北京寫字樓市場結構轉向：租金下行背后的企業空間預期

表面上看，北京寫字樓市場的確進入了一個「乏善可陳」的階段：租金連跌八個季度，空置率維持高位，新增需求乏力，不少項目甚至陷入「租不動、調不快」的困局。許多投資人因此判斷，這仍是一場「供需失衡」導致的市場周期性下行。

但如果僅止於此判斷，可能會錯過一次結構性重估的真正起點。

2025年第二季度，北京寫字樓市場的確延續了「量穩價跌」的趨勢。全市整體空置率維持在17.7%的高位，寫字樓租金進一步回調，整體租金同比下跌17.0%，環比下跌5.7% 。但更值得注意的是，全市淨吸納量達9.2萬平方米，與上一季度相比實現翻倍增長。這説明，儘管租金下探，企業仍在「有選擇地」優化空間配置。這不是市場的徹底冰封，而是一次組織戰略對空間預期的重寫。 

市場平均有效租金及空置率走勢

RET睿意德商業地產研究中心

從「擴張即合理」的黃金周期，到「精算坪效與人效」的組織拐點期，寫字樓的價值邏輯已悄然從租金收益轉向空間運營與結構匹配。在這個過程中，租不動的不是樓，是沒能進入企業未來邏輯的空間。

跌的是租金，變的是企業組織對空間的「戰略預期」

如果説上一輪寫字樓行情看的是「誰能漲得快」，那麼這輪行情比的是「誰能活得久」。跌價不再意味着搶租，租户也不再盲目追低。企業選址邏輯發生了深刻變化——從傳統的地段優先、面積匹配，轉向以組織結構與業務效率為核心的空間戰略重構。

2025年Q2，北京寫字樓租金同比下降17.0%，環比下降5.7%，但市場淨吸納量達到9.2萬平方米，環比增長達113.95%，顯示出一類租户正在「借勢下行期調整空間佈局」 。這類企業往往具有幾個共同點：

 處於組織結構調整期（如總部搬遷、業務收縮、轉向輕資產）

對成本敏感但對人效更敏感（以AI、傳媒、諮詢類企業為主）

傾向將辦公空間視為員工體驗與文化錨定的重要接口

尤其是科技與新興產業企業，成為租賃需求的主要貢獻者。在RET睿意德的研究看來：「AI行業作為北京寫字樓租賃需求的新引擎，帶動了中關村、望京等板塊部分項目的快速去化。」 這類企業更關注空間的技術適配性、靈活佈局與共享服務，推動租賃決策從「面積談判」向「綜合使用效率」轉型。

與此同時，原本強勢的金融、能源等傳統行業在決策上更加謹慎——不是不續租，而是以「壓縮、下沉、複合」為關鍵詞進行結構調整。租户開始重構自己的空間資產負債表：什麼是真剛需、什麼是可以外包、哪些面積可以換成遠程協同？

過去，寫字樓是「增長的外化指標」；現在，它是「組織效率的物理接口」。企業的空間使用邏輯，正在從「規模思維」轉向「韌性設計」。這種轉變，決定了未來寫字樓資產的投資判斷，也決定了一個關鍵問題：租金還會繼續跌嗎？——可能會。但你得看，誰在這個時候簽下了合同，又簽了多長時間。

區域分化背后，是資產未來收益結構的重構

在租金普遍承壓的表象之下，北京寫字樓市場正顯露出另一重趨勢：區域間的分化加劇。這不僅體現在價格水平和空置率，更深層體現為資產可持續經營能力與租户結構彈性的巨大差異。

