租住需求迭代 專業化運營是租賃住房破局關鍵

（來源：經濟參考報）

在當今社會，住房領域正經歷着深刻的變革，其中住房需求的迭代與租賃住房的發展態勢尤為引人注目。隨着我國社會經濟的快速發展，租賃需求已不再侷限於「有房租」，而是「租好房」。

記者調研發現，我國住房市場已步入「存量優化」的關鍵轉型期，新生代羣體通過租賃方式獲取居住空間時，將消費重心轉向居住環境的舒適性、配套設施的便利性以及社區服務的多樣性，這一轉變深刻重塑着住房市場格局。

業內人士普遍認為，中國住房租賃市場已進入「規範轉型與模式升級」的關鍵期，滿足客户多元需求、構建面向租客與業主的專業化服務體系，成為租賃住房發展的核心方向，而機構化租賃企業的崛起，也成為行業發展的必然趨勢。

「機構化租賃企業所提供的專業服務體系離不開智能化科技與服務者的支撐。」貝殼找房高級副總裁、貝殼惠居CEO王擁羣在接受《經濟參考報》記者採訪時強調。

租賃住房供需矛盾

凸顯行業轉型迫切性

當前，我國城市住房正經歷從「增量擴張」向「存量優化」的歷史性轉變，全國租賃人口已近2.6億，一線城市更有近半數居民依賴租賃住房。根據七普數據顯示，北上廣深四個一線城市的租賃人口占比分別高達35%、36%、56%、77%，遠超全國城市租賃人口整體比例。

租房市場是我國住房體系的重要組成部分，也是滿足居民多層次住房需求的關鍵一環。日前，我國住房租賃領域首部國家級行政法規《住房租賃條例》正式公佈，標誌着我國住房租賃市場將邁入有法可依的規範化發展新階段，更為加快建立「租購併舉」的住房制度築牢制度根基。

「《住房租賃條例》首次明確住房租賃企業的獨立主體地位，不僅為企業發展提供了法律保障，更清晰區分了租賃企業與傳統中介機構、經紀機構及‘二房東’的權責邊界。」王擁羣表示，《住房租賃條例》中「多渠道擴充租賃住房供給」的導向，將進一步釋放市場潛力，推動租賃市場規模持續擴容。

伴隨「大租賃時代」深入，市場結構性調整加速，供需兩側的變化愈發明顯。從需求端看，租客羣體特徵與居住需求持續迭代，《2024-2025住房租賃行業發展報告白皮書》指出，2021-2024年，重點40城租客平均年齡從32.7歲升至34.1歲，租賃需求從「年輕過渡型」向「長期穩定型」轉變。同時，家庭户型需求同比增長2.2%，「家庭化」「品質化」居住趨勢顯著。

但在供給端，結構性短板則成為制約市場發展的痛點。分散式房源佔比接近8成，這類房源存在「髒、亂、差、舊」問題，一線城市尤為突出。有數據顯示，超半數租賃房源房齡超10年，20年以上老舊房源佔比達20%，上海、北京租賃住房平均房齡更是分別高達23年、22年。高昂的改造成本與較低的業主參與意願，導致房源品質與租客升級需求嚴重脱節。

王擁羣指出，部分個人業主雖有出租意願，但老舊房源改造難度大且日常維護專業性不足，難以匹配租客對品質居住的需求。

或許正是源於舊房小問題及糾紛不斷，讓房東心態有了新的變化。王擁羣坦言，房東從過去「只要租掉就行」的被動心態，正逐步轉向「追求租得省心」的主動需求，對專業託管服務的依賴度顯著增強，為機構化、規模化租賃服務提供了廣闊空間。他透露，以貝殼惠居旗下自營房屋託管品牌貝殼省心租為例，截至2024年底，貝殼省心租累計服務客户數量已達180萬。

輕資產託管或是破解

供需難題的核心路徑

「當前，中國住房租賃市場的突破點在於構建專業化服務體系，這與美英等成熟市場‘從個人主導到機構化運營’的發展邏輯一脈相承，本質是通過專業服務化解‘供給分散與需求升級’的核心矛盾。」清華大學五道口金融學院副院長張曉燕表示。

在張曉燕看來，美英租賃市場經過數十年發展，專業機構託管房源佔比已超50%，完成了市場化、專業化轉型。她表示，在大租賃時代，「需求多元化、市場機構化、服務專業化」成為行業核心特徵，國內租賃企業在政策與市場雙重驅動下，正探索更適配中國市場的路徑——輕資產託管。

