减存量房贷利率传闻引爆内房股！“升仙”房企还有救吗？

编者按：回顾已跌成“仙股”的房地产公司，多数因行业不景气、销售低迷、负债累累。近期多项政策推动房企解决资金问题，处于困境中的企业有望因此迎来转机。

近日，受市场传闻和房地产利好政策推动，地产板块强势上攻。截至8月29日收盘，在港上市的内房股大多数呈双位数涨幅。其中，富力地产涨超18%，绿城中国涨超13%，融创中国、碧桂园涨超12%。龙光集团涨超9%，新城发展涨超8%，中国金茂涨超7%。

据最新的市场消息称，银行从业人士透露，存量房贷利率即将下调。市场认为，8月20日五年期LPR未如期下调，也是为了下调存量房贷利率创造条件。目前，市场预期存量房贷可能会下调0.5-1个百分点。

另外，昨日流传一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》截图，显示某银行拟于8月30日召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议，要求数管部、软件中心、数据中心、测试中心、个金部/消保部、网金部等多个部门参会。

从交易商席位看，在房地产利好政策调整之前，多家外资经纪商出现在港股内房股净买入席位，或预示着“华尔街之狼”们正在抄底中国房地产。

港交所数据显示，摩根大通正在逢低买入碧桂园。摩根大通在8月14日增持了1.71亿股碧桂园，约为1.44亿港元。此次增持后，摩根大通现在持有13.94亿股碧桂园的股份，持股比例由4.42%上升至5.04%。

复牌之下，内房“仙股”队伍迎扩容

最近一段时间，受到暴雷危机影响的内房股纷纷在港交所宣布复牌。根据统计数据显示，目前在港股市场上，内房股中有很多公司的股价都降至1港元以下，其中包括碧桂园、龙光集团、融创中国、SOHO中国、宝龙地产、佳兆业集团等。除此之外，还有其他许多知名房企，如富力地产、远洋集团、中国金茂、新城发展等也面临"升仙"的困境。

回顾已跌成“仙股”或濒临“升仙”的地产公司，大多数都受到行业持续悲观、销售和融资业务低迷等因素影响，进而产生大额负债，甚至资不抵债。

• 8月28日，中国恒大在停牌超过17个月后，“压线”复牌。复牌前一天，中国恒大披露，截至2023年6月30日，该公司负债总额为23882亿元。
• 8月28日，由于商票逾期深陷“破产重组”传闻的富力地产，也披露了2023上半年的业绩。截至报告期末，富力地产总负债3000.78亿元，总资产3616.32亿元，现金及现金等价物17.8亿元。
• 8月18日，SOHO中国披露了2023年上半年业绩。财报显示，截至6月30日，SOHO中国的现金及现金等价物约6.27亿元，银行贷款及其他贷款约160.46亿元，总负债约315.19亿元，总资产约689.2亿元。
• 7月28日，在停牌近4个月后，世茂集团宣布申请复牌，同时披露了截至2022年底的财务状况。截至2022年12月31日，世茂集团总资产达约6162.1亿元，总负债为5367.06亿元，净资产为795.05亿元。

多项重磅政策落地，“升仙”地产股还有救吗？

最近，房地产领域暖风频频，多项利好政策重磅落地。

8月25日，住房和城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合发布公文，推动实施购买首套房贷款“认房不用认贷”的政策。所谓的“认房不用认贷”是指商业银行在确定贷款比例时，只根据家庭名下是否拥有房产来判断，而不管购房家庭是否已有住房贷款记录。

同日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

8月27日晚间，证监会也发布系列利好消息，其中特别明确提出，房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。业内人士认为，这有利于改善房地产行业的融资环境，更有助于防范和化解当前房地产企业的流动性风险。

这一系列政策的调整显示了政府对房地产市场的支持，并意味着市场环境正在逐步改善。对于处于资金困境中房地产企业来说，这可能意味着筹资和恢复经营的机会。

方正证券指出，“认房不认贷”有望助力销售回暖，政策宽松空间尚存，融资端持续呵护，看好地产板块行情表现。地产政策从供需两端持续加大支持力度，宽松空间仍然存在，楼市在政策助力之下有望在金九银十迎来回暖。国信证券指出，中期看，8月为销售的传统淡季，且当前基本面前置指标已经企稳，预计销售数据不会进一步下滑，叠加核心城市需求端政策落地的提振，Q4或将迎来政策发酵与数据修复的共振。

针对港股地产板块，投资者不妨可以留意一些香港本地地产股的投资机会，这些股票的特点是负债较低且股息率较高。以下是根据2023年中报业绩整理的一些负债率低于50%且股息率高于5%的香港地产股，仅供参考。

风险提示: 投资涉及风险，证券价格可升亦可跌，更可变得毫无价值。投资未必一定能够赚取利润，反而可能会招致损失。过往业绩并不代表将来的表现。在作出任何投资决定之前，投资者须评估本身的财政状况、投资目标、经验、承受风险的能力及了解有关产品之性质及风险。个别投资产品的性质及风险详情，请细阅相关销售文件，以了解更多资料。倘有任何疑问，应征询独立的专业意见。