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美国房地产玩砸了?这只ETF却嗨了,今年大涨80%

2022-09-23 22:30

编辑:Jack

数据统计,美国房价正从峰值水平回落,昂贵的西海岸市场跌幅最大。

罪魁祸首还是美联储的大幅度加息,这让整个住房市场的流动陷入了“瘫痪”;对于买家来说,他们正面临着近40年来最高的房贷利率,潜在买家都在等待价格进一步下跌,就连华尔街的大买家也在按兵不动。

对于卖家来说,成交量快速下跌,房产正在变得“有价无市”。

来源:Bloomberg

一、美国房地产“寒气逼人”

在周三连续第三次加息75个基点后,美联储发出了进一步加息的信号,鲍威尔警告称,房地产市场可能出现调整。高盛预计明年房价将趋平;穆迪则更为悲观:在不发生衰退的情况下预计全国房价将较峰值水平下跌5% - 10%,在轻度衰退的情况下下跌15%,在一些最过热的地区,房价可能会暴跌25%。

Zillow本周发布的一份报告显示,8月份新挂牌房屋数量较上年同期下降了近23%;主要原因还是需求已经被高利率冻结了,本来就有房屋的业主不想用低利率换高利率。

交易量大幅下降,National Association of Realtors周三的报告显示,8月份二手房销售连续第七个月下降,达到2020年5月疫情最严重以来的最低水平。

Black Knight 调查显示,如果按照上周的利率测示,美国中位价房屋每月的付款占家庭收入的36%,是1985年以来最高水平;在2021年9月,当利率约为今天的一半时,每月付款需要家庭收入中位数的22%。

来源:Black Knight

Freddie Mac周四表示,“抵押贷款成本没有显示出放缓的迹象,30年期固定贷款的平均利率飙升至6.29%。”

在负担能力不是很高的地区,房地产市场降温更快;据加州房地产经纪人协会的数据显示:到第二季度末,加州只有16%的家庭有能力买房。加州的房价下跌幅度也是最大的。

Zillow的研究报告称:旧金山和洛杉矶8月份的房价环比下降3.4%,居全美之首。萨克拉门托、西雅图和盐湖城的降幅都超过了2.5%;全国房价较7月下降0.3%,为11年来最大跌幅。

传统上,9月和10月是最好的购房月份,因为开学前会有一波买家热潮,同时,库存也会增长,因为二手房也会在这个时候与新房竞争。Realtor.com的高级经济学家George Ratiu说,“买家的如意算盘这次没打好。”

二、市场不乏乐观者

市场也有人认为:对于买家来说,即使经济存在衰退的风险以及地产暂时不景气,但买家也有可能“捡到宝”。

但是卖家按兵不动,买家的选择也可能有限;经纪公司Redfin在本周的一份报告中说,“有抵押贷款的房主中,大约有七分之六的贷款利率远低于目前约6%的水平,再加上在市场下滑时出售的意愿本来就很低,这会阻碍了新供应的增长,但同时也会限制价格的急剧下跌。”

新房市场的情况则不同,今年早些时候提高产量的开发商现在正面临着库存过多的问题。加利福尼亚州John Burns房地产咨询公司研究主任Rick Palacios Jr.表示,近一半的开发商在8月份降价,较5月份的8%有所提高,至少是2010年以来的最高水平。

就像天气一样,这在很大程度上取决于地理,从纽约、波士顿到佛罗里达,东海岸市场保持相对强劲,即使在需求下降幅度最大的“阳光地带”,房价也在以合适的价格交易。

Redfin的经纪人加Gabriel Recio说:在德克萨斯州奥斯汀,许多当地购房者在经历了疫情引发的房价暴涨之后,已经无力购房。就在6月份,房屋卖家的要价已经比预期低了10%或20%。为了达成交易,卖家正在做出让步,比如向买家提供价值一万美元的家得宝优惠券。

但他说,“房价下跌的幅度是有限的,因为大多数卖家并不是很悲观”;很多买家都希望房价能回落40%或50%,Recio说,“他们在做梦。”

拉斯维加斯的卖家开始降低了成交成本,并提高了经纪人的费用,Redfin当地经纪人Tzahi Arbeli说,“”建议购房者马上买房子,并接受目前的抵押贷款利率,因为他们有机会在未来以更低的价格再融资,而且利率也有可能会更高,从而使一栋房子遥不可及。

来源:Bloomberg

三、3倍看空房地产指数ETF-Direxion $DRV 表现亮眼

来源:华盛证券

3倍看空房地产指数ETF $DRV 已连续8日上涨,年内累计涨幅达81.99%。

来源:Inveting.com

该ETF是由Direxion在2009年推出的杠杆ETF,3倍放大标普房地产指数The Real Estate Select Sector Index (IXRETR) 的波动。该指数覆盖的标的以房地产投资信托基金(REIT)为主,其中权重位列前五的标的分别为American Tower - Class A REIT、Prologis REIT、冠城国际 $CCI (Crown Castle International)、Equinix REIT、Public Storage REIT。

图片来源:Direxion官网

如果投资者看好美国房地产接下来的表现,可以研究住宅房产ETF-iShares这只REIT。

住宅房产ETF-iShares持有43只股票,追踪FTSE NAREIT All Residential Capped指数。该基金于2007年开始交易,目前总市值为8.43亿美元。

细分领域配置方面,该基金主要覆盖四个领域:公寓、制造业住宅、医疗保健、自我存储和独栋住宅。医疗保健往往是收益率最高的一类基金。如果想要避开某些细分地产行业,如零售、商业或写字楼,那么这只基金的配置很有吸引力。

其重仓的十只证券持仓占比达60%,其中包括最大的自助仓储服务公司之一的公共存储公司;专注于老年人住房和门诊医疗地产的Welltower;以及多户公寓运营商阿湾物产。

如果认为现在并非买入REIT的时机,还有几种反向ETF可提供做空途径。

例如ProShares Short Real Estate ,这只基金的表现与道琼斯美国房地产指数(Dow Jones U.S. Real Estate Index)的日线相反,为-1倍。

最后,欲加杠杆做空日线的投资者可以研究美国房地产2X空-ProShares。

小提示:若参与杠杆ETF投资,投资者需注意ETF杠杆损耗,一般是杠杆损耗和期限结构损耗,更多详情戳看:1、 什么是杠杆ETF,有哪些主要风险? 2、参与杠杆ETF投资要注意哪些风险?一文读懂 

风险及免责提示:以上内容仅代表作者的个人立场和观点,不代表华盛的任何立场,华盛亦无法证实上述内容的真实性、准确性和原创性。投资者在做出任何投资决定前,应结合自身情况,考虑投资产品的风险。必要时,请咨询专业投资顾问的意见。华盛不提供任何投资建议,对此亦不做任何承诺和保证。

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