2025年第二季度數據顯示，北京甲級寫字樓整體空置率為17.7%，與上季度基本持平。但若拆解來看，不同板塊之間已出現明確的「兩極拉開」：

傳統核心區仍具韌性：如金融街空置率為8.2%，租金穩定在每月389元/平方米，儘管出現小幅回調，但整體抗壓能力強。

非核心區表現分化嚴重：麗澤、中關村等板塊吸納量領跑，但部分遠郊區域則幾乎零淨增長。

這並非簡單的「地段優劣」問題，而是市場進入了一個以「可運營性」為核心的資產重估階段。

過去，金融街代表的是「金融資源聚集優勢」，而今，其低空置表現背后，是政策加持與高黏性租户構成（如國央企總部、金融監管機構）的共同作用；而中關村、望京板塊之所以「逆市活躍」，是因為其吸引了大量「新型科技組織」的入駐需求，這些企業以「靈活性+服務化」為選址首要標準。

而另一類表現不佳的板塊，雖然位置並不遠、租金足夠低，但為何空置率始終高企？答案或許不是「不便宜」，而是「不好用」。

租户的判斷邏輯已經改變。他們不再只是看「哪里租金最低」，而是在問三個問題：

空間是否能適配我們正在變化的組織架構？

這個樓的運營方是否具備足夠的響應力與服務支持？

我願不願意未來三年都在這里「留下痕跡」？ 

這背后，是「投資邏輯從區位紅利向運營紅利切換」的深刻信號。換言之：一個寫字樓項目能否在未來保持價值，不再是看它現在租得好不好，而是看它是否具備持續吸引「結構型租户」的能力。這類租户要麼具備戰略穩定性（如金融街的政策類機構），要麼具備戰略彈性（如中關村的AI類企業），它們共同構成未來資產收益的結構性基礎。

而那些「只會談價格、不會談運營」的項目，即便短期簽了幾家租户，也只是延迟了價值下滑的起點。

資產的「可運營性」，正成為價值錨點

過去，在租金持續上漲、空置率可控的環境中，投資者對寫字樓資產的判斷相對簡單：好地段+低空置=優質資產。但在2025年這個新的周期里，維持表面指標早已不夠。真正拉開項目分化的，是「誰具備運營能力」，而非「誰拿到的價格高」。

第二季度，北京寫字樓整體市場依然「以價換量」，搬遷決策愈發謹慎，大面積企業租户更多關注租約重組及續租策略。RET睿意德在市場報告中指出，「企業對辦公空間服務和使用效率的關注度顯著提升，項目能否提供靈活、定製化的空間配置，成為影響租賃決策的重要因素」。

這意味着：租户不只是來租一間辦公室，而是在尋找一個匹配其組織節奏、激發團隊效率、降低運營成本的綜合解決方案。我們可以據此將寫字樓資產劃分爲三類運營能力模型：

第一類｜被動型資產：等租户來談判，只能一降再降

典型表現：價格調了三輪，租户仍觀望；運營團隊少、服務響應慢；前臺與樓管幾乎是「啞巴角色」。

結果是：哪怕降價幅度達到20%，租户也會説「我再看看」。因為在租户看來，低價只是你「價值不清晰」的表現。

第二類｜服務型資產：能提供定製與共享，租户願意留下

典型表現：提供靈活佈局、共享會議室、短租+長租組合包、綠色認證等；

這類樓宇在麗澤、中關村已有試水案例，AI企業、諮詢公司、設計類公司等對「場景混合型空間」需求強烈，傾向長租+共享組合，以控制成本又不犧牲效率。

第三類｜生態型資產：不僅租給你，更幫你做業務場景集成

典型表現：如有些項目引入孵化平臺、產業聯盟、數據服務商、政府資源等，提供「辦公+融資+產業導入」一體化方案。

這種模式在國家新一輪城市更新與產業協同政策支持下，具備REITs包裝潛力，也成為「空間服務型資產」最接近未來想象力的形態。

寫字樓資產運營能力三大類型模型

寫字樓的運營成本壓力正在倒逼業主進入「主動經營」階段，例如通過「提高租户滿意度」、「優化樓宇能耗結構」、「引入智能化運營管理平臺」等方式來提升資產回報水平。這正是寫字樓資產從「估值邏輯」向「經營邏輯」切換的關鍵節點。

