菏泽取消限售：一个极度贫困和棚改过度的城市

文｜香江咀子

一、所谓的地产放松“第一枪”？

山东省最贫穷的“十八线”小城市 —— 菏泽，一夜之间火了。

昨天下午3点，山东省菏泽市在其官方网站上发布了《关于推进全市棚户化改造和促进地产市场平稳健康发展的通知》(荷建(2018)7)。通知中的第六条“取消新购住房限制转让措施”，打算取消持续了一年有余的“新房限售”。

经过了一夜的酝酿，今晨这份文件开始引发热议。认为这是今年地产市场放松限制打响了“第一枪”。但随后，菏泽市住建局出来“辟谣”，说只是根据当地情况“因城制策”，却引来这么多关注。目前山东省建筑厅已介入此事。

图片来源：菏泽市住建局

图片来源：菏泽市住建局

这次放开的是“限售”，这到底算不算政策放松，目前还不知道。就算是放松，为什么第一个放松的城市，不是一线北上广、也不是二线津宁杭，而是名不见经传的十八线小城市呢？

由于菏泽这个城市一向知名度太低，所以我们要先对它做一个科普。

菏泽人口在700~800万，人口基数庞大，产业结构以农业、煤炭化工等旧产能为主；旁边不远处是鼎鼎有名的“兖州煤业”，菏泽承接了兖煤的一部分产能。从2017年纳税百强企业来看，主要是石油煤炭化工企业，少数制药、肥料、以及电气。

图片来源：菏泽日报

由于产能落后，人口庞大，因而贫困人口在山东省位居第一。

图片来源：知乎

也正是这个原因，菏泽市长期忍受人口流出的局面。据传，2017年的腊月三十这一天，菏泽市总共有154万部外地漫游手机在线。而这154万部手机，当然是外出务工的菏泽人持有的，在腊月三十这一天，他们回来准备过年了。对于菏泽市领导班子来说，让这154万部手机“回家”，甚至比招商引资的难度和意义更大。

菏泽，就是这样一个暮气沉沉的老工业城市，在昨夜今晨，通过一条“取消限售”刷了人们的手机屏。

解铃还须系铃人。菏泽此次(拟)取消限售，这背后的大逻辑，要追溯到2015年开始的轰轰烈烈的“棚户化改造”运动当中。当年的棚改，菏泽是用力最猛的城市之一。

二、三年以来棚户化改造用力过猛

菏泽市2015年棚户改造项目启动。当年征收2.1万户，100余万平方米。而随后的两年，菏泽的棚改走向“大跃进”式。

2016年，菏泽完成征收6.2万户、面积1,027万平方米，征收总量在全国地级市最多。2017年，菏泽完成征收18.2万户，3,000万平方米，占山东全省25%。涉及人口总数达到70万。

2017年初，菏泽市棚户化改造运动达到高潮。2月26日，召开全市棚户区改造工作会议，宣读了菏泽市委书记孙爱军对全市棚户区改造工作的重要批示。菏泽市委副书记、市长解维俊出席会议并讲话，市委常委、常务副市长闫剑波主持会议。副市长王忠想与部分县区现场签订《2017年棚户区改造工作目标责(sheng)任(si)书(zhuang)》。

图片来源：菏泽市官网

2018年虽然棚改在全国降温，但菏泽的拟征收计划依然维持在12.7万户。甚至到了2019年，还有12万户等待改造的任务。2018年初，菏泽市表示：我市棚户区改造工作进入“关键年”，棚改量占新三年规划的51%。

为了有一个直观的印象，我们根据菏泽市各区发布的2018棚改31个项目的地块范围四至，在高德地图上明确地圈出了2018年这31个项目，如下图。图中红色框圈出的地块为30个棚改项目，还有一个距离市区太远，无法圈出，位于图中正下方箭头方向。

图片来源：高德地图，香江咀子整理

从图中可以看出有些棚改地块的面积已经与老城面积接近，整个城市已经变成巨大的工地。而且，这图只是2018年的项目，如果把2015、2016、2017三年的加在一起，那几乎可以把整个市区翻个遍了。

