觀點直擊 | 萬物雲破局：換空間 迎反彈

觀點網 萬物雲發佈業績的時間定得越來越早了，公司上市后的首份中報是在8月24日，去年是在23日，今年再次提前，成爲了首個發佈中期業績及舉辦發佈會的上市物企。

8月18日傍晚，萬物雲發佈了今年上半年的業績公告，並於此日下午召開了發佈會，由董事長朱保全、首席運營官何曙華、副總經理葉菲、財務負責人王緒斌、董事會祕書黃旻等管理層出席。

除了越來越早的時間，萬物雲將舉辦業績會的地點也換了，從過往的深圳總部，改為在武漢舉行。

據與會投資者轉述，萬物雲此番「換空間」是因為公司將財務共享中心、人事共享中心以及萬科物業的數字運營中心均設置在此，未來將會經常性地在武漢召開全國性會議。

業績會流程方面則與過去並無二致，在會議伊始，朱保全分享了自己的一個看法，在房地產市場進入下行期后，物業行業也步入存量階段，對於物企而言，能否找到自己的獨立發展之道是非常重要的。

他表示，如果找到了屬於自己的發展之道，那麼從2025年開始，物業行業將會進入一次反彈的階段，尤其是在收益方面。

「如果大家的獨立發展能力在過去的三年已經逐步構建起來，而關聯交易的比例也已經降到一定底部的時候，那麼在今年有可能會出現收益的'剪刀差'，也就是靠獨立業務獲得收益的增量，會大於與開發商相關業務毛利下滑的差值。」

業績「剪刀差」

在今年3月份，萬物雲舉行的2024年度業績發佈會上，王緒斌曾預測，公司2025年的非開發商核心業務的增速會大於開發商業務的降速，並且呈現一個正向剪刀差的發展態勢。

本次業績發佈會上，王緒斌表示，從中報數據來看正向剪刀差基本實現。

萬物雲近些年來一直在減少與關聯方之間的交易規模，於2022-2024年各報告期末，持續關連交易佔公司整體收入比例分別為16.0%、13.5%、9.5%，到了今年上半年則進一步下降至6.5%。

此次關聯業務的縮減並未影響到萬物雲的業績基本面。報告顯示，公司期內實現營業收入181.4億元，同比增長3.1%；毛利24.9億元，同比增長3.8%，毛利率13.7%，與去年同期持平；期內錄得淨利潤8.4億元，同比增長5.4%，其中歸母淨利潤約7.9億元，同比增長3.9%。核心淨利潤達13.2億元，同比增長10.8%。

截至報告期末，公司現金資產達114.6億元，經營性淨現金流同比增加20.5億元。現金及現金等價物約109.37億元，較去年底減少25.16億元，減少部分主要用於分紅及支付投資款項。

王緒斌表示，基於中報3.1%的營收增長與10.8%的核心淨利潤增長，預計這兩項指標2025年全年增速會進一步擴大。而業績達成的核心路徑在於通過彈性定價等帶來的物業底盤的內生增長，新業務新能力價值釋放，投資驅動業務增長，以及AI帶來的降本增效等。

從三大業務板塊來看，萬物雲今年上半年表現較好的部分是社區空間居住消費服務，實現了同比增長11.8%至113.2億元，佔總營收比例約62.4%，其中住宅物業服務收入達102.8億元，同比增長10.4%，期內新增項目168個，累計合同項目達5178個。物業及設施管理服務表現良好，期內實現收入51.7億元，同比增長7.7%，新增項目291個，累計合同項目3284個。

另一方面，公司蝶城戰略也迎來了收穫期，上半年累計完成300個蝶城改造，覆蓋1688個項目，佔在管項目總量的38.3%，提效金額高達2.3億元。受益於此，萬物雲旗下居住相關資產服務業務也得到了一次爆發，期內實現收入8.6億元，同比大幅增長39.6%，是增速最快的一個業務。年初公司管理層提出要新增112家朴鄰門店的計劃，上半年也已完成接近80%的進度條，新增門店89個，累計門店達589個。

「換空間」

對於當前行業物業費降價潮等形勢，萬物雲首席運營官何曙華指出是由於房地產市場的調整，業主產生了「成本焦慮」，因此開始對物業服務品質和價格的關注度顯著提升，而部分地方政府出臺物業費價格政策則是放大了這種「焦慮」。

他指出，這種現象最根本的原因是信息不對稱，在這個背景下，萬科物業的「彈性定價」模式恰恰是目前市場自我調節的必然過程，這種定價機制本質上是對行業常態的修復。

何曙華特別強調，彈性定價不是鼓吹物業費降價，它既尊重業主對於服務品質期望的合理訴求，也保障物業公司的服務品質與生存空間，最終在業主、企業、政府三方之間形成動態平衡。

數據顯示，今年萬科物業在重慶落地彈性定價的項目，物業費收繳率提升了20%；上半年公司在存量市場中獲取114個住宅物業項目，年化飽和收入約6.68億元，同比增長31.5%。

除了解決行業問題，萬物雲也在努力消除來自關聯方的影響。

據瞭解，自去年11月以來，萬物雲已從萬科方面買下了八批資產，包括武漢新唐萬科廣場、上海濱江萬科廣場、萬驛商管、深圳創智雲中心、沈陽鹿特丹廣場、萬瑜置業、杭州元廣以及一批住宅、商鋪、車位等。

2024年內，萬物雲通過接收「萬科資產包」，平掉了12億元的應收賬款，進入2025年，公司在被動「平賬」的同時，也針對這些資產採取了一些去化行動。

爲了高效推進關聯方資產的去化工作，萬物雲在今年3月成立了一個「驚蟄」專項工作組。葉菲解釋稱，這一命名寓意煥發新生、破土而出的堅定決心。

她指出，針對不同資產類型，公司制定了差異化策略，對於銷售型資產，重點把控銷售價格與獲取成本的關係，在整體損益≥0的原則下，儘可能實現應賣盡賣，持有期間注重盤活經營以提升價值；對於運營型資產，則致力於精細化運營。

而在去化周期方面，葉菲則表示預計會用6年時間來實現銷售型資產的去化。「考慮到現在是資產去化比較有壓力的一個定價周期，同時我們的資產負債表是比較健康的，所以在（資產去化）這件事情上會從容一些，就用時間換空間。」

今年萬物雲的資產去化目標是4億元左右，其中的80%是針對車位資產，15%是住宅、商業、公寓資產，剩下5%是辦公資產。截止上半年，公司已完成1.4億元的去化任務。

對於行業未來的走向，朱保全認為，當前物業行業對於頭部物企而言存在着一個共同機遇，即頭部聚焦效應。

他提到，在存量主導時代，每年會有超過2萬個住宅小區更換物業公司，住宅物業項目的換手率已經從2021年的1.7%，上升至2024年的3.3%；同時還存在約4.8萬億元的非住物業市場規模。

另一方面，在過去3年，整個市場的增長量顯著地在向着頭部規模企業靠攏，也就是説，未來行業集中度將越來越高。因此對於頭部物企而言，未來仍存在巨大的市場空間。