萬物雲：物業費彈性定價是市場自我調節的必然過程

自2024年上半年重慶、武漢、青島、銀川等城市出臺物業費指導價之后，這些城市率先降價的小區為全國業主提供了實際可參考的成功案例，由此也引發了諸多地區和小區的仿效，在全國掀起物業費降價潮。物業費價格走向如何？將會如何影響物業企業的營收？成為行業最被關注的問題。

對於當前物業行業的形勢，萬物雲2025年半年度業績會上，萬物雲執行董事兼首席運營官何曙華表示，過去在房地產行業快速發展期，房屋供給數量以及價格都處於上行趨勢，業主對物業費價格敏感度不高；如今市場調整，業主對物業的服務品質和價格的關注度顯著提升，部分地方政府順應出臺相關物業費價格政策，物業行業正在從「規模擴張」轉向「質量競速」。在這個背景下，萬科物業的「彈性定價」模式恰恰是目前市場自我調節的必然過程，這種定價機制本質上是對行業常態的修復：服務標準與價格將更透明地掛鉤，業主可以根據需求選擇基礎服務或升級服務，而優質服務的溢價空間也將獲得市場認可。

何曙華認為，彈性定價不是鼓吹物業費降價，它既尊重業主對於服務品質期望的合理訴求，也保障物業公司的服務品質與生存空間，最終在業主、企業、政府三方之間形成動態平衡。

數據顯示，今年萬科物業在重慶落地彈性定價的項目，物業費收繳率提升了20%；上半年公司在存量市場中獲取114個住宅物業項目的年化飽和收入為民幣6.68億元，同比增長31.5%。

萬物雲2025年上半年半年報數據顯示，萬物雲實現營業收入181.4億元，同比增長3.1%，淨利潤同比增長5.4%，剔除非經損益后的核心淨利潤同比增長10.8%。

萬物雲財務負責人王緒斌表示，基於中報3.1%的營收增長與10.8%的核心淨利潤增長，預計這兩項指標2025年全年增速會進一步擴大。業績達成的核心路徑在於通過彈性定價等帶來的物業底盤的內生增長，新業務新能力價值釋放，投資驅動業務增長，以及AI帶來的降本增效等。

在關聯方債務方面，今年上半年萬科集團對萬物雲的部分欠款繼續選擇用資產抵債，引起市場分析人士對萬物雲經營模式會不會越來越「重」的擔心。

對此，萬物雲副總經理、資產經營中心總經理葉菲迴應稱，為高效推進關聯方資產的去化工作，公司於2025年3月成立了「驚蟄」專項工作組，今年很多針對每一個抵債資產做了按照資產的策略的劃分以及執行落地的計劃，按照收益要大於等於0的原則，分6年去化其中的銷售型資產，今年上半年完成了約1.4億元的任務目標，全年計劃去化約4億元銷售型抵債資產。對於可以運營的持有型資產，例如鹿特丹廣場，將會通過運營品牌逐步提升項目的資產價值，然后再選取更好的時機尋求退出。