是‘生活與交通的平衡’。很多滑雪小鎮比如 Aspen，風景好但交通不便，從機場過去要兩三個小時，日常居住或出租都受限制。但鹿鳴谷距鹽湖城國際機場僅 40 分鍾車程，旁邊就是 Jordan Nail 湖，夏天能高爾夫、冬天能滑雪，既滿足了高端度假需求，也適合留美家庭長期居住。我們做過調研，鹿鳴谷區域的高端度假別墅冬季租金能到 1.5 萬 - 2 萬美元 / 周，年回報率 2.5%-3%，遠超普通住宅！劉總解説到。

針對投資人關心的 「如期交付」 問題，劉宇也透露了項目最新施工進度：「最新的 9 月航拍數據顯示，項目已經從年初的‘地基階段’邁入‘主體成型期’—— 一期已開工樓棟的主體輪廓很清晰，4 個樓棟的煙囪全完工了，門窗預留洞口也精準定位，工人正在做牆體砌築和屋頂結構。更關鍵的是社區配套：連接機場的交通動線通了，500 個地下車位快完工了，18 條纜車支架立起來了，尤其是那個 10 人加熱纜車，現在正用直升機吊部件，今年冬天就能用，‘滑雪進家’是實實在在的進度。」

同時，他強調貝特曼作為 Co-GP，有簽字權，並且ALC區域中心會有全程監督施工：「他們有專門的工程監督團隊，每兩周會去現場覈查進度，對比開發商承諾的節點，一旦發現偏差會立刻要求整改。而且開發商是 Reef CapitalI，管理資產超 17 億美元，十年 IRR 超 25%，他們用淨資產總額擔保完工和還款，這種‘實力 + 機制’的雙重保障，能確保 2027 年如期交付。」

「雙遞交」 政策：留美家庭快速抓住黃金窗口期！

談到 「雙遞交」 政策，蓋瑞總強調，美國境內、所在 EB-5 類別無排期的投資人，可同步遞交 526E（投資人申請）和 485（身份調整）。這一政策福利顯著，遞交后能申請工卡和回美證，等待綠卡期間可合法工作、自由出入美國，徹底解決了投資人 「身份懸空」 的擔憂。但他也提醒，2026 - 2027 年鄉村預留類別可能出現排期，未來幾個月是雙遞交的 「黃金窗口期」，建議符合條件的投資人務必抓緊時機。

直擊EB-5法案痛點：排期、風險、投資維持期的關鍵解讀

簽證公告牌：「表 A」「表 B」 不再困惑

簽證公告牌里的 「表 A」「表 B」 常常讓投資人一頭霧水。蓋瑞總用通俗易懂的語言解釋道：兩張表都是 「排期指南」，但作用各異。表 A 是 「最終行動日期」，決定你能否拿綠卡 —— 顯示 「C」（Current）就是無排期，若顯示 「2020 年 1 月」，則你的優先日（遞交 526E 的日期）必須早於這個時間；表 B 是 「遞交申請日期」，決定你能否遞 485 申請，其日期通常比表 A 寬松，比如表 A 到 2020 年 1 月，表 B 可能到 2020 年 7 月，目的是讓你提前遞申請、拿工卡，等表 A 排到了直接批綠卡。這一解讀，讓原本複雜的排期規則變得清晰明瞭。

當下十月排期公告親屬和職業類移民表B將開放，老法投資人終於迎來了可以提交I-485身份調整申請的機會。

新法鄉村項目排期預測：提前佈局應對

前國務院排期負責人 Charlie Oppenheim 預測 2026 年 1 月鄉村項目可能出排期，蓋瑞總對此表示該預測有依據。目前移民局積壓的鄉村類別身份調整申請約 8 - 9 千件，已超 2025 財年預留簽證額度（超 7000 張，含 4400 張上年結轉），但移民局審理速度迟緩 ——2024 財年只批了 423 張預留簽證，2025 年到 5 月才批了不到 600 張。若審理速度不加快，2026 年初鄉村項目大概率會設 「截止日期」，即公告排期。這一預測，為投資人敲響了警鍾，也凸顯了當下選擇鄉村項目的緊迫性。

貝特曼劉宇EB-5「三好」 原則做底線為投資人保駕護航！

EB-5 作為風險投資，投資人最擔心 「錢卡兩空」。劉總總結出三個 「好」 原則：好團隊、好市場、好結構。好團隊如 ALC，合規透明，100 + 項目無重大風險；貝特曼憑藉自身實力做項目，設 「守護者基金」，遇到問題能為投資人託底。好市場要看開發商自投比例，像鹿鳴谷・蘭亭雪墅項目開發商自投 45%，自投越高，安全邊際越高。好結構則要選 「第一順位貸款」，堅決不碰夾層貸款 —— 老法里眾多投資人因夾層貸款血本無歸，新法下只做第一順位，才能確保資金安全。

針對 EB-5 投資的風險問題，主持人進一步詢問貝特曼為鹿鳴谷項目設計了哪些風控措施？劉宇迴應：「我一直跟投資人説，EB-5 的核心是‘資金 + 綠卡雙穩妥’，風控必須從根源做起。鹿鳴谷的風控體系，我們總結為‘四大防線’：

