招商蛇口“好房子”哲学：产品力穿越周期

进入8月，上市房企陆续披露2025年半年报。在房地产市场调整与转型的“深水区”，房企“成绩单”引发市场广泛关注。当许多企业仍在为生存挣扎时，一批坚持“好房子”理念的房企正通过产品力突破重围，招商蛇口（001979.SZ）便是其中的典型代表。

8月28日晚，招商蛇口发布半年度业绩报告。2025年上半年，公司实现营业收入514.85亿元，同比增长0.41%；实现归属于上市公司股东的净利润14.48亿元，同比增长2.18%；综合税前毛利率14.38%，同比提升2.39个百分点；开发业务税前毛利率16.27%，同比提升3.38个百分点。面对严峻的外部环境和行业持续调整，招商蛇口始终坚持“稳健经营理念”，践行高质量发展并展现出其较强的穿越周期定力。

围绕开发业务、资产运营、物业服务三类业务，招商蛇口建设“好房子”、运营“好资产”、提供“好服务”，聚力推动高质量转型发展。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率63.10%、净负债率66.42%、现金短债比为1.30。在满足“三道红线”的同时，公司顺应房地产融资新模式，持续提升经营性物业贷款规模，拉长债务久期。截至报告期末，公司银行融资占比66%，同比提升3个百分点，上半年落地经营性物业贷款82亿元，上半年年末平均债务期限5.3年，债务结构更加稳固。公司紧抓市场利率下行通道，深入推进融资降本，加快高息债务置换，资金成本显著降低。上半年年末综合资金成本2.84%，较年初降低15BP，保持行业领先水平。

招商蛇口经营业绩保持稳健，其在全国多个重点城市打造的“好房子”项目成为市场亮点。从北京、上海到西安、成都，招商蛇口以科技创新与文化传承双轮驱动，重新定义高品质住宅内涵，与周边竞品形成明显差异化优势。

“好房子”是基于当前房地产市场从“量”向“质”转型的核心方向。作为业内领先的房企，招商蛇口给出了自己的思考和答案。自2025年起，招商蛇口积极响应建设好房子的政策要求，推出“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”7大维度，28个场景模块，其中10项场景具有行业差异性，具备招商特色的IP场景（比如 “深度睡眠系统”，其借特殊工艺、隔音材料及智能监测等前沿技术，改善睡眠质量；“环保魔方” 借智能无感垃圾投递系统等，践行绿色低碳；“幸福厨房” 借厨房空调及油烟联动集成式设计等，优化烹饪体验，借聚焦特色场景的产品技术创新，凸显好房子品质差异），485项技术的“招商蛇口好房子”技术体系及企业品质标准，构建“智慧安全的品质之家、自然和谐的美学之家、友邻相伴的长情之家”三大价值主张。目前，该体系已在招商西安玺、北京招商序、成都锦城序、上海康定壹拾玖、苏州招商序、佛山招商华玺二期等6个项目首批落地。

中指研究院分析指出，房地产行业经过二十多年快速市场化发展，目前已进入“品质年代”。随着房地产供求关系发生重大变化，行业发展模式亟待转型，“好产品+好服务”成为重构企业竞争力的关键。

标准之变：行业从“量”到“质”转型

2025年是房地产行业具有里程碑意义的一年。随着《住宅项目规范》的正式实施，“好房子”这一概念首次从政策倡导转变为具有强制约束力的国家标准。上半年，我国房地产市场支持政策继续发力，主要围绕提振需求、打造“好房子”等方面展开。

过去房地产行业高周转模式下，“地段、地段、还是地段”被视为金科玉律，产品同质化严重。随着市场进入调整期，这一传统逻辑正在被颠覆。“好房子”不再只是地理位置的优势，更是产品力、服务力和文化力的综合体现。

招商蛇口率先洞察到这一趋势转变。纵观其全国布局，从西安玺的“深度睡眠屋”到北京招商序的“服务机器人”，从上海康定壹拾玖的“历史文化融合”到苏州招商序的“朝夕书房”，招商蛇口正在构建一套全新的“好房子”标准体系。

与周边竞品相比，招商蛇口的差异化策略明显。其拒绝简单堆砌豪华装修和昂贵材料，而是深入挖掘当代人居痛点，通过科技创新与文化赋能，打造真正契合用户需求的生活空间。以用户为中心的产品思维，正是招商蛇口能够在当前市场环境下保持竞争力的关键。

根据中指研究院监测，去年以来，已有约40市省出台好房子技术指导或相关设计规范，聚焦民生痛点，切实回应居民对高品质住宅的需求。随着各地新项目陆续入市，有效带动了改善性需求的持续释放。从市场表现看，新规项目在销售去化上表现更为突出，尤其在杭州、成都等热点城市中不乏首开售罄的案例。

8月20日，位于上海老静安曹家渡板块的康定壹拾玖项目推出三批次 184 套房源，合计推出建筑面积从120平方米到238平方米不等的三房至五房户型房源。据悉，项目认购首日已有132套房源被客户锁定。早在今年5月，康定壹拾玖项目实现首开即当日售罄。

中指研究院分析指出：2025年上半年，“好城市+好房子”支撑重点城市新房市场整体保持平稳，城市分化态势延续。下半年，行业新发展模式加速构建，“好城市+好房子+好服务”具备结构性机会。

科技赋能：从“宜居”到“康居”的深度进化

建设好房子是一项系统工程，涉及绿色低碳、健康舒适与智慧人文等多维指标，离不开科技支撑。

当大多数房企还在将“智能化”简单理解为 APP 控制家居设备时，招商蛇口已向前迈出一大步，其科技应用更加注重实用性与系统性。相比竞品仅停留在智能家居单品拼凑阶段，招商蛇口构建出了完整的生活生态系统，让科技真正服务于人的生活品质提升。

