市场持续调整，REITs成交活跃度创一年多来新低，打新收益边际下滑 |公募REITs面面观

下半年，REITs市场表现不佳。尽管中证REITs全收益指数在8月下旬一度企稳，但9月以来指数持续阴跌，“十一”长假前后的近12交易日有10天收阴。今日，中证REITs全收益指数下跌0.33%收于1051.93点，已回到今年5月初的位置。

图：中证REITs全收益指数日K走势

业内人士认为，下半年REITs资产受债市利率波动的影响较大，“债性”表现较强。此外，份额解禁等因素也对市场有扰动。10年国债收益率目前在1.76%的水平，较6月低点上行了约13BP，9月末最高时曾突破1.80%。

根据广发证券地产团队的统计，三季度C-REITs表现出更强的债性，三个月同中债新综合指数的相关系数分别为0.85、0.87和0.91，二者的行情走势呈极强的正相关性，且同权益市场表现出较强的负相关性。

相对长端利率，中金公司固收研究团队认为，C-REITs本轮估值调整更为缓和，差异主要来自配置需求和流动性不同的影响。

在价格下跌的同时，REITs二级市场的成交活跃度不断探底。数据显示，9月REITs市场日均换手率只有0.48%，为一年多来新低。进入10月，REITs市场日换手率仍在不足0.4%徘徊。

图：REITs市场日换手率

中金公司固收研究团队认为，成交进入“冰点期”或反映市场对于当前估值存在较大分歧，仍在寻找新的价格平衡点。四季度，内外部扰动仍影响大类资产波动，REITs在波动中寻底。潜在正向催化剂包括：长端利率企稳；风险偏好适度回落，红利风格再受关注；项目基本面企稳；事件型催化如行业政策利好，特别是流动性改善政策。

与二级市场逐渐冷清形成鲜明对比的是，REITs一级市场依然火热。10月13日,中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏中海商业资产REIT均启动公众发售环节，双双因有效认购规模超过募集上限而提前结束募集并启动比例配售。此前，华夏中海商业REIT网下询价超374倍。另外9月首单外资消费REITs——华夏凯德商业REIT发售，公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍。

不过，打新的收益正在收窄。9月两单新上市的REITs首日表现不及7、8月上市的REITs，行情延续性也较差，上市5日后即转跌。且与此前上市首日即大涨30%的消费中心项目相比，9月新上市的这两单消费中心项目表现不及以往。

图：今年新项目上市后的表现

对于拥挤度较高的打新策略，中金公司固收研究团队提示，近期一二级估值价差和市场流动性收缩，认购倍数仍居高不下，收益或边际下滑，建议审慎评估高发行溢价项目。