同意房地產與NNN REIT：兩次70%的派息，4倍未結算股權

Agree Realty（紐約證券交易所代碼：ADC）和NNN REIT（紐約證券交易所代碼：NNN）進入下半年，年化股息支付率相差不到半個百分點。

Agree的年化股息為3.204美元，相當於其修訂后的2026年AFFO指引中點的70.0%。NNN新籌集的2.48美元股息相當於其更新中點的69.5%。

Agree 7月30日公佈AFFO為每股1.14美元，同比上漲7.4%。NNN董事會於7月15日宣佈第三季度股息0.62美元后，8月5日公佈0.90美元，上漲5.9%。增幅為3.3%，連續第37次年度增幅。

派息率幾乎相同。但它們背后的融資賬簿卻並非如此。

本季度，Agree在102處零售淨租賃物業上投資了5.02億美元，截至6月，Agree在187處物業上投資了9.25億美元。它將全年投資指引從14 - 16億美元提高至16 - 18億美元，將AFFO指引提高至4.57 - 4.59美元。

該投資組合完成了99.8%的租賃。

上半年通過ATM計劃籌集了約6.86億美元的遠期股權。尚未結算的股票規模更大：14，484，843股，預計淨收益約為10.85億美元。該協議必須在2026年10月至2028年4月之間的指定日期之前達成。

未結算余額約相當於今年投資指引中點的64%。Agree報告稱，在從淨債務中扣除同樣的10.85億美元后，淨債務與經常性EBITDA分別為5.2倍和3.7倍。該公司約19億美元的流動性中還包括同樣的未結算股權，以及7.53億美元的左輪手槍可用性和2120萬美元的現金。

NNN本季度以2.91億美元收購了89處房產，截至6月以4.364億美元收購了130處房產。它將收購指引從5.5億至6.5億美元提高至7億至8億美元，將AFFO指引提高至3.55至3.59美元。

佔有率為99.1%。

NNN還以不同規模進行遠期股權：5，999，528股，預計淨收益約為2.721億美元。這大約是Agree未結算余額的四分之一，以及NNN收購指引中點的約36%。除此之外，該公司還對其無擔保定期貸款行使了2億美元的增量選擇權，使該貸款額度達到5億美元，將於2029年2月到期，並提供兩個一年期延期選擇。

利潤率為SOFR加上當前評級的80個基點。掉期將SOFR部分固定在4億美元貸款的加權平均3.30%，而NNN報告完整貸款的有效利率為4.126%。所述用途是一般企業用途，因此收益與任何特定收購無關。

兩個報告的平均值位於同一個數字。該投資組合的加權平均剩余租賃期限為10.1年，加權平均債務期限也為10.1年。

平均值相等並不意味着租賃到期和債務到期時間表匹配。不同的分佈產生相同的平均值。該發佈僅確定6月30日的兩個平均值相符。總債務為50.79億美元，加權平均利率為4.2%，浮動利率為2.5%。

三個數字邀請並排披露不支持。

上限利率的設定有所不同。Agree根據直線合同租金加上預期淨租户收回計算加權平均資本化率。NNN報告了初始現金上限率，即初始現金年基本租金除以購買價格。Agree的7.0%和NNN的7.3%的分子不同。

槓桿率的定義不同。Agree報告稱，淨債務與經常性EBITDA為實際值的5.2倍，預計為3.7倍。NNN報告稱，淨債務與年化EBITDA之比為實際值的5.7倍，預計為5.4倍。在每個發行人內部，未結算遠期股權的影響是可以理解的。兩者的水平不具有可比性。

發行人披露的投資級百分比無法與這些發佈進行比較。Agree報告稱，65.8%的年化基本租金來自投資級租户，並根據標準普爾、穆迪、惠譽和NAIC評級來定義該術語。NNN第二季度發佈的數據沒有公佈投資組合投資級百分比。這兩個版本不支持對該指標進行同類解讀。

租户集中度是可以描述的，儘管基本租金的定義仍然不同。Agree的最大租户是沃爾瑪，按直線計算的DAB佔5.8%。NNN ' s是7- 11，為DAB的4.2%，定義為每月現金基本租金乘以十二。

兩家公司的AFFO報告比Core FFO高一美分。他們的對賬表進行了不同的調整，因此匹配的一美分差距並不能建立共同的原因。

基於指導的支付率顯示，報告的AFFO措施沒有明顯的壓力。不同的是每家公司在6月30日已經定價的資本。

Agree已達成遠期銷售協議，涵蓋約10.85億美元的預期股權收益，但尚未結算。NNN已將SOFR部分固定在其5億美元定期貸款中的4億美元上。支付率相差半個百分點。但它們背后的融資賬簿卻並非如此。

資料來源：Agree Realty 2026年第二季度盈利發佈，2026年7月30日; NNN REIT 2026年第二季度盈利發佈，2026年8月5日。各發行人報告的指導範圍。股息取證局根據公司報告的每股數據計算派息。Agree報告每月股息;這里使用的年化數字是十二個每月申報。兩家發行人都根據自己的基礎定義了AFFO、資本化率和槓桿，而且這些指標之間並不具有嚴格的可比性。

作者沒有在上述任何證券中擔任任何職位。結構性研究，而不是個性化的投資建議。

進一步的股息結構研究發表在dividendforensics.com上。

Beninga免責聲明：本文來自無薪外部撰稿人。它並不代表Beninga的報道，並且未經內容或準確性編輯。