在北京招商序项目，部署的巡检机器人对小区进行巡逻，及时发现环境卫生及安全隐患，提高管理效能；幸福厨房系统集成油烟智能联动，解决油污困扰，通过厨房凉霸吹风，提升烹饪舒适度。

佛山华玺项目采取环保魔方系统，创新融合无感垃圾投递与宠物清洁站，实现社区垃圾投递全流程无接触，解决了日常生活中最棘手的痛点。成都锦城序集成了智慧社区系统与生活服务智能化平台，打造真正意义上的“智慧社区”，居民可通过统一平台解决衣食住行各类需求，系统通过大数据分析提前预测社区需求，实现从“人找服务”到“服务找人”的转变。

健康，目前正在成为评估住宅价值的重要维度之一。招商蛇口通过多项创新技术，将健康人居理念落实到产品细节中，深度睡眠空间的打造是其独特优势。

西安玺项目的“深度睡眠屋”技术堪称行业突破。通过建筑结构隔声优化、设备噪声控制及室内声环境设计三重技术手段，该项目获得中国建筑学会认证的“宁静住宅”称号。与普通项目仅采用双层中空玻璃不同，西安玺从墙体构造到管道布局均进行了静音优化，使室内噪音值比国家标准优化 20% 以上。上海康定壹拾玖采用的净水系统，从水质角度保障居民健康，该系统能够有效去除水中微量污染物，同时保持水质稳定，避免二次污染。

文脉传承：从“造房”到“造文化”的价值升华

在中国房地产市场，“文化赋能”常被提及但少有实践。文化赋能不是简单的符号化复制，而是深度挖掘当地文化，将其转化为现代生活方式的有机组成部分。

上海康定壹拾玖项目所在地块拥有百年历史，招商蛇口没有选择进行简单的拆除重建，而是精心保留历史建筑元素，将海派文化精髓融入现代住宅设计。项目不仅在外观上延续历史文脉，更在社区空间营造上体现文化价值，高端会所配置艺术展览空间，使居民在日常生活中感受文化熏陶。

苏州招商序打造的“好房子答案之书”展厅和架空层“朝夕书房”，重新定义了社区文化空间。不同于一般社区简单的图书角，朝夕书房通过专业设计打造沉浸式阅读体验，并定期举办文化沙龙活动，成为社区文化交流的重要场所。这种深度的文化运营，使招商蛇口项目超越了传统住宅的物理属性，拥有了精神内涵。

事实上，好房子的价值不仅体现在室内空间，更体现在社区环境的营造上。招商蛇口的社区营造更加注重“人的连接”。同类项目往往关注硬件设施的豪华程度，相较之下，招商蛇口更关注如何通过空间设计促进社区关系的形成，这种软性价值的创造能力构成了明显的差异化优势。

成都锦城序打造的“千川汇流”下沉式立体庭院，打破了传统社区公共空间的平面化布局。通过多层次立体设计不仅增加了绿化面积，更促进了邻里间的自然交流；苏州招商序的架空层设计同样值得称道。相比一般项目将架空层简单作为停车或储藏空间，招商蛇口将其改造为“朝夕书房”和社交空间，极大提升了社区公共空间品质。

“好房子时代”的企业价值重估

房地产市场正在经历深刻变革，从“有房住”到“住好房”的需求转变已成为行业共识。

招商蛇口管理层曾表示，公司持续加大产品研发投入，将“好房子”标准推广到更多项目中去。未来的产品创新将更加注重绿色低碳、健康舒适与智慧人文的方向发展，不断提升产品竞争力。

8月12日，《招商蛇口好房子品质标准》经由全国工程勘察设计大师赵锂为首的专家组严格质询与评议顺利通过评审。该标准获得专家组高度评价：“在好房子品控方面实现了国内首创，达到行业领先水平。”值得注意的是，在克而瑞2025年上半年“中国好房子”测评中，上海康定壹拾玖、成都锦城序、北京招商序项目进入 TOP20，还有4个项目分别进入“安全性能”“舒适宜居”“绿色低碳”“社区环境”单项榜单。

招商蛇口的“好房子”战略不仅是一种理念，更取得了实际的市场和财务回报。虽然行业整体面临挑战，但招商蛇口通过产品力提升实现了价格溢价和利润增长。2025年1—6月，招商蛇口累计实现签约面积335万平方米，签约销售金额888.94亿元，销售规模市场排名第四。高能级核心城市的市场地位持续巩固，核心10城销售业绩贡献占比70%，同比提升4个百分点。公司在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中上海、深圳、西安、南京、长沙、徐州、南通、郑州进入TOP3，合肥、成都、重庆、温州进入TOP5。

据克而瑞统计，2025年1—7月，招商蛇口全口径销售金额约为1045.20亿元，仍位居行业第四。今年上半年，招商蛇口实现签约销售均价26533元/平方米，同比增长15.30%。

在行业转型期，以产品力为核心竞争力的发展模式，不仅能够帮助企业穿越周期，更能够推动整个行业向高质量发展迈进。招商蛇口的“好房子”实践，正为行业提供一条可借鉴的发展路径。

随着房企半年报的陆续发布，市场正在重新评估企业的真正价值。那些能够提供真正“好房子”的企业，必将获得消费者与投资者的双重认可。招商蛇口已在这场竞赛中占据了有利位置，其“好房子”标准正在全国范围内开花结果，承载人民美好生活。