市盈率不足5倍！“极度低估”的这类股票是抄底机会吗？

黑石集团收购SOHO中国（00410.HK）的消息让后者股价在7个交易日暴涨近一倍。但老潘“卖房”也折射出中国房地产市场低迷的事实：上周（6月12-18日）恰逢端午假期，但期间房市成交却意外低迷。新房成交环比下降25.2%至4.8万套；二手房更是环比下降47.3%至1万套。

内房股股价走势同样疲软无力，龙头碧桂园（02007.HK）今年以来累积下跌14%，中国恒大（03333.HK）跌幅更是高达29%。多数房企市盈率已经跌破5倍，行业前五的融创中国（01918.HK）市盈率仅3倍，华盛证券内房股板块整体市盈率也仅有5.5倍。

来源：华盛通

近一年来，恒生地产类指数（HSPI）表现也是远低于恒生指数，投资房地产股票成了近一年来最为失败的投资之一。

来源：国信证券（香港）研究部

那么，为什么内房股失去了上涨动力？在估值如此低迷的情况下，到底是抄底的良机还是“发套”的陷阱呢？

调控升级、债务高企，内房股黄金时代已逝

今年距“房住不炒”政策首次提出已经第五个年头了。2016年以来，房地产行业整体遭到了明显的调控，楼市去库存化开启。2019年以后，“房住不炒”更是成为了长期政策，房地产信托等融资渠道开始受限，房企融资成本开始飙升，拿地速度明显放缓。

来源：公开网络

房地产行业素来以高负债、高杠杆、高周转率的模式而闻名，大量地“借钱”是房企发展最直接的动力。但在去年8月20日，住建部和央行在北京召开的座谈会为房企定下了有名的“三条红线”：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；2、房企的净负债率不得大于100%；3、房企的“现金短债比”小于1 。中国恒大近期闹得沸沸扬扬的“债务问题”，正是由于其三条红线全部踩中。而恒大也不得不通过出售嘉凯城（000918.SZ）和恒腾网络（00136.HK）的股份来筹集资金，以便缓解债务问题。值得注意的是，恒大并非个例。高负债是房企普遍存在的问题，而“三条红线”无疑对房企的负债率有了明显限制。

来源：嘉凯城公告

去年12月31日，央行和银保监会又联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度的通知》，对房地产贷款和个人住房贷款占比均设定了上限。“房贷新规”也让银行相应放款变得缓慢，利率有所上调，导致开发商和消费者热情都有所降低。

而到了今年1月下旬，深圳、上海、杭州等大城市也纷纷出台调控政策，加强限购、收紧房贷等手段抑制“抢房潮”，对房产市场有明显的压制作用。6月，宁波、无锡等城市又印发相关文件，开展房地产市场专项整治工作，贯彻“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。

国家政策的调控无疑是房地产市场由“快”向“稳”、由“量”向“质”过渡的重要原因，拥有超额利润的野蛮生长时代已经一去不复返。

PB估值具有吸引力，整体环境并不差

根据投资数据网综合160家样本统计数据来看，目前房地产开发商的整体PE（市盈率）约5.24倍，处于近10年估值的中下游水平，不过并未出现明显低估的情况。

来源：投资数据网

不过对于地产行业来说，运用PB（市净率）来进行估值则更流行和准确。同样以上述样本为例，近10年行业PB已经跌至0.32，远远低于中位值水平，且处于10年新低位置附近。这意味着，行业目前的整体估值明显偏低，具有极强的吸引力。

来源：投资数据网

PB值的不断走低，意味着在公司每股净资产不断升高的前提下，公司股价却呈现出不断下跌的局面。以融创中国为例，公司近5年财报所报道的每股净资产分别为6.73元、11.96元、14.71元、20.87元和31.94元，但公司股价却在上周一度创出近2年半以来的新低。

尽管遭遇了更为严格的监管和调控，6月以来销售数据有一定走软，但整体环境并未就此转恶。今年1-5月，全国商品房销售金额、面积仍为历史同期最高水平，达到7.05万亿元和6.64亿平方米，同比仍增长52.4%和36.3%。

来源：国信证券（香港）研究部

房价方面，5月百城住宅月平均价格为16006元/平米，同比仍录得上升4.08%。而一线、二线、三线城市百城住宅价格同比也分别增长3.18%、3.95%和5.18%。

来源：国信证券（香港）研究部

销售面积和销售金额均创新高，这表明行业基本面依然健康。而房价则继续稳中有升，这对于房企整体利润来说，反而是有积极影响的。

如何判断哪只内房股值得投资？

在政策调控和金融监管趋严的背景下，房企的投资价值主要看2个指标：杠杆率以及ROE（净资产收益率）。降杠杆、降负债是当前监管的明确要求，也是各个房企摆脱“三条红线”束缚的关键因素，而ROE则代表了企业较为真实的盈利能力。我们统计了四大房企（万科、恒大、碧桂园、融创）这2个指标近5年来的表现，供大家参考。

来源：公司年报，华盛通整理

由以上数据可以看到，融创在2020年ROE表现最好，且近4年来表现较为稳定。随后则是碧桂园，前三年的表现甚至好于融创。而万科和恒大则走了明显的下坡路，尤其是恒大。

降杠杆方面，万科和融创表现良好。尤其是融创，在2020年降杠杆的幅度最大，目前杠杆仅6.23倍，仅次于万科。而碧桂园则仍保持着较高的杠杆率，但也在慢慢降低。恒大杠杆倍数虽然低于碧桂园，但近三年却呈现逆势走高的局面。

据港交所数据，融创中国总裁孙宏斌近半年来4次增持了自家股票，总耗资已经达到2.3亿港元。不仅如此，高管汪孟德也进行了增持，纷纷看好自己股票表现。鉴于融创仅3倍PE，0.8倍PB的表现，机构认为“极度低估”，纷纷看好融创股价。中泰国际给出46.9港元的目标价，第一上海看涨至42.2港元，东北证券则认为公司股价可升至47.4港元。截至发稿，融创中国微涨1.45%报27.9港元，暗示上涨空间广阔。

来源：华盛通

此外，碧桂园联席主席杨惠妍也不断增持自家股份，截至6月21日，持股比例已高达60%，彰显对于未来的信心。

小伙伴们，你们看好房地产行业估值回升吗，又最看好哪一只股票呢？

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