房地產收入2025財年第二季度盈利電話會議記錄

房地產收入公司（NYSE：O）在周三收盤后公佈了第二季度財務業績。

以下是第二季度財報電話會議的記錄。

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操作者

問候。歡迎參加Orion Properties 2025年第二季度財報電話會議。提醒您，本次會議正在錄製中。我現在想將電話轉給Orion總法律顧問Paul Hughes。謝謝你可以開始了。

保羅·休斯（總法律顧問）

謝謝大家，大家早上好。昨天Orion發佈了截至2025年6月30日的季度業績，向美國證券交易委員會提交了10 Q表格，並在今天的電話會議上在其網站www.example.com上發佈了盈利補充onlreit.com，我們將討論Orion對2025年日曆年的指導估計以及其他前瞻性陳述，這些陳述基於管理層當前的預期，並面臨某些可能的風險導致實際結果與我們的估計存在重大差異。這些風險在我們的盈利稿以及我們的10 Q表格和其他SEC文件中進行了討論，Orion不承擔更新今天電話會議期間做出的任何前瞻性陳述的義務。在電話會議上，我們將討論來自運營或FFO的資金以及來自運營或核心FFO的核心資金以及其他非GAAP財務措施。這些非GAAP財務指標並不能替代根據GAAP和Orion的盈利發佈和補充內容包括我們的非GAAP財務指標與最直接可比的GAAP指標的對賬。

今天主持電話會議的是Orion首席執行官Paul McDowell和首席財務官Gavin Branden。我們的首席運營官Chris Day將加入我們的問答環節。説完，我現在要把電話轉給保羅·麥克道爾。

保羅·麥克道爾（首席執行官）

大家早上好，感謝大家參加Orion Properties第二季度財報電話會議。今天，我將重點介紹我們在新業務戰略上取得的持續進展，並討論我們第二季度的業績和運營。重要的是，租賃勢頭仍在繼續，市場已經接受了我們加速的資產銷售，我們對此感到興奮。在我發表講話后，加文將審查我們的財務業績，並提供今年剩余時間的改善前景。截至7月31日，我們已完成639，000平方英尺的租賃，我們成功地建立了去年的強勁勢頭，獵户座租賃了110萬平方英尺。具體而言，639，000平方英尺的租賃是新交易和續約交易的組合，加權平均租期為6.4年。包括在這個總數為第二季度和此后不久是三個新的租約，一個15.7年的協議46，000平方英尺在我們的帕西帕尼，新澤西州的財產，一個5.4年的協議80，000平方英尺在我們的肯尼索，格魯吉亞的財產，和一個7.6年的協議23，000平方英尺在我們的普萊諾，得克薩斯州的財產。

佐治亞州肯尼索的房產目前又出租給家得寶近三年，合併租期超過八年。此外，我們本季度在兩處房產簽署了110，000平方英尺的短期租約延期，平均正租約利差超過6%。我們對迄今為止強勁的租賃活動以及未來管道中持續建立的勢頭感到鼓舞，包括各種更長期限的續訂和期限高於我們投資組合平均水平的新租賃。我們正在努力將這一超過800，000平方英尺的租賃活動管道中的大部分納入其中，其中包括討論和文件階段直至終點線的交易。截至年底，獵户座的經營性物業出租率為77.4%，環比增長310個基點，經營性物業租賃率為79.1%，環比增長170個基點，加權平均租賃期從上季度的5.2年和去年同期的4.2年增加到5.5年。我們確實預計，由於我們的投資組合規模較小，以及今年剩余時間內某些預期遷出的時間，租户保留率將繼續波動。我們繼續預計，我們的投資組合入住率將在2025年后上升，因為我們租賃空置空間，出售不符合我們長期目標的空置物業，並普遍努力克服過去幾年的重大租賃調整和展期。

