地产、物业股罕见飙涨，机构称房企盈利迎拐点！哪些股迎来投资机会？

8月11日，港股市场房地产行业个股罕见集体飘红，如中国海外发展、新城发展涨幅超过8%，而中国恒大、华润置地、合景泰富集团、龙湖集团、融创中国等内房股盘中涨幅也在5%以上。

不仅是地产板块全线上涨，受地产股行情带动，港股物业板块也出现普涨行情。

8月11日盘中，如恒大物业一度涨幅超过12%，近三个交易日涨幅一度接近50%之多，截至收市涨幅回落至8.96%。

而宋都服务、融创服务、世茂服务、新城悦服务也以收市分别涨7.14%、6.99%、6.91%、6.37%在行业个股涨幅中领先。

在国家坚持“房住不炒”战略之下，此前各地城市纷纷出台了限售限购、指导价、集体土地拍卖等一些政策面组合拳，房地产商也面对“三条红线”的减负债考验。

在行业预期较负面的情况下，房地产个股在资本市场上估值也持续受到压制，究竟是什么利好促使地产股和物业股集体“暴动”上涨，而这两个板块又有哪些潜在的投资机会？我们来详细看看。

一、网传供地规则将“大变”，机构指房企迎盈利拐点

继深圳、天津中止或延期第二批集中供地之后，青岛第二批集中供地亦发生变动。

8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告称，第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。

第二批集中供地在即，接连几个城市临时调整，让市场各方产生猜测。

市场传闻自然资源部会议提出二次集中土拍的政策调整，其中限定土地溢价不超过15%，不得以提底价、竞配建等方式抬升实际地价，到上限后通过摇号等方式决定归属，随后天津调整二次集中土拍溢价不超过15%，有消息指深圳等地也在调整。

上述政策对于房企有何利好呢？事实上，消息中的土拍政策调整可以降低房企的拿地成本，而相应的房地产企业的盈利有望迎来拐点，而资本市场上也有望迎来估值修复。

根据平安证券指出此前受销售韧性延续、房企年初补货等因素影响，22城首批集中供地热度较高，平均成交楼面价9591元/平米，较2020年增长38%，平均溢价率15%，较2020年增长2个百分点。

其中重庆、武汉因土拍规则相对宽松，成交溢价率分别为39%、17%，较2020年增长31个、8个百分点。

首批集中供地结果与中央“稳地价、稳房价、稳预期”政策初衷存在偏差。

由于22城首批集中供地整体表现较为火热，7月22日韩正副总理指出，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

此后深圳、天津、青岛等城市第二批集中供地时间延期；杭州则提高第二批集中供地竞拍门槛、降低溢价率上限、试点“竞品质”地块；天津亦明确加强房企资金来源审查，调整后土地溢价率不超过15%，达限价后摇号竞拍。

集中供地制度持续完善，叠加融资端收紧影响显现，均将带来下半年土拍市场逐步降温及拿地端毛利率的企稳。

二、机构推荐房企龙头万科，经营稳健，兼顾增长

东方证券认为万科开发业务效率领先，作为高周转模式的开创者，深刻理解杜邦分解中高周转和杠杆的重要性，经修正后的总资产周转率和经营杠杆水平名列前茅。

万科具备头部房企地位，开发安全性高，兼顾规模增长。

三条红线等供给侧政策出台后，房企融资环境恶化，融资难度提高，规模增长受限。

万科作为地产龙头企业，一直以来高度重视风险，在房地产行业受到全面管控背景下，其周转运营高效，资债指标稳健，受影响较小，同时仍能够兼顾增长。

万科物业服务是公认行业一哥。万物云品牌力强，战略格局远大，持续引领行业发展，有望成为物管行业平台型企业。

万科持有型物业投入早，存量大，预计权益投资额1000-2000亿元，但由于经营效率不出众，导致这部分资产的价值没有在市值中体现出来。

但近期集团COO王海武调任印力总裁，推动“开发经营服务并重”的战略调整，表明集团突破商业业务的决心，随着资产经营效率提高，可推动市值提升。

三、物业万亿增长确定性，碧桂园、融创潜力大

在经历2020年四季度物业公司上市潮的短暂冲击后，物业公司用业绩打消了资本市场的疑虑。

2021年上半年物管行业韧性依旧，这得益于行业坚实的基本面和上市公司对于业务持续的挖掘，物业这一朝阳行业依然蓬勃发展、欣欣向荣。

2019年中国物管行业规模预计已经超过万亿（含增值服务）。

根据东方证券测算，到2030年物管行业管理面积将达到约369亿平米，基础物管物业市场规模达1.7万亿，行业总规模(基础服务+增值服务)超过2.5万亿。

在未来十年，在具有万亿市场规模的行业中，物业是一个少有的市场空间能够保持长期稳定增长的明珠。

根据测算，当前物业管理行业市场化比例很低，住宅物业市场化管理比例不到50%，非住物业市场化管理比例刚刚七成，这意味存量规模巨大，且诸多业务商业模式并未定型。

由于物管行业具有消费属性，中长期来看物业的估值锚是比较清晰的。抗经济周期，具备消费升级的潜力，是物业行业的另一大发展特征。

而在物业公司方面，东方证券认为行业龙头碧桂园服务、融创服务未来潜力较大。

1、碧桂园服务：规模和利润领先，全产业链延伸业务

高增长：2020年营收同比增长62%，未来五年营收复合增长率CAGR有望达56%，未来五年归母净利润复合增长率CAGR有望达61%。2021上半年营业收入和净利润增速超50%；

高毛利：布局低能级城市、较低的人工成本，带来高毛利，2020年综合毛利率达到34.0%，同比增长2.4%，净利率达到17.8%，领先同行；

厚储备：在管面积3.8亿平方米，合约面积8.2亿平方米，另有三供一业物管0.8亿平方米、供热0.4亿平方米；

强并购：横向纵向并购并举，并购城市纵横、满国康洁、蓝光嘉宝等；

拓边界：布局增值创新、社区传媒、到家服务、家装服务、房屋租售、园区空间等诸多增值服务；

2、融创服务：后来居上，成长性确定性俱佳

高增长：2020年营收同比增长64%，归母净利润增长130%；

利润持续改善：毛利率上升2.1个百分点至27.6%，净利率提升4个百分点至13.5%；

母公司充分支持：在管面积1.4亿平方米，合约面积2.6亿平方米，另有母公司未签约土储1.3亿平方米，未来增长有保障；

外拓补短板超预期：1-4月完成外拓2500万平方米，已完成全年外拓目标的一半；

增值服务有想象空间：物业费单价3元/平/月，行业领先，但社区增值服务收入占比不足4%，给予融创服务买入评级，未来增长空间很大。

投资者们您对于地产行业和物业行业的罕见普涨又是怎么看的呢，欢迎留言交流，

文中部分观点引用自平安证券、东方证券。

风险及免责提示：以上内容仅代表作者的个人立场和观点，不代表华盛的任何立场，华盛亦无法证实上述内容的真实性、准确性和原创性。投资者在做出任何投资决定前，应结合自身情况，考虑投资产品的风险。必要时，请咨询专业投资顾问的意见。华盛不提供任何投资建议，对此亦不做任何承诺和保证。