業績會直擊|星盛商業(6668.HK)戰略聚焦錨定高質量增長，持續高分紅築牢盈利信心

近日，大灣區領先的商用物業運營服務供應商——星盛商業(6668.HK)發佈2025年中期業績並舉辦業績發佈會。

以下總結了星盛商業的財務亮點，以及業績發佈會Q&A環節關鍵信息，為投資者展望公司的成長潛力提供價值參考。

穩健經營凸顯韌性，降本提效與精細化管理雙驅動

從核心指標來看，星盛商業實現收入約2.84億元，其中，大灣區收入佔比74.9%，優勢進一步顯現。可見在複雜多變的市場環境下，公司繼續在行業內保持領先地位，經營韌性十足。

在費用開支方面，上半年管理費用率下降至9.3%，同比下降0.8個百分點。可見星盛商業在複雜多變的市場環境下，通過精細化管理，在提升成本效益上取得顯著效果，也成功驗證了長期堅持穩健的經營策略。在此基礎上，公司上半年歸母淨利潤實現0.87億元。

值得關注的是，在手現金方面，期末達到13.68億元，反映了充裕的資金實力。這為星盛商業帶來強大的抗風險能力，能更好地應對市場波動和不確定性，也為未來拓展新項目等提供支撐。此外，充裕的資金是穩定分紅的基礎，對應回報股東的能力。

在股東回報方面，公司宣派中期股息每股普通股5.0港仙，上市5年連續分紅8次，累計現金分紅5.86億港元，實現派息率和派息額持續提升，體現了管理層對股東回報的高度重視。在低利率的經濟環境下，星盛商業以長期穩定的分紅策略在市場中能夠脫穎而出，為投資者提供充足的安全邊際。

鞏固基本盤、開闢新增長，商業運營能力持續提升

截至2025年6月30日，星盛商業向52個商用物業項目提供服務，覆蓋中國21個城市，總合約建築面積約265萬平方米，已開業建築面積約為165萬平方米。

同時，截至報告期已開業項目27個，籌備中項目共17個包括1個城市型購物中心、6個區域型購物中心、10個社區型購物中心，諮詢項目8個。這將進一步鞏固公司在大灣區乃至全國市場的地位，為未來發展提供強有力的支撐。

上半年，公司累計同店銷售同比增長11.4%，累計同店客流同比增長4.4%，在營項目保持穩步增長勢頭。同時， 截至2025年6月30日公司平均出租率為92.5%。按空鋪率來看，公司空置率為7.5%，明顯低於典型城市13.8%的空置率。

聚焦深圳，公司上半年在重點業態品牌資源上取得新突破，比如與盒馬鮮生、寰映影院、Calvin Klein等體系內首次合作。主力店煥新升級上，則對深圳·星河WORLD COCO Park及廣州南沙星河COCO Park完成了永輝「胖改」。

近些年，針對「港客北上」潮，星盛商業開通港客三大便捷服務，比如福田星河COCO Park申請了福田區首個即買即退税點；龍崗星河COCO Park聯合永東巴士開通了專列巴士。

回顧今年上半年全國消費情況，大灣區消費市場延續升溫態勢，疊加港澳市場的結構性回暖，一場「總量穩、結構新、跨境融」的消費升級正在灣區鋪開，以舊換新撬動內需，本地特色消費成新亮點。大灣區旅遊業也在加速回暖，遊客接待量、口岸流量、演藝經濟數據勢頭良好。

因此，隨着促消費政策持續發力、基礎設施落地，消費環境有望進一步改善，從而釋放購物中心、購物節及商業綜合體的增長潛力，星盛商業長期發展向好值得期待。

Q&A環節

Q1：未來在股東回報方面是否有繼續提升的空間，例如將分紅比例提升到與淨利潤相當的水平？

A1：我們在過去五年中持續提高分紅水平，累計分紅5.86億港元，一貫堅持與股東分享發展紅利的策略。我們每年會爭取儘可能高的分紅額度。同時，我們需在股東短期回報與公司長期發展之間尋求平衡，尤其在當前收入下降的背景下，需為新業務突破和增長保留一定的現金流支持。

Q2：在當前環境下，現有項目、外拓項目以及重資產項目三個板塊分別在何時迎來營收和淨利潤明顯向上的拐點？

A2：對於現有項目，福田等部分項目已顯示出良好增長趨勢；對於外拓項目，聚焦項目質量和區域佈局，特別是在大灣區的拓展，預計將較快顯現成效；重資產項目則通過強化運營層面逐步增加租金收入。

Q3：是否會通過收併購等方式將留存資金用於尋找新的增長點，管理層對此有怎樣的思路？

A3：我們的資金使用主要圍繞主業進行投資，謹慎決策，多看少動，目前也在關注一些新項目。

Q4：作為商業管理公司，從中長期來看，管理效率的差異會具體體現在哪些方面？例如在零售領域，如何通過效率提升銷售額和利潤率？針對不同商業項目所需的多樣化團隊，公司在團隊打造和激勵機制方面有哪些措施？

A4：在管理效率方面，效率差異主要體現在精細化管理和商業績效的持續提升上。通過專業團隊和細緻管理，我們實現了上半年同店銷售增長11.4%、客流增長4.4%的良好業績。我們注重與政府聯動推動消費升級，利用ERP和AI工具進行數據分析，實施「一店一策」，並通過營銷賦能和商務條件配合，促進租户共同發展，從而保障出租率、銷售額和客流的穩步提升。團隊建設強調根據項目特點組建具有各自特色的團隊，鼓勵創新並大膽啟用年輕人蔘與決策。公司將撥款設立創新大獎，激勵合理化建議和業態創新。同時，我們注重精神激勵與物質激勵相結合，既提供獎金等實際回報，也倡導包容、寬容和體諒的文化氛圍，鼓勵員工勇於嘗試。

Q5：作為一家商業上市公司，星盛商業的效率最終體現在哪些方面？

A5：效率體現於精細化管理帶來的銷售客流增長、業績達成及股東回報。我們依靠專業團隊和細緻運營，應對宏觀與行業挑戰，對投資人負責。

Q6：關於公司下半年的開業計劃，包括重資產以及輕資產項目分別是多少？

A6：下半年預計開業的項目包括深圳星河WORLD COCO Park二期、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City、星河·COCO Garden（開市客店），這些項目將在今年底陸續呈現或開業。

Q7：未來是否會考慮資產證券化？

A7：我們近年來持續關注並研究公募及私募類資產證券化機會。同時，也在不斷提升商業運營能力，為未來使用此類金融工具做好準備。