這意味着，租賃企業需轉向以服務為核心的模式。王擁羣指出，新時代企業的核心能力必須從「搶房源」轉向「拼服務」，拼的是「誰更能高效地滿足多元需求」，這也是貝殼惠居發展貝殼省心租的主要原因。

據介紹，貝殼省心租以輕資產託管模式為核心，定價端遵循「隨行就市」原則，確保房源租金透明，堅決杜絕「吃差價」；服務端突出供需兩側的標準化服務，為破解「供給分散與需求升級」的矛盾提供了切實可行的解決方案。

對房東而言，「託管省心」是核心價值，專屬管家可代為處理日常租務，大幅降低房東的管理成本；對租客而言，「安心居住」是關鍵保障，服務涵蓋700余項免費維修、24小時管家響應，還提供換租權益、0押金月付、賠付儲備金等增值服務，全方位覆蓋租客從簽約到居住的全周期需求。

在「向專業要效率、向專業要服務」的行業轉型邏輯下，專業化分工成為貝殼省心租提升服務能力的核心抓手。貝殼省心租創新性提出「六芒星」專業分工體系，將租前、租中、租后全流程的服務環節拆解細化，通過明確的角色定位與職能劃分，實現服務效率與品質的雙重提升。

具體來看，資管經理，聚焦租前房源端，承擔房源拓展與收房管理職能，從源頭把控房源質量與合規性；客户經理，負責房源去化核心環節，基於租客需求精準匹配房源，推動租賃交易高效達成；雲管家，專注業主線上維護，實時同步房源狀態等信息，保障業主與平臺的高效溝通；租務管家，深耕線下租務服務，覆蓋簽約辦理、房屋交接、租中問題協調等場景，打通服務落地「最后一公里」；服務管家，統籌租客與業主的線上服務需求，及時響應諮詢、處理訴求，構建全周期服務溝通橋樑；供應鏈服務者，承接維修、保潔等履約服務，依託標準化供應鏈體系，確保居住配套服務的及時與專業。

值得關注的是，「六芒星」專業分工體系的價值不僅限於提升企業服務能力，更通過對傳統單一租賃工種的拆分，衍生出資管、雲管家、供應鏈服務等多個細分崗位，為社會創造了大量多元化就業機會。這些不同類型的崗位，也為不同技能背景的從業者提供了就業選擇，在推動租賃行業專業化發展的同時，也為穩就業、促民生貢獻了力量，實現了商業價值與社會價值的統一。

智能化科技成住房租賃

企業發展的關鍵支撐

品質服務與效率的保障離不開上述服務者的專業化分工，但智能化技術同樣也正在成為租賃企業提升服務效率，改善租客體驗的關鍵支撐。王擁羣舉例，貝殼省心租面向租客提供服務助手AI小惠，聚焦高頻服務場景沉澱了超3000條標準服務知識，智能解決率達35.5%，同樣面向業主的AI阿貝更是實現了智能解決率達61%。

這意味着，貝殼省心租通過對標準化場景的智能處理，讓AI與人實現有效協同，讓服務者能夠更專注於精細化、複雜化的非標工作，推動服務品質躍升。

此外，智能化技術也在助力租賃企業精細化運營。當前租房羣體已從過去「學生、青年人、打工者」為主的單一構成，擴展至全家庭居住、老年康養等多元場景，對房源供應與管理的精準度提出更高要求。

據瞭解，針對此前在收房、出房與管房產生的結構性矛盾問題，貝殼省心租探索建立「惠經營AIMS系統」，基於管房、收房、去化三大場景，實現庫存房源、市場供需等智能化監測預警，以及人、房的智能匹配。

智能化設備的場景化應用也在進一步提升房源精細化管理。例如，智能門鎖讓資管經理與租客無需預約業主即可上門看房，房源去化周期平均縮短3天；面對租住的老人羣體，貝殼惠居引入跌倒檢測器、一鍵呼救器等設備，可以實現5分鍾內響應異常報警，確保老人的安全得到及時有效的保障。

展望未來，王擁羣指出，「短期內，貝殼惠居將聚焦打磨內功，做精做深服務；長期來看，我們期待與所有致力於租賃市場發展的機構合作共生，通過平臺開放引入多方共享基礎設施，最終實現‘業主省心、租客安心、行業放心’的多方共贏。」