贝壳已翻倍！高瓴、腾讯、软银看的更远？

作者/Oliver

作为2019年以来规模最大的中概股，贝壳找房IPO备受瞩目，贝壳找房上市当日，盘中最高涨幅达80.33%，近日贝壳的市值比起发行前的225亿美元估值已经翻了一倍。

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对于上市这件事,贝壳找房创始人左晖表现得很平静,“找不到什么兴奋点”。在上市敲钟仪式现场,他甚至说:“我有时候都挺不好意思的,对于上市,你们根本想象不到我有多轻松。”

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一、千亿住房交易佣金的宽广赛道

足够大的行业才能诞生足够大市值的公司，房屋经纪行业算得上好行业这个定义，不仅规模大，且仍在保持高速增长。

高速增长的房屋经纪行业

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中国通过中介完成的房屋销售和租赁交易额从 2014 年的 3.2 万亿上升到 2019 年的 10.5 万亿，实现 26.8%的年复合增长率，而二手房中介和新房中介市场分别达到 21.6%和 43.1%的年复合增长率，增长速度不容小觑。其中，中介服务在所有房屋交易中的总体渗透率从 2014 年的 33.0%上升到 2019 年的 47.1%，中介服务与房地产交易市场的关系日益紧密。

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行业内集中度正上升

贝壳找房二手房市占率和新房市占率从 2017 年的 12.3%和 2.3%开始逐年提升，2019 年大幅上升，达到 19.4%和5.4%，行业集中度提升拐点已至，作为房地产中介服务行业龙头企业同时也是业内最大平台网络的建立者，贝壳找房未来在二手房和新房市场的市占率预计均会逐年上升，形成如同欧美、日本等发达市场的寡头竞争格局。

二、贝壳改变了整个行业

原有模式

经纪行业原有的恶性竞争模式有诸多弊端：1.经纪人非合作状态容易形成“信息孤岛”，影响交易效率和客户体验。在非合作的状态下，每套房源、每位客户、每个经纪人和每家店都是独立的。在一单交易中，只有最终
促成交易的经纪人才能获得佣金，其他付出的经纪人得不到收益。因而经纪人害怕好房源和客户被别人抢走，资源难以共享，客户需要咨询大量经纪人才能获得更多的房源信息，行业效率很低。由于准入标准和行业秩序的失位，切客、恶性竞争、假房源泛滥等中介潜规则乱象层出不穷，客户体验极差。

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ACN 网络解决行业痛点

为了解决这个痛点，链家首先创新了 ACN 网络，改变了原有的仅成交经纪人可以获得佣金的模式，实现在一单交易中只要有贡献就能分佣。在这个网络中，有“房源录入人”、“房源维护人”、“委托备件人”、“房源钥匙人”、“房源实勘人”、“客源转介绍”和“客源成交人”等角色，合作网络中的经纪人可以通过任一个环节的贡献最终获得收益，链家内部各个门店的经纪人首先有了跨门店合作的动力。

贝壳的系统可以实现维护、签约、财务等全流程交易闭环，且 VR 测量/实勘和人才招聘服务等角色多由贝壳担任，加上该额外角色分润，贝壳从加盟商综合二手房提佣率达到 15%，对新房综合提拥率达到 20%。

三、贝壳的未来

公司佣金收入=商品房新房二手房市场总 GTV* 中介渗透率*佣金率*市场份额，可以看出，贝壳未来收入增长的主要驱动因素来自于四个方面：1. 商品房交易金额(GTV)的持续增长。2. 中介渗透率的持续提升3. 市场份额的持续提升。4.佣金率的提升，目前我国佣金率与发达国家的 6%相比，佣金率仅为 2%左右，随着行业竞争格局的改善，佣金率可能得到提升。

腾讯、软银、高瓴资本这些长期投资机构下注贝壳，证明了对贝壳未来的看好。如果贝壳未来真的能在房地产经纪行业占据大部分份额，资本市场也会更加青睐平台型企业，给予更高估值。

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