3家公司齐停牌，会德丰要溢价4成私有化九龙仓？

2月24日早间，九龙仓集团有限公司（以下简称“九龙仓”）发布公告称，公司股份已于香港联合交易所有限公司短暂停牌，以待发布属公司内幕消息的公告。九龙仓置业地产投资有限公司（以下简称“九龙仓置业”）亦在当日宣布短暂停牌。

与此同时，会德丰（00020.HK）公布，公司的证券已于香港联交所短暂停牌，自2月24日上午九时正起生效，以待根据香港收购及合并守则发布的公告。公告中，三家公司并未披露公司股票停牌的具体原因。

有外电引述投资顾问公司称，会德丰（00020）或计划以每股27.58元的作价私有化九仓（00004），较其上周五收市价19.7元溢价40%。

此外，有证券界分析指，吴光正过去10个月连番趁低价扫货增持会德丰，不排除为私有化铺路。

对会德丰集团私有化九龙仓集团的讨论，已持续了三年之久。虽然在2017年末分拆九龙仓置业上市后，就有市场声音立即提出，当时是要约收购退市的合适时机，但公司管理层对此一直讳莫如深。

但目前，九龙仓一直走低的股价与市值，似乎让会德丰终于下定决心执行整合计划。

香港第八大富豪吴宗权接棒后多番重组

事实上，吴光正于2014年正式将会德丰王国交予儿子吴宗权后，集团内部多次重组，包括旗下九龙仓于2017年出售亏损连连的有线电视（1097）；同年又宣布将旗下6个本地投资物业，包括海港城、时代广场等分拆上市为九仓置业（1997），与九龙仓业务界定清楚，并取代九龙仓成为蓝筹股，九龙仓集团变成在中国内地及香港分途出击的地产发展公司。

然而，市场并不买账，九龙仓集团股价由分拆完成后的开市价16.68元起步，股价一度升至34元，惟去年9月股价一度低见16.3元。虽然近日九龙仓集团股价逼近20元水平，惟市账率仍仅得0.44倍，即使会德丰及九龙仓置业的市账率都分别只有0.385倍及0.558倍，反映股价与资产值折让相当大。

另一方面，由于会德丰系叠床架屋，导致会德丰股价未有反映应有价值。会德丰市值近970亿元，惟其持有的九龙仓集团及九龙仓置业市值分别达600亿及1，220亿元。换言之，会德丰市值亦未有反映会德丰直接持有的地产发展项目所带来的价值。

与此同时，市场关注九仓与会德丰职能相近，两者会否合并事宜。去年8月花旗指九仓市账率吸引，有潜在被私有化机会，不过吴宗权于业绩会上仅回应对目前公司架构满意。

会德丰持股九龙仓、九仓置业逾60%股权

会德丰为九龙仓的母公司，也是公司第一大股东，持股66.05%。九龙仓是香港最主要的投资型地产开发商（出租模式）之一。同时，会德丰也持有九龙仓置业63%的股权，为公司控股股东。停牌前，九龙仓市值为601亿港元，会德丰市值为970亿港元，九龙仓置业市值为1221亿港元。

会德丰为吴光正的旗舰公司，主力地产业务，他与太太包陪容持股共60.6%，直接持股14.01%，目前董事局主席为吴光正儿子吴宗权。吴光正夫妇去年多度增持，最新持股逾70%。

然而，去年下半年股市回软，令吴光正、包陪容夫妇看准时机，过去7个月趁股价回落加速增持其九仓系旗舰会德丰（020） ，根据披露权益资料显示，吴光正夫妇于去年8月26日至今年1月8日期间合共增持4个百分点，持股量由15.01%增至19.01%。计及本身吴光正透过透过家族信托持有的48.6%股权，吴光正夫妇合共持有会德丰67.6%权益。过去几年会德丰系一直采取去芜存菁手段剥离资产，将核心资产牢牢持于手上。有证券界分析指，两人趁低价扫货，不排除为私有化铺路。

多家大行看好私有化

花旗银行在2018年1月就曾发表报道表达对会德丰私有化九龙仓的看法：“九龙仓经分拆后市值大幅减少，对完成私有化过程有利。”

近半年来，九龙仓集团股价与市值达到了近年来的新低。有分析人士认为，会德丰或看到了整合九龙仓集团的最佳时机，鉴于会德丰旗下受香港零售业低迷冲击的JOYCE，也是在近期（2019年12月）宣布私有化退市。

大和证券在去年10月18日的一份研究中就提到：“九龙仓的股价自7月开始下跌是反应过度，相信当市场情绪稳定后，其股价或有130-300%的反弹。”当日，该公司的收盘价为17.6港元。

而近年来，会德丰对九龙仓集团的持续增持似乎也是在为最后的私有化作准备。其中，会德丰仅在2019年11月以来就出手了4次。

最近一次增持发生在去年12月17日，当天会德丰以在场内以每股平均价19.356港元的价格，增持九龙仓154万股，斥资约2980.82万港元。会德丰对后者的持股亦上升至70.03%，而在2017年这一比例为62%。

回到最新的私有化传言，若会德丰最终决定执行计划，其将要向小股东收购约9.14亿股股份，以最新消息中每股27.58港元的收购价格，会德丰总收购金额将至少达到252亿港元。

另一方面，尽管私有化从未被最终证实，但市场对这宗交易一直以来都持积极态度。“九龙仓的业务策略与会德丰部分重叠，可以透过两者合并重组，继续发展中港物业市场。”花旗曾称。

人们都看好两间公司的合体，能对它们旗下的中港业务资源进行重新整合和分配。

分拆后，九龙仓集团现时除在香港也保有一些地产、物流和酒店业务之外，主要专注于内地的市场。随着业务聚集，九龙仓原本均衡的业务版图也开始向内地的住宅业务以及投资物业倾斜。而这对于九龙仓集团而言，无疑需要一点适应的时间。

本文综合自新浪港股、香港文汇报、界面新闻