2019年内新城、融创涨超50%，缘何近8成地产股跑赢大盘？

作者：charlieH

11月4日，内地房地产股整体表现强势，其中融创中国、中国奥园、中国恒大、禹洲地产以及旭辉控股集团都有4%以上的涨幅。

来源：wind，华盛证券

而纵观全年表现，会突然感觉地产股在2019年是处于牛市的状态。截止11月4月收盘，恒生指数年内涨幅仅为6.58%。

但看看上图的克尔瑞内房板块中，40只内房股有31只年涨幅在9%以上，比例高达77.5%，也就是说近8成内房股可以跑赢大盘。

内房股年内涨幅之王当属中国奥园，涨幅高达135.98%；其次宝龙地产、时代中国控股涨幅在80%以上；前段时间陷入负面事件更换董事长的新城发展年内涨幅达67.58%，而备受机构和投资者关注的融创中国涨幅也有56.88%。

究竟是什么因素推动地产股上涨，而又有哪些地产股未来迎来投资机会呢？

10月份TOP100房企销售增长13.7%

根据各大房企公布的销售数据，得益于国庆“黄金周”期间以恒大、碧桂园为代表的规模房企集中降价促销，TOP100房企10月单月整体的权益销售金额同比增长13.7%。在经历了三季度末的一波业绩冲刺后，10月百强房企的整体销售规模环比微降1.1%，降幅较去年同期也有明显收窄。

从累计业绩规模来看，虽然近年来行业整体规模增速放缓，但百强房企截至10月末的累计权益销售规模仍实现了近5%的同比增长，增速较上半年4%左右的水平略有提升。

来源：cric，华盛证券

6成房企目标完成率80%以上

从房企目标完成情况来看，截止到10月末，在年内设定了全年销售目标的企业中，近6成房企的目标完成率在80%以上。其中，恒大、龙湖、世茂等10家房企的目标完成率在90%以上，全年业绩完成情况较佳。

另有近3成的房企目标完成率在70%-80%之间，剩余少数房企目标完成率不及70%。总体来看，在行业增速放缓、调控趋严、整体项目去化率下降的背景下，房企销售业绩体现出了一定分化，但完成率好的房企数量不少。

来源：cric，华盛证券

券商展望：明年地产销售保持平稳，看好融创、新城

国内知名券商中金公司，对于2020年房地产销售情况给出了预测。中金判断2020年销售整体仍将保持平稳，预计全国销售面积同比下跌4%、销售金额同比增长1%。其中一二线城市销售面积走平，三四线市场虽趋势向下，但不会大幅失速。

从季度间变动趋势来看，中金判断明年一季度销售增速将延续今年四季度的走弱态势，二季度起开始边际回升，三、四季度持续上行，全年整体呈现“前低后高”走势。

实际竣工水平预计将在2019年四季度增幅提升，2020年预计同比上升9%。2020年前十房企集中度将从现时的29%提升至32%，未来5年销售额平均可实现10%以上的同比增幅。

来源：中金，华盛证券

同时中金认为地产股处于历史估值的底部。中金预测未来一年房地产板块估值中枢将大体平稳，港股内地地产板块历史平均的市盈率在7-8倍，而当前估值约6倍明显接近历史底部。

长期来看，地产个股在发展路径、增长前景和估值方面的分化将进一步加剧。地产头部公司在行业持续整合出清中规模扩张和利润率整体有支撑，而有业绩，主营业务有投资性物业等多元赛道以及房地产基金等运营模式创新的有望更受资金青睐。

来源：中金，华盛证券

中金认为融创中国、龙湖集团以及华润置地都是比较看好的标的，这些公司在2019和2020年将实现20%以上的核心利润增长，而市场预期将随着这些公司的业绩而不断上调，其中中金给与融创47港元的目标价。

而花旗证券对融创的看好程度则更高，达到了60港元的目标价。花旗认为市场对于融创净负债率过高的担忧太重，其预计融创在2019-2021年净利润上会实现年化复合增长率达31%，目前估值显得非常有吸引力。

来源：wind，华盛证券

而另外一家知名投行摩根大通则对新城发展控股非常看好，它认为新城正逐步迈入复苏轨道，包括重开融资渠道，以及恢复购入土地储备。

随着不利因素消褪，预计新城发展后续将获市场估值重评，特别是2019年合约销售目标2,700亿元人民币预计可以达标，前九个月已完成73%，高于同业完成目标70%水平；以及全年租金收入40亿元预计同样可以达标。

来源：wind，华盛证券

摩根大通以明年预测市盈率5.5倍为估值基础，上调了新城的目标价至11.5港元，维持”买入“评级。

作为聪明的投资者，你又是否认可投行们的观点呢？

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