重點城市的超密集佈局 龍湖輕資產落地杭州第14座天街

觀點網 7月21日，杭州經開區國控集團與龍湖集團浙江公司簽訂《開發管理諮詢及商業運營服務項目合同書》。此次簽約項目蕭山龍湖天街，是雙方共同打造的首個商業綜合體，同時也是龍湖天街首次落子蕭山。

據瞭解，項目整體商業體量9.7萬平方米，將全面授權以龍湖天街品牌進行開發運營，並預計於2029年正式開業。在建築規劃上，採用「街區+盒子」的複合形態，集購物、休閒、社交、體驗於一體，旨在打造全時段、全齡層、全場景的沉浸式社交目的地。

實際上，這一次的合作此前已有「預告」。

公開信息顯示，今年3月27日，項目用地由經開區國控集團下屬杭州金開城發置業有限公司以2127萬元競得，該地塊由兩宗子地塊及樂達路地下空間三部分組成。

按照規劃，將打造為機器人產學研科創孵化基地和集商業服務配套、醫療康養及為一體的創新創業及商業商務綜合體。項目預計總建築體量將達30萬平方米，總投資約20億元。

拿地后不久，經開區國控集團發佈信息指出，龍湖集團浙江公司代表到訪集團，就合作事宜展開洽談。雙方共同謀劃，針對已出讓的市北單元杭政儲出[2025]20號地塊項目展開建設合作，有意進一步推動合作深化。同時，還發布了商業購物中心意向效果圖。

種種細節表明，龍湖集團有望攜旗下商業項目再次落地杭州。直到7月11日，杭政儲出[2025]20號智能機器人及康養醫療科技研發基地開發管理諮詢及商業運營服務項目中標(成交)結果出爐。

中標供應商名稱顯示，牽頭供應商為成都龍湖龍智造工程建設管理有限公司，投標聯合體包括成都龍湖龍智造工程建設管理有限公司、浙江智達天街商業運營管理有限公司。可以説，龍湖集團商業、代建等業務協同，聯合「吃下」這一項目。

據悉，杭政儲出[2025]20號地塊作為全區村級留用地集中安置首例，其地理位置優越，臨近奧體板塊，除了住宅小區外，西側為娃哈哈大樓，東側是浙大國際科創中心等產業園，南側是微醫總部，周邊還有以及學校、醫院等其余生活配套。作為成熟居住板塊，未來有望為項目帶來穩定客流。

而龍湖商業在杭州的佈局持續深化，隨着蕭山天街的落地，其在杭佈局的天街項目數量也將達到14個。截至目前，已開業運營的有8個，另有杭州上城天街計劃在年內開業。

該項目已於今年3月31日封頂，據本月早些時候的相關消息，項目招商率已達75%，主力店確定入駐盒馬鮮生浙江首個創新門店；餐飲業態佔比達35%，引入牛NEW壽喜燒、蝴蝶里等17個首進城東品牌。

包括蕭山天街在內的5個項目，則將在未來幾年陸續入市。

在一座城市內擁有超過10個天街項目並非個例，這也反映出龍湖商業正在加密對重點城市的佈局，持續深化業務滲透。

據商業客統計，截至2024年末，龍湖商業在重慶已開業11座天街項目，是「含天街」濃度最高的城市。

此外，龍湖商業還在重慶佈局了重慶晶酈館、重慶春森星悦薈、重慶紫都城、重慶愛加星悦薈、重慶MOCO等5座星悦薈及其他產品，商業產品類型上較其他城市更為豐富。

按照計劃，2025年內，重慶還將新開業龍興天街、南坪天街，屆時重慶的天街項目數量將達到13個。

巴蜀不分家，重慶「隔壁「的四川省會成都也是龍湖商業佈局最為密集的城市之一，其已開業的天街項目數量僅次於重慶，達到10個，除此之外還有1座成都武侯星悦薈。目前，成都驛都天街正在建設中，計劃在2026年及之后開業。

實際上，僅就已開業天街項目數量來看，杭州與北京齊平，均為8個。但若算上籌備中項目，杭州則領先許多。

而從進駐城市，到更細化的商圈插旗，上述幾座城市也為龍湖帶來不低的租金收入。

以重慶為例，在2024年，11座天街的租金收入合計約為22.31億元，佔全年租金收入的比重達20.3%；星悦薈及其他產品的租金收入合計1.43億元，佔全年租金收入的1.3%。就整個地區而言，商場租金23.74億元，佔全年租金收入的21.6%。

成都10個天街項目貢獻租金收入11.81億元，佔全年租金收入的10.8%；包含成都武侯星悦薈的租金收入為12.22億元，佔比11.2%。杭州8個已開業天街項目年租金收入為14.83億元，佔全年租金收入的13.6%。

這三座城市共計持有已開業天街項目29個，但合計實現租金收入48.95億元，佔全年商場租金收入的44.6%。

當然，集中佈局的策略還是要基於城市自身的經濟水平、消費能力等關鍵因素。以企業的角度，採取輕重並舉的佈局模式，纔是平衡規模擴張與成本控制的有效路徑。

截至2024年年末，龍湖已經開業商場89個，重資產75個，輕資產14個。但若以在手項目看，2024年，龍湖集團將商業單項目的分期進行了合併，合併后一共在手128個商場，其中重資產項目100個，輕資產項目28個，輕資產項目佔比21.88%。這一數字超過已開業商場中輕資產項目佔比的15.7%。

這或許能側面反映，輕資產模式是龍湖商業深化城市佈局的重要抓手。

以杭州第12座天街為例，富陽天街位於杭州西南部的富春灣新城板塊，是由龍湖商業與華景川集團攜手打造。2024年5月，華景川集團以16.1億元的價格競得富春灣新城17號地塊，溢價率29.79%。

除住宅用地以外，出讓文件顯示，該地塊還要求新建一處面積不小於6萬方的商業綜合體，以及一處面積不少於1萬方的酒店。也由此，華景川集團與龍湖商業建立合作，其中，龍湖商業以輕資產的方式，提供招商和管理服務，而不持有資產。

除了新建項目的輕資產合作，存量商業改造也是龍湖商業獲取項目的重要方式，過往在杭州的佈局中，不乏類似案例。

位於下沙的吾角天街前身是下沙吾角商業中心，項目用地成交於2012年，但之后數年始終無明顯進展。直到2021年5月，龍湖商業將其簽下，這也是龍湖商業在華東的第一個輕資產項目。此外，杭州城東九堡的國芳天街也是以類似模式，由國芳百貨改造而來。