杨国强的梦想 & 马哈蒂尔的现实

作者 | 冯积克
资料搜索 | 青头

“我有一个梦想，能有一座城市，那里的生活非常安全，没有车辆在地面穿行，建筑外墙都长满植物，到处都是公园，大家在那里可以晒太阳、跑步、游泳。”

这是碧桂园主席杨国强一直以来的梦想，亦是对碧桂园于马来西亚花费千亿打造的“森林城市”项目最大的期望。

图片来源：森林城市官网

不过，昨天，有报导称，马来西亚首相马哈蒂尔宣布“森林城市”项目不得向外国人销售，同时也不会就“森林城市”居住权向外国人发放签证。

但相隔不久，便传出碧桂园已和当地政府核实，指出大马从未表示过“森林城市”不得向外国人销售。

要知道，2016年大马的总人口3,170万(公民人口占89.7%)、家庭数量690万个，单靠大马人如何能消化项目建成后约25万套房子的供应量？更不用考虑有多少大马人的薪资水平能够负担了。

如果禁售的消息属实，这无疑是大马在间接宣布要丢空这座“森林城市”，打沉杨主席的梦想。报导究竟谁真谁假呢？

空穴来风，未必无因，禁售消息其实亦符合马哈蒂尔最近的行事风格。

马哈蒂尔于上周完成访华行程后，便宣布解除一带一路铁路计划及两个天然气管道项目，而且这更是在马哈蒂尔表示欢迎中国企业到当地投资，以及中方赞扬其支持一带一路倡议后没多久的事，这啪啪啪的掌脸打得猝不及防。

可以预见的是，即使这次新闻虚构，但恐怕也只是时间问题。“森林城市”可能还是难逃一死，生活乐土最终沦为鬼城。

一、力排众议，坚持打造梦想之都

“森林城市”是个填海造岛项目，由4个岛屿组成，目标是要打造全球领先的智慧安全岛，计划总投资约1,000亿美元，开发周期长达20年，规划建造面积达2,000公顷(经环境评估之后，已减少至1,386公顷)。

还记得一本叫《我在碧桂园的1000天》的书吗？当时有传杨主席直接找到了出版社，把这本书全部买走。

书中隐晦提及，2015年，杨主席建造“森林城市”的决定在碧桂园内部引起不少争议，但最终主席仍力排众议、更披甲上阵对项目投入了巨大的时间和精力。

据碧桂园2017年度可持续发展报告显示，杨主席更8次修改“森林城市”样板房，追求极致的海景、最大的面宽、最合理的布置和最方便的动线。

“森林城市”一直都带有杨主席强烈的个人梦想色彩，他曾说过：“这是我有生以来呈现给世人的最好的一座城市，是一座理想中的未来之城”。

图片来源：乐居

愿景如此巨大，广告宣传当然要跟得上。2016年，项目以“新加坡旁、免税岛、永久产权”等作为卖点走入大众视野。

大家要注意，项目是在马来西亚，与新加坡并没半毛钱关系，与其隔海2公里的更是新加坡大片的工业区和大型炼油中心，而距离新加坡市中心35公里。这个“新加坡旁”，“旁”得也太远了吧。按普通小轿车80km/h的速度计算，去到坡城市中心大概也要47分钟。

图片来源：米筐投资

广告在全国铺天盖地的传播，让很多人看到厌烦，其2016年全年就投入了高达20亿元的营销费用，被称为“全球砸广告砸得最多的楼盘”。

杨主席甚至还发动所有公司员工进行全民营销，为的就是把“森林城市”卖出去。

图片来源：碧桂园森林城市

“10年前的深圳、特区中的特区、海外资产的保险箱”等宣传字眼击中了一批急于做海外投资的中国新中产及炒房客，他们成了购房的绝对主力军，销售亦因此取得了不俗的成绩。

据媒体报道，2016年，共销售了15,000套住房，销售额100亿元人民币，其中大部份买家就来自中国。

在杨主席眼中，“森林城市”不只是一个梦想，更是一个开拓境外市场的战略任务。项目一旦成功，碧桂园就能将模式复制到全世界其它国家，实现国外、国内收入各占一半的目标。

不过，无论愿景有多巨大、广告宣传做得有多好，“森林城市”本身就是一个高风险，随时可能烂尾的项目，碧桂园并没有对大家开诚布公。

二、隐藏在森林中的致命风险

“森林城市”的开发周期长达20年，自然会面对各种难以预测的变数，加上项目更是要填海造岛，这就要面对巨大的政策和安全风险。

早有报导指出，根据马来西亚的法律规定，填海项目需要沉降10年后，再进行建造，而碧桂园“森林城市”并不符合相关要求。

当然，一个项目要白白等10年，又怎会符合杨老板打的精明小算盘呢？

杨老板连对于花36万元年薪雇佣一个设计师的事情都要省，这10年的土地成本跟要了他老命没有什么两样。

沉降问题被跳过／解决后，随之而来的还有环保问题。

2014年1月，项目的填海工作迅速展开，首先完成的是一条连接陆地与新建人工岛体的堤道。但到了同年3月，新加坡政府便开始注意到填海对海洋生态系统造成的影响，更指项目没有为环保作充分评估，新加坡总理李显龙更就此事直接询问了马来西亚总理纳吉布拉扎克。

