新希望服務2025年中期業績解讀：戰略定力與質量增長的雙重奏

2025年上半年，物業管理行業在宏觀經濟波動與市場競爭加劇的背景下持續洗牌，企業成長模式正從「規模優先」轉向「質量決勝」。新希望服務（3658.HK）在本報告期內展現出顯著的策略定力與運營深度，其核心財務指標與業務結構優化折射出高質量增長的底色。公司總收入同比增長4.3%至7.40億元，權益股東應占溢利提升2.4%至1.21億元，並決定宣派8955萬港元，用於回報股東。

尤其值得注意的是，在物管行業普遍面臨毛利下滑、增收不增利的挑戰下，新希望服務通過區域深耕策略、第三方市場拓展、科技賦能降本，實現了核心業務的高質擴張與盈利能力的有效守衞，為行業提供了一條可借鑑的可持續發展路徑。

圖：新希望服務核心經營指標變化情況

市場研究：https://u.fang.com/yt994g/

財務質量：現金流突破與盈利韌性構築企業安全邊際

新希望服務本期財報中最令人矚目的亮點在於現金流指標的強勢反轉。經營性現金流淨額大幅轉正，不僅反映出公司回款管理的精細化提升，更揭示了其業務模式的健康度與抗風險能力。這一改善源於多方面的協同努力：一方面，公司通過強化應收賬款管理和優化供應商賬期，顯著提升資金周轉效率；另一方面，運營成本的精細控制亦貢獻突出，管理費效比進一步下降7.1%至9.1%，連續四年呈下降趨勢，表明公司在規模擴張的同時並未放松對內控效率的追求。

盈利質量方面，物業管理服務作為核心業務，收入佔比達63.1%，毛利率亦優於行業平均表現。生活服務板塊毛利率逆勢提升至38.9%，這主要得益於公司對低毛利業務的主動篩選與供應鏈體系的優化重整。

此外，公司中期股息每股0.110港元，同比提升22.2%，展現出管理層對未來盈利延續性的信心以及對股東回報的重視。這種「現金流改善+盈利守衞+股東回報增強」的財務三角框架，為公司應對行業不確定性提供了紮實的安全墊。

有質拓展：第三方外拓與高能級城市深耕提升獨立性

截至報告期末，公司在管面積達3804萬平方米，同比增長7.4%，簽約面積4140萬平方米，且第三方全口徑收入佔比提升至84%，獨立性進一步提升。

圖：新希望服務規模變化情況

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這一成果離不開公司對高能級城市的持續聚焦。分區域看，西南區域（以成都、昆明為核心）貢獻物管收入2.19億元，佔比46.8%，同比增長15.3%，成都區域平均物業費單價達3.63元/平方米/月，高於公司整體均值15.6%；華東區域收入1.66億元，佔比35.5%，同比增長11.5%，這些區域為公司的收入和利潤提供了有力支撐。

外拓能力方面，公司成功中標成都奧園半島ONE（物業費5元/平方米/月）、成都貝宸S1等高單價項目，以及蘇州泊雲庭、成都天悦龍庭、昆明第三城紫香園等超千萬合同額的項目，這些項目的獲取不僅帶來收入貢獻，為后續競標類似項目積累了重要口碑。上半年，新希望服務整體第三方簽約金額達5.6億元，同比大幅增長59%。

科技賦能：AI落地推動效率革命與服務體驗升級

新希望服務將數字化與智能化上升至核心戰略層面，通過科技賦能實現成本優化與品質提升的雙重目標。公司在試點項目中推行「AI+機器人+人」的運營模式，已實現人效提升19.3%，年化節約成本64萬元。目前該模式已推廣至全國200余個項目，預計全面落地后年化可節約成本超1600萬元。

AI技術已滲透到業務的關鍵鏈條：在工程運維端，AI自動分類工單，極大提升了維修響應效率；在品質管理環節，AI圖像識別技術實現7×24小時無人化巡檢，準確率大幅提升；在客户服務方面，AI智能客服實現100%請求覆蓋，顯著提高業主滿意度。

更重要的是，技術應用並未削弱服務的人性化，反而通過將一線人員從重複勞動中解放出來，使其更專注於高價值服務。報告期內，公司客户滿意度突破90分，95分以上項目佔比從30%提升至40%。

創新業務佈局：「物業+」生態構建第二增長曲線

面對傳統物業服務的增長瓶頸，新希望服務積極拓展「物業+」創新業務，形成多引擎驅動的成長格局。

商業運營領域，成功拓得昆明西山萬達、世博里酒店等項目，驗證了在商業、寫字樓、長租公寓跨業態上的綜合運營能力，商業層面的第三方收入佔比也較去年提升10.9個百分點至18.6%；存量優化方面，南寧新暢行出租率維持在96.07%的高位，租金同比上漲1.5%，成都新希望國際租金提升至142.24元/平方米，同比增長11.2%，顯示資產價值提升能力。

生活服務板塊的市場化同樣取得進展，外部客户佔比從45%升至60%，零售業務滲透率提升至6.7%，企業客户復購率達63%，逐步從「被動服務提供者」轉向「主動需求組織者」進階。團餐業務成為民生服務領域的重要突破點，新接管的匯泉社區食堂項目成為「政府+益民+新服」三位一體的民生工程樣板，而所有在管項目中第三方佔比超9成，且「物業+團餐」模式項目佔比達61%，構建起差異化競爭壁壘。

總結與展望：戰略執行力鑄就穿越周期的能力

2025上半年，現金流大幅改善、市場化外拓能力增強、科技降本成效顯著以及創新業務突破成為新希望服務本期業績的四大亮點。

展望未來，物業管理行業的競爭將更加側重於質量而非單純規模，企業的精細化運營能力、技術創新深度與生態構建廣度將成為決定成敗的關鍵。新希望服務已展現出在這些維度上的前瞻佈局與執行能力，其在高能級城市的深度聚焦、科技賦能的全鏈條滲透以及「物業+」模式的多元化探索，為企業長期發展奠定了堅實基礎。在行業分化加劇的背景下，這種以質量為核心、以技術為驅動、以創新為引擎的發展模式，有望助力新希望服務實現可持續的價值成長與市場領先地位的鞏固。

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