后疫情時代，哪些美股REIT依然值得投資?

　　近期，有華爾街分析師表示，雖然美國利率接近歷史低點，但房地產投資信託（REIT）在2022年可能將繼續出色表現。但分析師們表示，部分風險仍不可忽視，包括滯脹預期重現、新冠疫情的負面影響和國債收益率可能反轉上升等。

摩根士丹利分析師Richard Hill在給客户的一份報告中寫道：「從宏觀角度來看，REIT在美債收益率趨平，以及PMI和通脹強勁的情況下，它是表現最好的資產之一，這與2022年上半年預期的宏觀環境相同。」

　　不過，Hill警告稱，如果滯脹的預期重現，或者市場對美聯儲縮減購債的擔憂加劇，比如2013年出現的「縮債恐慌」， 以及名義利率調整加速，REITs波動率可能會上升，投資者需要謹慎對待。

　　值得注意的是，美聯儲近期表示，將加快步伐縮減資產購買，縮減至每月300億美元，並且聯邦基金利率可能會提前上調。

　　今年以來，美股兩大REIT ETF：房地產指數ETF（IYR.US）與不動產信託指數ETF（VNQ.US）均跑贏標普500指數。但在過去五年中，標普500的總回報率遙遙領先這兩隻REIT ETF。

　　針對以上及其它等宏觀因素，華爾街分析師建議投資者採用成長/價值槓鈴法，其中成長型REIT包括AvalonBay Communities （AVB.US）、Invitation Homes （INVH.US）和Welltower （WELL.US），大摩對它們的評級均為「跑贏大盤」，「因為巨大的增長潛力支撐起了相對昂貴的估值。」 Hill寫道。

　　在價值型REIT中，Hill看好Realty Income（O.US）為首選的REITs和National Retail Properties（NNN.US），這兩種REITs的價格都很便宜，但Hill表示其增長率低於REIT總體增長率。

　　根據下面的圖表，在同比和環比的基礎上，成長型REIT似乎以相對較大幅度的回報率跑贏價值REIT。

　　花旗分析師Michael Bilerman對2022年的REITs投資評級採取了類似的槓鈴組合方法。Bilerman在給客户的報告中表示，該方法基於篩選受益於經濟復甦的房產類別和REITs組合，以及潛在的併購和收購等價值機會，這些價值機會可能成為跑贏大盤的催化劑。

　　然而，Bilerman強調，房地產市場面臨的最大風險是新冠疫情可能對經濟復甦造成的持續負面影響，以及在美聯儲試圖遏制通脹過高之際名義利率超預期上升的風險。

富國銀行分析師Blaine Heck在一份給客户的報告中表示，他認為工業類型REIT在2022年可能會表現良好。值得注意的是，該類型REIT今年迄今已經上漲了55%，整體REITs漲幅則為32%。

　　知名資訊平臺Seeking Alpha根據綜合指標排名，篩選出Innovative Industrial Properties （IIPR.US），Plymouth Industrial （PLYM.US）， STAG Industrial （STAG.US）和Lexington Realty （LXP.US），這些是綜合表現最好的工業類REIT。

　　「電子商務滲透率應該會繼續增長，商品的庫存水平預計會增加。而供應鏈限制的背景下，可租售住宅的數量非常有限，這應該會推動租金進一步增長。」Bilerman寫道。