第一是‘第一順位產權抵押’。EB-5 資金 8720 萬美元，佔總投資 30%，享有項目產權和全部銷售租賃收入的第一順位抵押權。這意味着如果項目出問題，清算時 EB-5 投資人先拿錢，比其他債權人優先級高，從法律上保障資金安全。老法里很多投資人栽在‘夾層貸款’上，我們堅決不碰這種結構。

第二是‘C-PACE 政府融資背書’。項目拿到 7500 萬美元 25 年期政府專項融資，這種融資違約率只有千分之一，而且利息低、周期長，能大幅降低項目的融資成本，避免開發商因為缺錢停工。政府背書的項目，穩定性遠高於純市場化融資。

第三是‘開發商實力擔保’，全美頂級地產基金珊瑚資本（Reef Capital）開發，開發商珊瑚資本 Reef Capital 是一家專業的房地產投資公司，成立於 2005 年，專注於對引人注目的房地產資產進行債務和股權投資。公司採用嚴謹的、基於資產的投資方法，注重資本保值和下行保護，通過在全美商業和住宅物業中建立強大的抵押和控制地位，確保項目的穩健發展。目前管理 17 億美金資產，十年 IRR 超 25%，他們用淨資產總額擔保項目完工和還款，不是口頭承諾，是有法律約束力的，這相當於給項目加了‘實力保險’。

第四是‘貝特曼 + ALC 聯合共管’。我們作為 Co-GP 有簽字權，投前審覈項目合規性，投中監督資金流向和施工進度，投后跟進綠卡申請和回款，每個環節都有專人負責。而且我們有‘守護者基金’，老法時遇到疫情衝擊的酒店項目，就是靠這個基金用新項目收益幫投資人回款，這是貝特曼對投資人的承諾。」

同時，新法下貝特曼選項目時一定要看三個‘好’：好團隊、好市場、好結構。好團隊比如貝特曼 + ALC+Reef，有過往業績和實力；好市場就是像鹿鳴谷這樣有稀缺資源、政策紅利的區域；好結構就是第一順位抵押、政府融資背書這種能保障資金安全的設計。

EB-5 不是‘一錘子買賣’，而是長期合作。貝特曼 24 年在紐約做本土律所，靠的就是‘對投資人負責’，鹿鳴谷項目從篩選到風控，我們都全程參與，就是想讓留美家庭能‘安心拿綠卡，放心管資產’，這也是我們一直堅持的初心。」

投資維持期：規則明確，短期穩定

關於兩年投資維持期的起始時間，蓋瑞總指出，移民局明確規定從 「投資人全額投入資金、可供項目使用」 時起算，並非等綠卡獲批后，這與綠卡脱鈎的趨勢清晰。目前該規則雖有訴訟，但 2025 年 7 月華盛頓聯邦法院裁定 「現行規則繼續有效」，國土安全部改規則需 1 - 2 年（含公示、反饋期），短期內不會改變，投資人可按此節奏規劃資金。

I-956F 獲批項目優勢凸顯：鹿鳴谷・蘭亭雪墅的獨特魅力

此次貝特曼與 ALC 合作的鹿鳴谷・蘭亭雪墅項目備受關注，其 956F 已獲批，這是移民局對項目的 「合規認證」，意味着項目從文件到流程完全符合新法要求，能大幅加快投資人 526E 的審批速度。

劉總進一步介紹了項目的安全保障和拿卡優勢：

- 安全結構：EB-5 資金是第一順位產權抵押，開發商自投 45%，即便項目銷售不及預期，EB-5 資金也能優先回款；

- 拿卡速度：鄉村項目當前隱性排期約 3 年，若 526E 獲批速度足夠快，投資人可在公告排期出現前鎖定綠卡名額，相當於 「內部加隊」，比其他項目早拿卡。

從稀缺的地理資源到穩健的施工進度，從高效的拿卡路徑到嚴密的風控體系，鹿鳴谷・蘭亭雪墅的每一個維度，都折射出貝特曼對 「EB-5 雙穩妥」 的追求。對於渴望在美 「上岸」 的家庭而言，選擇一個經得住政策、市場、風險考驗的項目，或許比單純追逐 「高收益」 更重要。而正如劉宇所説，當前的 「雙遞交」 窗口期與鄉村項目紅利，或將成為未來幾年 EB-5 領域最后的 「黃金機遇」。

添加貝特曼小助手或掃描直播二維碼，可索取鹿鳴谷・蘭亭雪墅項目文件、劉總親書的《排期的真相》；還能預約劉總一對一線上諮詢，針對排期、資金來源、項目選擇等問題深度解答；錯過直播的投資人，也能找小助手要完整回放，重點內容反覆看。

此外，貝特曼集團還帶來了重磅直播預告：集團創始人、前中美雙執照律師劉宇，將與美國移民局前合規處主管、ALC 首席合規官（CCO）Andrew Diroll - Black 展開深度對話。此次直播將聚焦 EB - 5 合規、執法與監管，專業解讀移民領域關鍵要點。直播時間為：美東時間 09 月 20 日 22:00，美西時間 09 月 20 日 19:00，北京時間 09 月 21 日 10:00，不容錯過這場專業乾貨滿滿的直播！

欲瞭解詳情！歡迎您參與我們的直播（搜索貝特曼諮詢視頻號預約）或微信搜索添加貝特曼小助手，獲取項目官方手冊及限時福利！

編輯：侯宜均