窥报|绿城中国：应对“缓周期”的内修之路

　　尽管房地产市场已基本企稳，但行业仍然处于“缓周期”。

　　不同于过去的“三高”阶段，“缓周期”有几个特点——市场增量放缓，房企开发速度放缓，城市和板块加剧分化，补涨与滞涨并存。

　　这就对房企的经营思路提出了新的要求，绿城中国就是一个典型的样本。据中期业绩报，绿城中国2025上半年实现合同销售额1222亿元，位列行业第二；自投销售、权益销售分别为803亿元、539亿元，排名上升至TOP5。

　　保持“身位”的同时，绿城的多个动作也证实了他们正在走一条应对“缓周期”的内修之路——

　　产品端，引领创新；经营端，提质增效；财务端，恪守底线。

01

引领创新

以产品锻造内生力

　　当放缓的增量市场叠加“好房子”的政策导向，一场“产品升级”之风席卷全行业。

　　绿城的“内功”之一，在于总能立足于“最懂客户，最懂产品”两大基点，在市场前端引领创新。不仅首推了“好房子”的企业标准，还将“好产品”的创新模式进行制度化、模块化输出，带动行业共同进步。

　　近年以来，绿城的产品创新呈现出“迅速”“全面”两大特征。

　　迅速指的是创新周期短，比如“全维实景示范区”从1.0版本到2.0版本，只用了半年多。

义乌凤栖逸庐全维实景示范区

　　全面指的是，别人在点状创新，而绿城则是全维度创新。据了解，近期他们在集团层面完成了十大好房子技术系统的模块封装，涵盖门窗、空气、智慧家居、全屋净水、排水、内装等十大系统，“卷”到了常人看不见的地方。

　　后续这些技术将根据属地客户偏好，选择性地落地到绿城的新项目中。

　　这些努力无法用数字量化，但都藏在热销的数字里。杭州2000万级的玉澜月华平均中签率仅11%，有房家庭社保拼至208个月，溪听晓月二开涨价2000元/㎡依然卖得风生水起，开盘2个月即清盘；单价19.5万元/㎡的上海潮鸣东方首开即售罄，单日销售额近70亿。

绿城·潮鸣东方实景

　　还有北京、西安、南京、嘉兴、温州……绿城在天南地北的产品号召力，正汇成一股对抗“慢周期”的内生力量。

02

精耕细作

以效率提升经营质量

　　常言道“慢工出细活”，仅以绿城对产品的雕琢，会误认为这是一家“慢性子”公司，但中期业绩报告中不难看出他们高效的一面。

　　比如，交付周期，由26.3个月缩短到25.3个月，提效4%，上半年交付的84盘中，多个项目比合同约定时间提早半年，比如仅用24个月交付的杭州芝澜月华。

　　再比如，现金流回正周期，从12.3个月，提升到11.5个月，销售转化率预计为55%，意味着上半年拿到的货值，会有一半以上转化为实打实的业绩。

杭州芝澜月华交付实景

　　原因在于绿城的第二个“内功”——让人、城市、产品三者精准匹配，从而提升经营质量和效率。

　　投拓上，深度聚焦有确定性的城市和板块。上半年，绿城新增了35宗土地，新增货值907亿元，其中一二线城市占比88%，杭州占比47%。

　　他们几乎在每一座城市都能恪守投资纪律，以求“做一成一”。要么进入核心城市的核心区域，如上海北外滩，杭州奥体、钱二，苏州双湖等；要么在市场基础夯实的三、四线城市寻找点状机遇，如嘉兴、金华、温州等。

绿城重仓的杭州奥体板块

　　项目开发前，客研部门会做大量前置调研，力求打造出匹配客户需求的产品，从而加速销售效率。

　　同时，绿城也在组织架构和流程管理上提效。“集团-城市”的二级管控单元占比82%，不仅精简了决策、审批的流程，还加强了集团的品控能力，无论一二线还是三四线的产品，品相好得如一。

03

底线思维

以安全度过“缓周期”

　　第三个内功，则是足够厚实的“安全垫”，在充满不确定的“缓周期”中，只有“轻装上阵”才能应对未知的挑战和风险。

　　中期业绩报中，不难看出绿城对“安全”的全方位考量，主要体现在现金流和债务上。

　　截至报告期末，绿城的现金流约为668亿元，虽然相比去年底略有减少，但一年内的到期借贷余额仅为232.43亿，现金短债比2.9，较2024年期末增加了0.6倍，创下了公司的历史新高，证明了短期内的稳定性。

　　绿城也在持续优化债务结构，将境外债的比例从16.4%降低至15.3%，以规避更多不确定。

　　同时，绿城平均融资成本降低至3.4%，较去年同期下降50个BP；债券估值收益率稳中有降（风险越低，估值收益率越低）；成功重启了中资地产美元债融资渠道；中长期贷款的融资成本也由3月的4.37%下降到8月的3.27%，创下历史上3年期中期票据的利率新低。

　　这意味着，绿城的财务状况和风控意识得到了国内外金融机构的信用背书和二级市场的垂青。

绿城融资、债务及“三费”情况

　　诚然，绿城这份半年度答卷算不上尽善尽美，受到交付节奏和“长库存”去化的影响，营收和利润在报告期内出现下滑，但很多因素是客观市场规律以及数据延后性。

　　比如，部分低利润项目的销售节点是在2-3年以前、北上杭等城市限价尚未放开的时候。近半年，随着限价政策解除，绿城不断以“好房子”提升着产品溢价和利润空间。

　　而随着市场逐步回暖，绿城也在用“老盘新做”的方式打存量攻坚战，上半年实现了190亿元的库存去化。

　　总体来说，这份业绩报的深层亮点，在于绿城向市场展示了应对“缓周期”的韧性和修炼“内功”的决心，由此，我们给予绿城的未来更多信心。