這將是重要的，因為我們將繼續努力降低物業運營成本。其中一個特別值得注意的領域是，與往年相比，我們今年能夠以強勁的價格實現更快的物業出售步伐。

在第二季度，我們完成了四個空置物業的銷售，總面積為434,000平方英尺，總銷售價格為2690萬美元，約為每平方英尺62美元。此外，我們還簽訂了出售五處傳統辦公物業的協議，其中包括一處空置物業、三處短期空置物業和一處總面積為540，000平方英尺的穩定物業，每平方英尺售價5700萬美元或106美元，預計將於今年下半年關閉。相比之下，我們去年只出售了兩處房產，總面積為164，000平方英尺，價格約為530萬美元。今年迄今為止售出的所有四處房產均為空置的非核心建築，我們相信我們正在進行的額外銷售交易將提供非常有吸引力的退出，並避免重新租賃資產的不確定性以及重大資本投資和持有成本。這些交易表明我們有能力將非核心資產貨幣化並重新部署資本，同時提高剩余投資組合的整體質量和持久性。

我們的加權平均租賃期（WALT）不斷增加。我們預計在今年剩余時間和明年將有更多的處置。最后，我們位於伊利諾伊州迪爾菲爾德的前沃爾格林校園的過時辦公樓的拆除工作正在順利進行，並應在年底前完成，這將使我們能夠大幅降低運營成本，並使該物業對潛在投資者更具吸引力。同時，我們繼續評估我們的替代品，這約37.4英畝的網站。正如我們在2024年年終業績電話會議上所分享的那樣，我們將繼續將我們的投資組合重點從傳統的通用郊區辦公室物業轉移到專用資產或DUA物業，我們的租户在這些物業上執行無法從家中複製或搬遷到通用辦公室環境的工作。

這些物業類型包括醫療，實驗室，研發，彈性和非中央商務區（CBD）的政府物業，我們已經擁有所有這些物業。我們的經驗是，這些資產往往表現出更強的更新趨勢，更高的租户投資和更持久的現金流。隨着我們繼續回收資本，我們將繼續在季度末仔細研究DUA收購機會。我們的投資組合中約有32.2%的年化基本租金和約25.3%的平方英尺是DUA物業，這一比例將隨着時間的推移通過處置活動和有針對性的收購而增加。談到資產負債表，Orion一直非常積極地維持大量流動性，以支持我們持續的租賃工作。為此，我們出售了空置房產，使用銷售收益和現金流來償還債務。託管GNA具有高度選擇性，針對收購，並調整了我們的股息政策。因此，我們的淨債務與年初至今調整后EBITDA的比例為季度末的6.93倍。我們確實預計這一比例將在未來一年温和上升，我們預計在進入第三季度時，這一比例將被隨后幾年的預期盈利增長所抵消。我們擁有堅實的租賃渠道，並繼續專注於投資目標市場內地理位置優越的物業。

爲了支持這一點，我們將繼續資助資本支出，以提高資產價值，使我們能夠租賃空間、留住租户並吸引新租户。我們嚴格的資本配置方法，包括在過去幾年保持低槓桿率的資產負債表，使我們能夠應對當前的環境，儘管我們面臨着較高利率帶來的持續現金流壓力，最近的租賃滾動導致空置率上升，以及自租賃以來我們已出售的23處房產的影響，租賃和資產銷售又一個強勁的季度已經過去，租賃和資產銷售也很健康，前方的處置管道讓我們感到鼓舞，獵户座的轉型正在加速。

我想花點時間重申和強調，我們釋放價值的方法沒有動搖。我們仍然致力於嚴格的執行以及持續的投資組合穩定和增強。發展淨租賃辦公室組合需要時間，但我們已經取得了令人難以置信的強勁進展，隨着我們展望重新定位之外的未來，投資組合、管理層和董事會將不斷評估為所有股東最大化價值的最佳前進道路。説完，我就把電話轉給加文加文，謝謝保羅。

