易读研报 | 心机小师妹买万物云愁到失眠，工具人师兄三大法宝点破玄机

编辑：Brinjorf

想了很久，最终还是决定写这篇文。

事情的起因是这样的。

话说上周六，许久不见的小师妹，居然难得约我去喝某上市公司的果茶。

难道有什么好事？我已按捺不住激动，赶紧穿好衣服出门！

孰知见面还没聊几句，那小师妹竟“图穷匕见”，亮出了持仓——万物云，浮亏1.16%不上不下。

所以其实还是要聊搞钱的事儿。

嗐！果然还是我认识的那个心机girl。

“嘿，您这是‘抄顶’了？”我还是接了茬。

小师妹白了我一眼。

话说，她这次找我，倒也在意料之中。

2022年9月29日，万物云于港交所主板挂牌上市……并破发。2021H2来物管板块一直在坐滑梯，自然有人期待，万物云的这次IPO能吹响反攻号角，毕竟万科旗下的明星新股嘛。然而现在看来，市场博弈仍然很激烈。一级市场并购也在降温，2022Q1~Q2上市物企披露27起并购，其中Q2环比降80%至13.27亿元。

而之所以推测她在“抄底”，原因也简单。

前段时间教过她一些方法，比如自下而上，看现金流折现、相对估值分位；自上而下，看政策面、消息面。

物业股本身现金流不错，行业PE估值目前10倍左右，比过去99%+时间都低，而且今年，上头大概率会重视经济增长。再加上昨天李家超的施政演说，刚提到未来5年兴建3万个全新“简约公屋”，令未来公营房屋总建屋量较上个5年增加约50%。更多人房屋问题得到解决、物管面积增加，对物管股来说，就是现金流的增加，以及估值的提升。不仅是香港本地物管行业，内地物管也会估值靠拢过来。

所以乍看之下，难免觉得低估。

“想不到啊，您还是左侧交易型选手。”我继续调侃。

“少废话。你就说，这个票还有没有机会？”她着急地问道。

一、“国企+科技”

“有，但不完全有。”我答。

“物管行业长期价值还在，而且你这支票质量不错，宏观环境、技术指标也还可以，只是要问我的话，不敢保证回撤风险咯。”

我边说着，边打开了一篇研报。

正巧最近看到，针对华发物业服务，华盛证券发了篇研报，可以拿来分享，题目叫《华发物业服务(0982.HK) 公司优势凸显，弯道超车正当时 》。研报提到了，物管行业估值估值下修的原因，而且还给出反弹逻辑，以及押注反弹的几个要点。

“呐，你看呗。基本面还是稳的。”

我直接翻到了最后一个小标题，很显然，这边研报认为，“国企+科技”属性，在下个阶段，会成为优质物管股的标准。

“你手上的万物云，符合这个条件。”我说。

二、爬得高，跌得重

“但还是不放心，”

她似乎仍有些疑惑：

“前几年物管股还很火爆来着。到了这几年跌得这么厉害，如果基本面很稳的话，估值的弹性应该很大吧？但物管股好几次反抽，好像都没演变成反弹。后市挺难说的吧？”

“确实。这几年，物管行业经历了很多，所以逻辑也有了不少变化。”

我转而反问她：“还记得2021年初科技股的那波下跌吗？物管股当时也有这个逻辑。”

回看前几年，物管股属实很猛。2018年前后，行业估值逻辑转向城市服务、技术赋能，推动服务质量提升，大数据、云计算得到大面积应用，物管股的估值开始逐渐向互联网科技靠拢。在2018~2020年末这段，物管股市值增长了超过400%。两年四倍，算是很不错的成绩。

“所以加息的时候，高估值板块就受到了冲击，科网、物管一起遭殃？”

小师妹继续追问。

“确实有这个资金面因素。

“但这波暴涨中，业绩基本面也没跟上。价格增长的同时，价值没增长，带来高回撤风险。”

