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新股聚焦 | “女股神”领衔基石，布局北京的百强物业金融街有何亮点？
2020-06-19 16:44
作者：华光charlie
金融街物业发布公告，于2020年6月19日-6月24日招股，公司拟发行9000万股股份，公开发售占10%，国际配售占90%，另有15%超额配股权。每股7.16港元-7.56港元，每手1000股，入场费约7636.18港元，预期将于7月6日上市。
根据招股书显示，已有4家机构与金融街物业订立协议参与基石投资，愿意以发售价认购2100万美元（约1.63亿港元）等值股份。基石投资者中就包含了由“女股神”之称的刘央担任主席的西泽投资以及上市地产公司九龙建业。
能吸引多家基石投资者，究竟金融街物业基本面如何，有哪些亮点呢？
招股信息速览
一、公司概况：超过25年经验的物业百强
金融街物业的创立可以追溯到1994年5月20日，至今在物业管理和相关服务方面已有超过25年经验。
金融街物业以北京金融街区域的物管服务为起点，专注向位于国家各级金融管理中心的物业提供管理和相关服务，目前已经将业务扩大至中国重点区域。截至2019年底，金融街物业在国内已经拥有11家附属公司以及40家分支机构，主要专注于商务物业。
根据中指院报告，就综合实力而言，金融街物业在2020年中国物业服务百强企业中排名第16位。截至2019年底，金融街物业为全国共144个物业项目提供物管及相关服务，涉及在管面积共1990万平方米，其中40.8%在北京地区。
截至2019年底金融街物业的商业物业在管建筑面积约为800万平方米，办公物业在管面积约为640万平方米，两项都在2020年京津冀物业服务百强企业中排第四。
金融街物业主要向两类物业提供服务，其中商业物业指办公楼、综合体、零售商业大楼及酒店；
而非商业物业指住宅、公共物业、医院、教育物业及其他。提供的服务内容包括向客户（物业开发商、业主、业主委员会、租户和住户）提供包括客户服务、保安服务、清洁和园艺服务、工程、维修及维护、停车场管理服务等。
来源：招股书
这里值得一提的是，金融街物业还具备国资背景。其主要控股股东有北京市西城区国资委旗下的金融街集团持股35.64%，而中国人寿保险集团旗下国寿不动产持股22.12%，融信合泰(员工持股公司)持股17.24%，上市后公众持股比例将为25%。
来源：招股书
二、财务数据：营收、净利润两年增长超三成
金融街物业从2017年至2019年营收呈现稳定增长的趋势，由2017年度的7.57亿元增长15.7%至2018年度的8.75亿元，并进一步增长13.9%至2019年度的9.97亿元，2年营收总增长31.7%。
同时金融街物业的净利润也在稳定增长，招股书显示其年内溢利由2017年度的8270万元增长10.7%至2018年度的9150万元，并进一步增长23.9%至2019年度的1.13亿元，两年净利润总增长为36.6%。
来源：招股书
而我们来看，金融街物业的收入结构，其营收主要来自商业物业收入，其中商业物业营收占比从2017年的70.2%逐渐降低至2019年的64.8%；而非商业物业营收占比逐年增长，从2017年的28.1%增加至2019年的33.4%。
来源：招股书
从项目来源来看，来自母集团金融街联属集团的在管建筑面积为1318.9万平方米，在2019年占在管面积的66.4%，独立第三方项目的在管建筑面积670万平方米，占总在管面积的33.6%。而母集团项目贡献收入占比在2019年达到81.1%，第三方为18.9%。
来源：招股书
三、行业概况：市场集中度不断提升，办公物业增长稳健
物业管理行业在经过几十年的发展后，随着物业服务百强企业加快创新其服务和扩大业务规模，市场集中度不断提升。在分散和充满竞争的物业管理行业，大型物业服务企业积极改善其战略布局并加快其扩展速度，并主要透过有机增长及并购增加其市场份额并取得更好的经营业绩。
根据中指院的资料，物业服务百强企业在管建筑面积占中国物业管理行业总建筑面积由2014年的19.5%增加至截至2019年12月31日的43.6%。
根据中指院发布的“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合内外经济环境分析，2023年物业服务百强企业的市场集中度估计将会达到45.4%，表明物业管理行业的集中度正不断攀升。
来源：招股书
根据中指院发布的“中国房地产业中长期发展动态模型”，结合内外宏观经济环境，中指院估计到2025年的非住宅物业的累计可销售建筑面积将达约36亿平方米。
按2020年物业服务百强企业的平均月度非住宅物业管理费人民币5.15元/平方米计，2025年的非住宅物业管理的市场容量将为人民币2,231亿元。
考虑到对经济增长率、城市化率、市场供需、投资状况、政策及规划以及2014年至2019年办公楼建筑面积增加的复合年增长率的综合分析等多项因素，中指院估计2020年至2023年办公楼可销售建筑面积将增加约1.83亿平方米，复合年增长率为8.3%。
到2023年，预期在管办公楼总建筑面积为5.87亿平方米。
四、核心竞争力和风险点
核心竞争力
1、金融街物业拥有强大的品牌形象，物业市场领先地位的先行者；
2、依托母公司金融街集团多方资源优势，我们能够就多元化物业组合快速执行跨地区战略计划；
3、管理多元化物业类型组合，提供综合物业管理及相关服务，盈利能力优势日益凸显；
4、团队结构优化、稳定，管理团队经验丰富，完善的人才培养体系。
风险点
1、无法保证可以继续获得金融街附属集团委聘管理由其开发的物业，可能无法继续从第三方物业获取业务。
2、无法保证现有的在管商业物业和非商业物业能够到期重续物业管理服务协议。
3、COVID-19疫情可能会影响金融街物业的业务运营，COVID-19首次于中国武汉报告，并继续于中国境内乃至全球范围内蔓延。
五、估值和申购建议
来源：华盛证券
从总营收规模上看，金融街物业9.97亿人民币的2019年总营收在港股物业板块排名中游偏下，其营收的同比增长率排名较低的位置。其次金融街物业1.05亿的归母净利润水平，排在港股物业板块中游偏下，其净利增速排在中游水平。
按照金融街2019年净利润来计算市盈率，其发行市盈率有望在20.79至21.95之间。考虑到目前港股市场对轻资产模式的物业股整体估值水平较高，当下上市物业公司平均市盈率为39，相较之下金融街物业估值较低。
此外本次金融街物业还引入了4位基石投资者，其中，UBS Asset Management (Hong Kong) Limited、西泽投资管理有限公司、J-Stone Multi Strategies Master Fund及得翠有限公司的认购额分别为600万、500万、500万及500万美元。
如果金融街以下限定价，这四名基石投资者总投资额占本次发行股份的比例达25.3%，显示出基石对公司前景看好。其中西泽投资集团主席是由“女股神”之称的刘央担任，而得翠则是港股上市地产公司九龙建业全资拥有。
结合金融街物业还具备北京西城区国资委控股以及中国人寿持股的背景，投资者不妨多多关注。
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