融创搞定“豪华金主”，孙宏斌以退为进，要彻底翻盘了

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　　来源 | 地产密探 编辑 | 密探财经

　　“成大事者，不纠结。”站在人生高峰的孙宏斌，4年前有人特意为其立传，不纠结背后的“果敢、坦诚、义气甚至豪赌”等个性特质，被总结得很鲜明。

　　无论是2017年接盘13个万达文旅城，还是拿150亿元驰援山西老乡贾跃亭的乐视，前者救了王健林，自己也捡了大便宜，但投资乐视被赔得欲哭无泪，甚至公开自称“很傻逼”。但他，就是这么一个“耿直BOY”。

　　今年5以来，融创困于市场低谷，过去曾是别人的白衣骑士，但孙宏斌自己迟迟等不来援手。苦撑半年后，房地产金融政策迎来惊天大反转。

　　11月以来，金融救市先救房企成为最强音，三箭齐发（信贷、发债和股权融资），让民营房企老板重整旗鼓，精神抖擞起来。这其中，应有坊间许久未露面的孙宏斌。

　　风起于青萍之末。对出险的融创而言，一场破局正在悄然裂变，寻找突破口。

　　近日，国家工商信息披露，泛海建设89.7%股权分别由中信信托及芜湖华融资本创誉投资中心接受，持股比分别是64.7%、25%，融创降到只持股10.3%。

　　今年10月份，坊间曾传闻融创中国、中国华融、中信信托和上海浦发银行曾签协议拟合作重组上海董家渡项目，中国华融向融创提供流动性支持最高可达80亿元。

　　如今看来，融创在更高层面上得到了两大央企背景的信托、AMC注资支持，从而获得了更大的“复活”翻身机会。

　　围绕上海董家渡项目，按合作协议，中国华融、以上海浦发银行为首的6家银行组成银团、中信信托等合作方联手对上海董家渡项目注资增量资金将超120亿元。

　　“专业的人，干专业的事儿。”在盘活上海董家渡项目上，各司其职，华融联合银团、信托负责项目融资，且华融还负责监管，融创主抓操盘且继续融创品牌。

　　这些豪华“金主”退出时，华融、银团享有偿债优先权，融创虽保留未来回购项目公司股权这一权利，但既是权利也是义务，前提是偿还完此次所有金主的融资。

　　俗话说，“一招落，全盘皆活”。从上海董家渡项目“豪华”阵容120亿元注资看，当前，整个融创逆风翻盘的机会大增。

　　三年前，颇讲义气的孙宏斌看到老友卢志强深陷债务泥沼，就让融创斥资149亿收购泛海建设，解救之余也获得了上海董家渡、北京泛海国际两个堪称顶级豪宅项目。

　　2020年，融创取得合同销售金额约5752.6亿元，同比增幅3.4%，虽未完成全年6000亿元目标，但销售额创历史新高。该年8月起，严控房企融资的“三道红线”出炉，这已是一个明显的信号，即“高杠杆很危险”。

　　进入2021年，“22城”首次试点“双集中”供地，意在为土地市场降温，难以理解的是，债务率本就很高的融创吃错了药似的，上半年高频溢价拿地，耗资约千亿。

　　再有就是，孙宏斌对云南、四川等西南文旅市场押注过大。有描述说，整个2020年，孙宏斌在西南区域：待了91天，去了70多次。

　　随着2020年下半年楼市急转直下，文旅地产首当其冲，难以快速周转就意味着大量资金被套。

　　逆市拿地过猛叠加文旅地产被套，使融创自今年以来陷入资金链危局，尤其是千亿拿地，似乎更为凶险。

　　回头看，当时像万科、龙湖、金地等优质民营房企都很克制，融创当时应该说算是战略误判，融创西南一把手商羽等多个区域封疆大吏也随之被换，组织架构也被重组。

　　战略收缩还未彻底完成，融创资金链风险就提前到来。今年5月，融创官宣一笔明年10月到期的7.95%美元优先票据利息无法按期兑付，引发违约爆雷。

　　回想融创2021年中业绩会上，孙宏斌曾信誓旦旦地说， “除了我们以外都有可能暴雷”，一语反向成谶。随之而来的是，融创中国股票停牌，2021年报难产，多个文旅城股权被卖，等等。

　　除了惋惜，外界对融创仍颇有好感，认为这是一家好公司。除了对公司员工比较好之外，融创的产品在业内仍备受好评，目前只是遇到了流动性风险，大量资产集中在一二线，本身质量都很不错。

　　即便是文旅，融创也引入了地方实力国资，比如今年4月份，环球融创会展文旅集团、环球中军文旅开发公司与四川旅投集团签署合作协议，针对应就是号称具有国际知名IP的融创四川“乐高乐园”超级项目。

　　今年5月份，与其他出险房企一样，融创对境内债也积极寻求展期，为自己赢得更多腾挪的时间和空间，比如“20融创01”展期18个月清债。

　　11月中旬，坊间传闻融创正在筹备对境内公司债整体重组，规模合约154亿元。赶在当前金融监管层“三箭齐发”（信贷、发债、股权融资）的房企融资宽松窗口期，融创翻盘胜算无疑明显增加。

　　11月底，融创中国公告预期2021年归母净利同比下降约207%，核心净利同比下降约184%。 相比此前预告披露，经修正后的数据明显下调了预期。

　　预期业绩大幅下跌背后，主要是融创对开发物业、应收款项及对外担保预期信贷亏损，文旅城建设及运营业务板块商誉及相关长期资产减值集中拨备等。

　　既然是减值拨备，就意味着可以拨来也可以拨去，也就是说，一旦市场回暖，资产价值提升了，信用恢复了，还可以回拨，对公司利润将是正向影响。

　　从年内销售规模看，融创债务出险虽对其销售有明显影响，但并未“伤筋动骨”，使其像恒大等房企一样几乎已彻底出局。

　　据克而瑞监测披露，今年前11个月，融创全口径销售额1611亿元，排名第10位，对应权益销售额929亿元，排名第14位。

　　应该说，融创年内销售额的权益比率有所降低，这应该跟其牺牲、让出部分项目股权密切相关，但牺牲换来的是，融创保住了规模和行业地位，盼来了房企融资大拐点。

　　外界期待，大家喜爱的那个老孙，能像上一次从顺驰成功突围一样，继续带领融创从低谷快速脱困，迎来人生的第三次不平凡。

责任编辑：张恒星 SF142