加文·布蘭登（首席財務官）

Orion第二季度的總收入為3，730萬美元，而上年同季度的總收入為4，010萬美元。本季度核心FFO為1，150萬美元，即每股0.20美元，而2024年同季度為1，420萬美元，即每股0.25美元。調整后EBITDA為1800萬，而2024年同季度為2050萬。同比變化主要與職位空缺、投資組合縮小和租賃活動的時間有關。G & A第二季度的銷量如預期為480萬部，而2024年同季度為450萬部。正如之前的電話會議中提到的那樣，我們的重組努力（包括裁員）為G和A帶來的節省將在今年第三和第四季度開始做出貢獻。第二季度的資本支出和租賃成本為1560萬美元，而2024年同季度為630萬美元。

2025年期間資本支出的增長是由租賃活動加速推動的。正如我們之前討論的那樣，資本支出時間取決於租賃的執行時間和物業工作的完成時間。隨着租約的滾動以及新租户和現有租户利用租户改善津貼，我們預計會為資本支出分配更多資本。轉向季度末的資產負債表，我們的流動性總額為2.577億美元，其中包括1，770萬現金和現金等值物，包括該公司從Arch Street合資企業中按比例分成的現金以及2.4億美元的可用容量信貸融資周轉器。我們打算在可預見的未來在資產負債表上保持大量流動性，為預期的資本承諾提供資金，以支持我們未來的租賃工作，並提供執行未來幾年業務計劃所需的財務靈活性。

本季度末，我們有5.09億美元的未償債務，其中包括我們的3.55億美元無追索權CMBS貸款，這是一筆證券化抵押貸款，由2027年2月到期的19處房產作為抵押，2026年5月到期的信貸融資周轉金浮動利率債務。聖拉蒙房產的抵押貸款中有1800萬美元，將於2031年12月到期，2600萬美元是我們在Arch Street Joint Venture抵押債務中的份額，將於2025年11月到期，借款人可以選擇延期再過12個月，直至2026年11月。本季度末，我們的淨債務占房地產資產總額的比例為32%。

關於我們提到的信貸融資周轉金，該義務的預定到期日為2026年5月，我們沒有剩余的延期選擇。我們正在與貸方討論根據我們當前的業務計劃延長和/或重新融資該債務義務。延長這一債務義務是我們的首要任務之一，我們預計會取得成功，我們將在未來幾個季度分享有關我們在這方面進展的更多信息。2025年8月5日，Orion董事會宣佈為2025年第三季度派發季度現金股息每股0.02美元，在10 Q表格中還披露了有關我們信貸融資的額外披露。展望2025年的前景，我們現在正在縮小並提高核心FFO的範圍，並降低淨債務與調整后EBITDA的範圍，並重申我們對G和A的預期核心FFO現在預計在稀釋后每股0.67美元至0.71美元之間，從稀釋后每股61美元至0.70美元。淨債務與調整后EBITDA的比例目前預計為7.3倍至8.3倍，從8.0倍降至8.8倍。

我們今年指導的這些改進是由多種因素推動的，包括一次性項目，例如租賃終止、收入、財產税上訴和退款，以及租賃相對於我們最初預期的改善。不包括非現金薪酬，我們的平均利潤範圍為1，950萬至2，050萬，沒有變化。我們預計2025年G & A將與2024年持平或略好於2024年。這樣我們就可以開始提問了。

操作者

接線員謝謝。如果您想問問題，請按電話鍵盤上的星號1。確認音將表明您的線路已在問題隊列中。如果您想從隊列中刪除您的問題，可以按星號2。對於使用揚聲器設備的參與者，可能需要在按星號鍵之前拿起手機。提醒一下，那是明星一號。我們將暫停片刻以民意調查問題。目前沒有問題。我想將電話發回給保羅·麥克道爾，請他發表閉幕詞。

保羅·麥克道爾（首席執行官）

好吧嗯，非常感謝。我們感謝今天加入我們的所有人，並期待着下個季度向您提供最新消息。

操作者

謝謝今天的會議到此結束。您現在可以斷開線路，並感謝您的參與。

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