伴随着棚改拆迁与新房的落成，菏泽的房价也是一路飙升，两年半的时间涨了几乎一半。高到让当地人和外地人都看不懂。

图片来源：香江咀子整理

自2015年至今，菏泽市总共征收接近40万户。被拆迁人口数量，保守估计也不止100万(按一户三口的模式计算)。而刚刚发布的取消限售的通知中也表示，近年来棚改涉及的利益群体已经达到150万人。据2017年人口统计，菏泽市(地区)常住人口为873万人，而三年来150万人涉及棚改，占到全市人口的六分之一！

图片来源：菏泽市住建局

可以毫不夸张地说，菏泽市三年以来“拆拆拆”，几乎“拆”出一座百万人口级别的中型城市！

那么，这场轰轰烈烈的棚户化改造，涉及菏泽市六分之一人口的运动，给中原大地这座古城带来了什么变化呢？

三、棚改给菏泽社会带来的效应

菏泽市的棚改为全社会确实带来了一些积极的影响。例如菏泽市的人均可支配收入持续快速增加。从2015年的3,500元，到2018年已经超过5,000，每年增速都在10%左右，在山东省内维持第一。

图片来源：齐鲁人才网

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另外，棚改催动了与房地产相关的产业繁荣。根据最新统计数据，2018年菏泽市收入最高的十大行业，第一名就是“家居/室内设计/装饰装潢”，平均工资达到9,500元，超越一线城市平均水平！

而薪酬最高的十大岗位中，也以“油漆/涂料研发”等排名第一，平均工资25,500元，超过“CEO/总裁/职业经理人”(平均工资19,500元)。而菏泽市城镇平均消费支出为13,700元/年(合1,100元/月)。可以想象在菏泽做一名室内设计师(或涂料研发人员)是一件多么美滋滋的事情。

图片来源：齐鲁人才网

相比起来，整个山东省的产业机构则仍然是以金融与中介服务的平均收入最高。而这几项，在菏泽来看，除了室内设计和农业之外，仍然是收入排名最高的行业。说明室内设计是去棚户化改造运动给菏泽带来的新的造富机遇。

图片来源：齐鲁人才网

同时，由于本地就业机会增加，菏泽的人才流失比例持续下降，从2016年的20%下降到2018年的12%。

图片来源：齐鲁人才网

综合起来，我们可以看出，自2015年开始的去棚户化改造运动，给菏泽带来了一些新的气象，从城市面貌、人均收入、财富机会、到人才回流等各方面，都有了一些积极的起色。这些当然都是无可否认的。

但是，前文提到，菏泽是山东最贫穷的城市，也是全国贫穷城市前100名。一个以旧工业和农业为主的有大量贫困人口的城市，通过撒钱来改造旧城区，在短短的三年时间，就拔地而起一座地产新城，房价蹭蹭蹭往上涨。我们难免要问：这种模式是否持续？

四、“大跃进”式棚改难以为继

棚户化改造，将市区中的低矮危楼住房拆除，将其中的人口移出，用其土地建设新型住宅。而货币化安置则是根据当时地价，按平方米数足额发放补贴。

这种方法看似公平合理，居民可以拿到一笔可观的“拆迁费”可以重新安排生活，从而避免了90年代与21世纪初许多大型城市“危改”过程中难以避免的强迁、“钉子户”等问题。

图片来源：百度

至于为啥这次棚改运动中山东菏泽那么积极，八卦的朋友可以自行脑补。须知，很多事情理论上合理可行，但实际落实起来却会发生变异。

第一， 原先居住在棚户区的居民，往往是比较简陋的“蜗居”状态，一家三口人挤在10平米的平方的情况比比皆是。而新建的商品房大多是50㎡上下的小房，或者是80~90㎡的大房。这种情况下，即便是按照三倍地价补偿，居民靠获得的拆迁费也买不起同地的一套新房。因而不得不向银行举债加杠杆。

第二，棚改之后安置，带来地产业的繁荣，也会催动房价上涨，使得居民买房的经济负担更重。且房价上涨预期存在之下，银行的贷款条件会放松，使得许多原先并不具备获得贷款的居民可以借到钱买房。这样加大了未来房价下跌风险的破坏性。

