复工以来第一只物业新股，兴业物联能带来怎样的期待？

作者：charliehua

一场新型冠状肺炎疫情的来袭，不仅对经济民生造成影响，也影响了港股市场的节奏。例如本来已经招股的香港日料连锁餐饮公司大喜屋也暂停了上市计划，而此前原定在春节后招股的视觉AI独角兽旷视科技、乃至百度、网易、携程等符合第二上市标准的中概股都放慢赴港上市的脚步。

不过令人欣喜的是，在全国上下全力防控的努力下，新冠病毒确诊数量持续下降，多个省市出现0新增确诊。即使疫情最中心的湖北，省内多市日新增病例也低于10。而国务院国资委也提出目前工作的重点是要全力促进复工复产。

在此背景之下，港交所也迎来了兴业物联服务以及伟源控股两家公司通过上市聆讯，其中兴业物联服务所处行业正是2019年至今都非常引人关注的物业管理行业。

物业行业近期有多火？尽管在2020年有新冠病毒疫情对股市的负面影响，但港股市场上的物业还是大部分实现了强势上涨。截止2020年2月20日收市，滨江服务在港交所物业服务和管理板块中今年以来的涨跌幅夺冠，区间涨幅高达77.5%！

来源：wind，华盛证券

其次永生生活服务、奥园健康、国锐地产、佳兆业美好迄今涨幅超过40%。24家物业股中在2020年的上涨比例高达83.3%！

还有两个数据值得一提，那就是我们可以看到2019年香港上市的8家物业管理股都在今年保持上涨。而永升生活服务、奥园健康、佳兆业美好、保利物业、新城悦服务、雅生活服务、绿城服务相较于发行价以来的涨幅更是高达369%、133%、218%、85%、479%、200%、408%。

这也不禁让许多港股打新投资者非常期待兴业物联这只“复工”以来有望第一只上市的物业新股。那么让我们看看它的成色如何？

背靠正商的物业百强，毛利率位居前列

兴业物联服务集团成立于1999年，是河南省的物业管理服务供应商，特别致力于为非住宅物业提供物业管理及增值服务。根据第一太平戴维斯报告，按2018年在管物业建筑面积计算，该公司是河南省第四大非住宅物业管理服务供应商，占2018年河南省市场份额约0.6%。

2019年，根据中国指数研究院及中国房地产Top10研究组，就综合实力而言，位列于中国物业服务百强企业排行榜第67位。

兴业物联服务集团的在管物业组合涵盖17幢商用楼宇、三幢政府楼宇及一个工业园，总建筑面积约为240万平方米，而合约物业组合的总建筑面积约为410万平方米。

公司大部分在管物业是由关连公司正商集团开发。正商集团是中国房地产开发商及房地产开发一级资质企业。

2018年及2019年，就综合房地产开发实力而言，正商集团获中国房地产业协会评为中国房地产开发企业50强，而按合约销售金额及已出售建筑面积计算，于2012年至2018年连续七年位居河南省郑州市房地产开发商首位。

在往绩记录期，公司所有在管商用楼宇均由正商集团开发，而所有在管学校及政府楼宇均由独立业主开发。公司大部分物业管理服务收益来自正商集团开发的非住宅物业。

兴业物联的业务营收来源于物业管理及增值服务和物业工程服务。在过往业绩上来看，大部分营收来自于在河南省郑州市提供物业管理及增值服务，分别占收益总额100.0%、100.0%、约82.0%及87.8%。整体增长趋势乃由于在管物业组合持续扩张所致。

来源：招股书

从财务状况上看，兴业物联的营收从2016年的4728万元人民币增长至2018年的1.31亿元人民币，增长接近两倍，复合年增长率为66.4%。而最新的2019年前三季度实现营收1.27亿元人民币，同比增长41.9%。而净利润方面，兴业物联的2016年实现净利1150万元增长至2018年的3420万元人民币，复合年增长率达72.5%。

来源：招股书

值得一提的是兴业物联的毛利率水平很高，2018年其毛利率高达47.5%。这在已经上市的港股物业股和已经递表的物业股中排名第三。

来源：wind，华盛证券

不过在招股书的风险提示一栏中，兴业物联也提到其未来增长前景可能取决于关联公司正商集团的前景。原因是截止2016年至2018年还有最新的2019年前三季度，正商集团开发的物业占了兴业物联物管和增值服务收入的94%、88.2%、88.3%和87.7%。

除项目主要依靠正商集团外，兴业物联的业务范围也很集中。招股书披露，自2016年以来，公司在郑州市场分别录得4730万元、7610万元、1.08亿元和7350万元的收入，占比分别为100.0%、100%、82.0%和90.6%。对于几乎所有收入都来自于河南省，就容易受到该省政策和商业环境变动的风险。

结语：从规模上看，兴业物联如果成功上市，其210万平米的在管面积在所有的上市物业管理公司中是最小的。与其形成类比的公司就是2019年10月成功上市的鑫苑服务，这家同样出身于河南的物管公司在管面积达1600万平方米，目前是上市物业股中最小的。

鑫苑服务上市首日涨幅高达41.83%，所以兴业物联服务在上市初期也有望因市值、流通股较小迎来大涨。

但值得注意的是物业行业的长线投资逻辑更倾向于规模和母公司实力，所以投资者也需谨防像鑫苑服务上市后持续下跌的风险再次出现。

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