在這個背景下，空置率已不再是唯一風險指標，運營ROCE（Return on Capital Employed）纔是下一階段衡量優質寫字樓的核心指標。因為能長期穩定創造現金流的項目，纔有資格在REITs或資管市場中贏得定價權。投資者的判斷也應同步升級：不是看今天的租金能收多少，而是問一句：「這棟樓，有沒有能力把租户留住三年？」

寫字樓資產的投資邏輯，需要一個「底部視角」的重構

當租金、空置率這些傳統指標失靈時，投資者就必須換一副眼鏡，才能看清寫字樓資產的真實價值。

2025年第二季度的數據已經給出清晰信號：市場整體租金持續下探，部分板塊仍面臨高空置壓力；但與此同時，優質項目正通過主動運營提升收益結構，推動租户結構更新，構建「現金流護城河」。這提示我們：資產價值不應只看當前價格，而要關注未來三到五年，它是否具備「穩定運營+結構優化」的複合能力。

我們建議投資人採用「REITs時代」的底部視角，構建新的投資判斷三問：

問題一：這棟樓，有沒有穩定現金流生成能力？

穩定不是絕對滿租，而是具備「基本盤」租户結構，如政府相關機構、銀行、諮詢、藥企總部、外資代表處等。金融街就是典型代表：2025年Q2空置率為8.2%，租金依然穩在每月389元/㎡，遠高於全市平均水平。在周期下行時，這類資產提供「分母不塌」的底部支撐。

問題二：這棟樓，有沒有租户結構更新能力？

也就是能不能「從傳統租户向新經濟租户演化」。以中關村、望京為例，儘管短期空置高於核心區，但AI企業、醫療科技、數字服務等新租户快速進入，淨吸納量持續提升，説明這類區域具備結構升級潛力。這類資產不能看短期收益，而要看「租户新陳代謝」的節奏。

問題三：這棟樓，有沒有被納入城市更新或政策支持的可能？

城市空間更新正在加速，多個老舊寫字樓面臨「去功能化」甚至拆除風險。而那些被納入更新片區、具備產業協同條件的寫字樓，有望獲得政策、租户、投資人三方青睞，進入REITs包裝通道。例如麗澤板塊雖租金處於低位，但因政策明確定位金融+科技雙中樞，多個項目已在加速「轉身」。

這三問背后，實際上是在重構一個寫字樓資產的「運營生存性指標」體系，不再唯租金、唯地段，而是強調：資產要能「活着賺錢」，而不是「等着升值」。

從投資周期看，北京寫字樓市場或許仍未「觸底反彈」，但我們必須警惕另一種陷阱：不是踩錯時點，而是看錯價值邏輯。當一部分資產還在為「降價搶客户」焦慮時，另一部分資產已經悄悄鎖住了未來的長期現金流。

結語

當市場熱鬧的時候，大多數人在追逐漲幅；而當市場沉寂的時候，少數人開始尋找結構性的機會。2025年Q2的北京寫字樓市場，或許不會給出立刻反彈的信號：租金還在下行，新增需求依舊謹慎，許多項目甚至還在「貼着成本線」苦撐。但如果我們用「租户行為」而不是「租金曲線」來看，就會發現：真實的價值分化，已經在悄然進行。

企業不再盲目擴張，而是以組織效率為導向重構空間佈局；優質租户在覈心與成長板塊中做出理性遷移，拋棄不靈活、不可運營的「舊樓」；一些頭部資產開始通過運營、服務、政策與產業鏈接，重新獲得穩定現金流——這些，纔是真正「見底」的信號。

對資產方與投資人而言，現在的關鍵不是等漲價，而是：是否能識別未來三年有租户結構紅利的資產？是否願意在資產經營上下功夫，而不僅押注價格回暖？是否理解REITs背后真正看重的，是「穩定性+結構可持續」？

周期從來不會通知你什麼時候反轉，但租户的行動、空間的重構、城市的資源重新分配，早已在告訴我們：一個以「組織戰略空間化」為核心的新周期，正在重構整個寫字樓市場的價值秩序。

本文來自微信公眾號「RET睿意德」，作者：這里是，36氪經授權發佈。