第三，棚户区的原住民往往不具备较强的挣钱能力，也不具备财务上抗风险的能力。一旦出现经济波动，造成失业，就难以维持贷款的偿还。根据前一段的分析，菏泽市最近两三年来就业收入最高的工种是房屋装修、涂料、建材等行业，而这些行业一旦面对地产上游行业出现下滑，下岗失业是在所难免的。而一个城市，一旦高收入群体集体哑火，则整个城市的消费和传统行业往往会转为黯淡，整个城市的财富聚集效应就会散掉。

即便不存在着经济上的波动，这三年来折腾了40万户参与棚改，单纯这40万户的装修和室内设计，就够养肥一帮设计师和装修队，以及为他们提供各种服务的第三产业。然而，这40万户一旦装修结束，这一波撸过去过去，后续没有持续性的需求，室内设计行业就会自然黯淡下来。即便是把菏泽市870万人口都撸一遍，又能维持这个热度到多久呢？

况且买房的这些人，其中一部分本来就没有实际购房的能力，他们买房的需求，是通过“货币化安置”的印钱过程凭空创造出来的。这当然得益于中国三年以来极度宽松的货币环境。然而到了2018年，货币环境已经明显收紧。

接下来，一旦烈火烹油的繁华效应结束，剩下的就是漫长的还债过程。而这笔债能否还得起，却是作为PLY老家的父母官，当初决定大规模棚改的时候，为了政绩而无暇顾及的。

三年来150万人口为了买房而举债。现在经济下行，失业率预期攀升，财富效应失效，房价上涨失速。接下来就会出现三个词：断供、抛售、止赎。美国2007/08次贷危机的魅影，仿佛已经笼罩在这座“中国牡丹之都”的上空。

五、潮水退去，全是“次贷”

菏泽这座一直以来默默无闻的小城，因昨晚住建局的一条官方公告，一时间被推上风口浪尖。

今日下午，网上又传出深圳首套房贷款利率上浮比例松动(从上浮15%松动到上浮10%)。在很多人看来，期待已久的地产放松真的要来了。真是这样吗？

当然不是。

此前，由于一二手房价格倒置，炒房客在一二手房市场倒买倒卖，套利赚钱。这就好比炒股打新，一旦中签，开盘之后在二级市场上往往是十个涨停的收益。但这种黄牛式的操作严重扭曲了房价，阻碍了“刚需”购到房的机会。因而，2017年中的时候，各大城市普遍推出严厉的限售政策，打击新房倒卖投机。

这样一来，炒房客自然是被闷死在里面，但却促生了另一个问题。

我们知道，除了少数土豪全款买房之外，大多数人还是采取按揭贷款的模式。买房之后是漫长的还贷生涯。但是前文提到，经济下行的时候，那些原本财务状况并不健康、挣钱能力堪忧的“棚户区”居民，往往面临失业、继而断供的风险。

这个时候，如果再限制新房抛售，那么这些人的出路只有一个：那就是，被银行收房，露宿街头了。

此次，菏泽市住建局的公告，正是拟取消新房限售的限制。巧不巧？如果是为了放宽地产，何不发钞票鼓励更多人买房？放开限售等于是把做空的大门打开。我们国家一直有“房价不能跌”的传统，怎么会单独放开做空这么蹊跷呢？

我们注意到，菏泽市住建局的文件中，隐约提到“150万人利益相关”等看似含糊一带而过的字眼。于是我们推断，很大的一种可能性便是此前举债买房的人，债务偿还出现了压力。

若在正常时刻，当然可以一卖了之，大不了亏点首付呗。只要没有跌到首付比例，至少不至于爆仓。然而有限售令在，却无法出手。卖不能卖，贷款又还不上，难道坐等银行来收房吗？这样次贷危机可就真的来了。

六、结语

菏泽历来都是一个贫困的城市，大面积棚户区正说明了贫困人口的数量之多。这些人本来不具备买房的能力，而ZF强推棚户化改造，以为可以靠“撒钱”凭空创造需求，最终当潮水退去，一切都被证伪。

此次取消限售，是为了让这些快要变“不良”的按揭流动起来，哪怕是降价抛售，至少有人接盘，能把银行贷款还了。守住不发生系统性风险的底线。

所以讲到现在，您是否明白：这哪里是什么地产放松，分明已经到丢卒保车的地步了。

P.S. 最新更新：发文时，菏泽市住建局已经给出答复，确认取消新房转让期限限制。政策已落地。