物管股再添新丁，明日上市值得买入？

图片来自港交所文件

啪的一下，很快啊，又一家公司通过介绍方式登陆港股。

“又”这个字眼就很有趣了。上周三，海尔智家正是通过这种方式上市，截至今日(30日)收盘，累计涨幅高达15%。

这次的主角是一家物管公司。据悉，建发国际(01908)旗下物管业务建发物业(02156)以介绍方式上市，明日(31日)起于主板挂牌，股份买卖单位将为每手1000股。独家保荐人为中金公司。

分拆上市大行动

按照香港主板上市规则，介绍上市是已发行证券申请上市所采用的方式，该方式无须作任何销售安排，不需要实质上拿出股票向社会公众销售，而直接申请上市。

对于介绍上市主要的三种模式，此前小编有相关科普。很明显，建发物业是属于其中的“分拆上市”。

建发物业上市文件显示，“分拆概不涉及我们股份或本公司任何其他证券的提呈发售以供购买或认购，且将不会就分拆募集任何资金。”

据公告，建发国际已于上周三(23日)通过，合资格建发国际股东将有权就于记录日期每持有1股建发国际股份获发1股建发物业股份，合共分派11.76亿股。

分拆完成后，建发物业将不再为建发国际附属，厦门建发、建发股份、建发房地产、益鸿及益能将成为一组控股股东。

值得注意的是，就在周一，建发国际居然“大跌”逾18%！

这跌得莫名其妙啊！小编也看懵了，刚想入场捞几手的时候，热心同事对我进行了科普。

喔，原来周一是建发国际的除净日，大家伙不用太惊慌，也压根不用抄底。

又是一个知识点啊，同学们！在除净日之前一日持有建发国际股票的股东，均可获分派建发物业股票。

值博率不高

早于2018年，碧桂园服务也是通过介绍形式登陆港交所，上市以来涨超400%！

但时过境迁，在两年后的今天，建发物业要面对的是一个处于对物管股热情逐步冷却的资本市场。“上市即破发”几乎成为目前物业公司的常态。

小编认为，主要原因还是物管股不再具有稀缺性。港股上市物业公司的数量暴涨至数十只，短期内出现了供大于求的局面，整个板块都出现较长时间的回调。

毫无疑问，在整个行业赛道变得拥挤的时候，只有大市值、大品牌的物管公司才容易获得投资者的青睐。

那么问题来了，明天9点正式挂牌，建发物业值得捞几手吗？

很明显，目前建发物业的规模处于行业中下水平。数据显示，截至2020年6月31日，其在管建筑面积约为2170万平方米，管理203个项目，包括131个住宅物业、72个非住宅物业。据中指研究院，2020中国物业服务百强企业的平均管理面积为4279万平方米。

小编观察近期上市的中小型物管企业，上市以来股价表现平平。于相同期间，远洋服务在管面积约4230万平方米，佳源服务总在管面积为2765万平方米，但二者上市首日均出现不同程度的破发。

此外，上市文件显示，建发物业的毛利率一路走低。报告期内，建发物业的毛利分别为1.17亿元、1.41亿元与1.83亿元，毛利率分别为26.2%、23.1%、22.9%、24.3%，远低于已上市物业管理公司约30%的平均值。

有地产分析师认为，毛利率是物管企业的硬性指标，低于行业平均水平说明企业盈利能力是偏弱的，可能会制约后续的发展。

对比之下，建发物业值博率似乎不算高。

但无论如何，恭喜港股物业板块再添新丁！

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