等候多时！兴业物联打头阵，物管行业IPO热潮要来了？

今年港股物管板块的凶猛涨势有多夸张？疫情之下不仅毫发无损，整个板块2月份连续涨了13天，平均涨幅高达23.6%（截至2月21日），滨江服务年初至今更是累涨90%，几近翻倍。

随着疫情缓和，兴业物联作为2020年第一只物业新股也在今天正式拉开招股序幕，公司计划发行1亿股，每股招股价介乎1.5至2元，每手2,000股，入场费4040.31港元。

这也预示着第二场物业股高潮将至，年末至今港交所累计递表7家物管企业，覆盖住宅类与商业类物管业务，不乏行业百强企业，这意味着大批物业新股有望在三月登场。

物管行业IPO热潮正在酝酿，作为预热，我们简单整理7家企业的背景信息，供投资者跟踪参考。

1、兴业物联

兴业物联以非住宅类物管业务为主，大部分在管物业由正商集团开发。就综合实力而言，位列于中国物业服务百强企业排行榜第67位。保荐人为中泰国际，上周四刚刚通过聆讯，今日开始招股。

2、烨星集团

烨星集团预计2月底招股，3月上市。该集团为鸿坤集团旗下的物业公司，2018年就曾在新三板挂牌，在北京的物业管理市场中烨星集团体量偏小，市占率只有0.35%，排名第21。保荐人为同人融资，预计2月底招股。

3、金融街物业

金融街物业以商务物业为主，尤其是办公楼物管收入，占总收入比超过五成，远超来自其它物业类别收入，中国500强企业之一。保荐人为国泰君安，1月24日递表。

4、建业新生活

建业新生活在2019物业服务百强企业中名列全国第11位，背靠地产行业第48位的建业集团，益于地产行业TOP50集中度提升，具备良好的扩张态势。保荐人为BNP PARIBAS（法国巴黎银行），19年11月1日递表。

5、正荣服务

正荣服务管理的项目大部分由正荣地产集团开发，位列2019年中国物业服务百强企业第22名，创办于2000年2月，至今已有近20年历史，营收利润增速远高于行业平均水平。保荐人为建银国际，1月2日递表。

6、星盛商业

星盛商业主营业务是为开发商提供购物中心商业运营服务，主要有“委托管理”、“品牌及管理输出”和“整租”三种轻资产的运营模式。靠起家网红商场“COCO Park”，开业于2006年的深圳福田星河COCO Park是公司的标杆项目，也是公司运营购物中心的起点项目。保荐人为建银国际、中信建投，1月17日递表。

7、宋都服务

从体量来看，宋都物业属于小型物业管理企业，大量物业管理协议与宋都股份独立开发或合作开发的物业有关，宋都股份作为中型房地产企业，在2019中国房地产百强企业排名中位列第89位。保荐人为信达国际，1月24日递表。

以上企业详细分析可查看物管行业IPO专题。

2月下旬疫情新增病例逐步减少，暴涨了13天的物业板块终于减弱了气焰，有人说这是今年疫情引发的一场泡沫，但回顾2019年整个物业板块，不难发现这轮暴涨绝非凭空出现，物业股的绝地起飞酝酿已久。

房屋竣工与行业政策为爆发筑底

根据中指院数据，截止至 2018 年底，百强物管公司平均在管面积为 3718 万平米，同比提升 17.52%。在管面积增长表明物管行业市场规模在扩大，背后首先源于房地产的竣工速度加快。2019年，我国房屋竣工面积累计同比增速已连续三个月出现回暖， 1-9 月房屋累计竣工面积为 4.67 亿平米，同比下降 8.60%，已较年内最大跌幅收窄 4.1 个百分点。房屋竣工速度加快，物管企业的关联方业务即地产母公司的订单获得了保证，加上物管业务有合同期限、费用固定，企业已经将收益锁定至2021年。

从2018年起，物管企业开启了一轮并购潮，龙头公司通过收并购频发带来了明显的业务增长，加速行业头部集聚。2018年碧桂园服务合计以6.83亿收购包括北京盛世、成都佳祥等5家公司绝大部分股权；2019年9月雅生活服务以5亿收购中民物业，这也是物管行业史上最大规模的并购。这种并购模式快速刺激公司业绩的增长，比如碧桂园2019年上半年的非关联方的在管面积同比增长达到了惊人的198.84%。

政策层面也越来越“松”，对物管行业呈现长期利好。2019年地方政府以不同方式支持物管行业深化发展，江苏鼓励引导老旧小区引进专业化物业企业；杭州则取消了空置房收费减免的规定；深圳直接上调多层住宅物业服务收费指导标准最高为 2.20 元/平方米/月，较之前涨幅40-60%。地产公司和政策橄榄枝双管齐下，物管行业在2019年就已经频出大涨股，其中新城悦、永升生活服务、佳兆业美好一年翻了2倍。

疫情期遇上财报季，物业板块起飞

2020年防疫战争来的突然，除了医护行业外，物管行业一夜间化身城市英雄，其社会价值也急剧凸显。疫情期间由于人流限制，社区卫生成了防疫关键，各地政府立即为物管企业下达疫情防控补贴，其中深圳、杭州市按在管面积每平方米 0.5元的标准实施两个月财政补助。

政府的强心针及时有效，优质企业也自觉承担起社会责任。万科和金地等 7 家物业公司第一批物业管理服务队伍率先上线支援火神山医院，碧桂园服务在疫情期间主动为社区提供粮油蔬菜采购服务，并在武汉推出做饭机器人，一小时能做100份饭。这些实质性举动在全民防疫中发挥了不可忽视的作用，物管企业价值能被切实感知，间接强化了品牌的公共印象。

2月恰逢物管公司陆续发布盈喜，板块行情随即引爆。2月4日，宝龙商业预计公司2019年归母净利润（未扣除上市费用）同比增长不少于50%，10日时代邻里也预计公司2019年归属本公司权益持有人的利润同比增长不少于80%，以宝龙商业与时代邻里为例，两只物业股自2月以来分别增长了16.47%和33.61%，整个板块2月份连续涨了13天，平均涨幅高达23.6%（截至2月21日）。

错过了2月份这波物业股行情没关系，未来一个月在IPO市场还要一波物业新股机会。

物业股凭借现金奶牛特性一直备受资金青睐，回顾2019年上市的10只物业新股，首日几乎无一破发，平均首日上涨率达16%。

年末上市的保利物业更是惊艳四座，一手中签率100%，每手可赚2050港元为打新一组送上了过年红包。

今年初截至2月底就有7家物业公司递表，随着兴业物联开启招股，以及烨星集团有望2月底招股，IPO热潮或将来临，对于偏好物业新股的打新一族而言，2020年或是又一个丰年。