我解释道，接着翻出了物管、科网的PE估值，对比给她看。2021年的一些时候，物管板块的PE估值，甚至比科网股还贵！

她点点头，若有所思：

“但后来咋就涨不起来呢？价格围绕价值上下波动，对吧？是不是行业的价值没了？”

话题至此，我想已经接近她想要的答案了。

“加息影响还是很大，看过去2个月美股走势，就能感受到。而港币汇率挂钩美元，美联储加息也影响港股流动性，所以还是要等市场消化加息预期。还有，关键是我刚才说的，行业逻辑发生了变化。”不枉费我铺垫了这么久，于是趁着她的好奇心正浓，我准备将话题推向尾声。

三、天下大势，分久必合

“看这里。”

我指了指2021年的市值高点，示意小师妹注意这个“天台”。

在那之前，物业股上市潮提速，共有18家物管公司赴港上市。

要知道，在行业估值高的时候，发行、交易股票还能卖一个相对好价。但那个时候，上市的物管公司太多了，赛道竞争也白热化（行业进入成熟期），股票价格又来到高位，于是趁估值还在高位，有股东开始套现。更紧要的是2021H2后，很多房地产大厂出了问题，物管也受影响。更多人开始“贱卖”物管公司股票，以求尽快脱手。

“但你的票，或许还是有希望的。”

我继续翻着研报，说道。在这个阶段，行业利润进一步向“强者”集中，所以估值会进一步分化。“强者”指的就是能够熬过“出清”的公司，今后还能持续、大量赚钱，所以人们会押注它们；那些进入下行通道、一看就没啥优势的，就很少有人出价买它们了。

总的来说，可关注的优势包括：

1）母公司，或者关联方信用良好。避免因母公司债务压力，而抛售物管股票；

2）母公司、自身品牌优势。在后续新增管理面积、拓展新业务方面，具有优势；

3）市场化浪潮中的稳定性。母公司基本盘优秀，且自身市场化考核、激励体系更健全；

4）主要股东吸纳优质土储的能力，能为物管公司带来新增管理面积。

“原来如此。”

小师妹对这个答案，终于算是比较满意了。

借着话题结束的气氛，我从桌上拿起果茶，猛嘬了一口杯底的葡萄果肉，坐直了想舒展一下身体。

可还没等我的背部碰到座椅靠背，小师妹突然又打开了话题：

“但我还有个问题。”

四、简单打个分？

“啊？还有问题？”措手不及的我被问了个措手不及。

“回答我，这杯果茶我请客。”

“所以原本是让我自己掏钱的吗？！”我惊讶道。

“除了万物云之外，还有哪些公司符合这些特征？”小师妹完全无视了我的吐槽，自顾自说道。

“那就……简单给股票打个分好了。”

……

用来打分的资料，我们收集了挺久，不过终有所收获。

我们筛选了物管股的市值TOP10；再根据他们在不同维度上表现的分位打分，包括母公司流动资产、资产负债率、应付账款、净利润率，以及物管公司的应收账款/流动资产、净利润率/物管面积、经营现金流、期末现金净额这几个指标；拥有的专利数量则是财务指标外的加分项。在这方面，应收账款、应付账款以及资产负债率会导致扣分。

然后得到了这张图：

后来的事情，大家应该能猜到。

我出卖廉价脑力劳动，获得了报酬：一杯果茶和小师妹虚假的夸赞。小师妹与我相约：下次见！然后留下一个倩影，消失在街道的转角。

啊！这就是当工具人的感觉啊……

不过话说回来，有种生活哲学叫做，“博观而约取，厚积而薄发”。

抓住生活瞬间的灵感，可为未来股海沉浮带来启发，相信这次对话也不例外。万一下次表现好，小师妹一高兴，还会请吃饭呢？哈哈哈哈……

灵感在这里，简单做个分享：

划重点

●阴跌会消化高估值，目前PE低于99.82%历史区间

●今年大概率会重视经济增长

●成熟期行业，玩家间估值分化，需关注能跨越周期的玩家

●国企+科技属性，会成为优质物管股的标准

●关注母公司财务状况，物管公司的盈利能力和技术水平

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