2014年6月，“森林城市”项目被叫停。

经过8个多月的周旋，2015年3月，项目再次动工，而复工的代价是规模由原先1,978公顷缩减30%至1,386公顷，并包括了一系列减少环境影响的措施，如保护48公顷的海草床。据碧桂园称，为了不破坏周边的洋流环境，公司不惜减少了规划填海的面积。

问题再一次得到解决，加上当时的大马政府鼎力支持，“森林城市”项目于2015年12月18日正式发布。

可项目开发周期长达20年，在建设过程中，随时会再度触发上述沉降或环保等问题，这些隐藏风险就像一颗定时炸弹，随时会影响施工进度，严重的甚至会使项目烂尾。

不排除项目只拿着一个原则性的批准便开始上马，却忽略批准件中的一些细项条件。大量资源亦只烧在营销上，却不严守建筑质量和安全性的要求。

据报导，碧桂园“森林城市”的7位马来西亚籍高管已于2015年时集体辞职，可能预见到以后会出现的纠纷。

即便如此，眼前的问题都解决了，但却人算不如天算，2017年，中国政府加紧外汇管制，遏制资金外流，使碧桂园完全停止“森林城市”项目在中国的销售计划，国内售楼处于一夜之间全部关闭，完完全全掐断了项目的销售来源。

“没有销售，一切为零”是杨主席的口号，“森林城市”投资规模巨大，如果销售跟不上，后续配套设施建设亦大机率很影响。

碧桂园可能亦心知肚明，开始淡化“森林城市”的印记。于碧桂园2016年年报，共有21处提及森林城市，但到了2017年年报，提及的地方仅有4处。

图片来源：碧桂园2016年年报(上)、2017年年报(下)

与当初铺天盖地的广告、全民营销的手法形成强烈的反差，今天的“森林城市”已被淡忘，不禁让曾寄予厚望的杨主席心灰意冷。他于2017年3月23日在香港业绩会上更一脸苦笑表示，“森林城市”项目销售贡献占公司总量“微不足道”。

图片来源：中国报

2018年初，杨主席更宣布在新的一年将亲身投入现代农业领域，地产业务交给总裁莫斌，更说到“40年前我种田，40年后我还是回去种田！”，难掩一片落寞的气氛。

曾经受人瞩目的海外超大项目，伴随杨主席的心淡，早已进入冬眠期。直到昨天的禁售消息，“森林城市”才再次进入大家眼帘。

三、被称为中国人民的老朋友，为何却接二连三“排华”？

“森林城市”除了碧桂园花尽心血及资源支持外，大马前总理纳吉布亦非常支持，他甚至被媒体称为森林城市的最强拥趸、碧桂园的老朋友。

在2016年3月“森林城市”举办的全球开放盛典上，纳吉布更宣布“森林城市”成为免税区，并设置独立海关，享有部分企业所得税的减免，而且享受免除产业盈利税、印花税等其他专属优惠政策。

他甚至表示，“森林城市”将成为马来西亚新的经济增长重心，未来20年将创造22万个就业机会。

图片来源：碧桂园森林城市

不过，2018年5月10日，马哈蒂尔击败纳吉布赢得大选，马来西亚变天，而纳吉布亦就贪污案开始被调查。8月17日，马来西亚警方搜查纳吉布住宅带走72包现金和284箱名牌包。

如今这些“森林城市”所享有的优惠政策的有效性，包括住宅买家最为看重的永久产权，都开始被大众所质疑。

事实上，马哈蒂尔早在2017年初已盯上“森林城市”项目，在博客上撰文指责，称其为“外国飞地”，“大片最宝贵的土地现在将由外国人拥有和占据”，“它们实际上将成为外国土地。”

无可厚非，“森林城市”的几千亿的投资规模、半个澳门大小的面积、容纳几十万人口的体量，这已经不是一个简单的楼盘项目，而是一项城市填海建设计划。碧桂园在马来西亚造填海造城，哪能不被盯上？

图片来源：FMT Media

马哈蒂尔自上任后，便声称要重新审查中企投资，，早前亦暂停一带一路的项目，现在又再次禁止“森林城市”出售予外国人，你以为他是排华分子吗？真不完全是。

马哈蒂尔，曾在1981年至2003年间担任马来西亚总理，其间带领马来西亚经济腾飞。大马与中国建交虽始于1974年，但实则上因为马共等课题，双边关系首十年是没有任何大进展的。即使在马哈蒂尔于1981年上任后，进展仍是有限度，马哈蒂尔亦是在1985年才首次访问中国。

图片来源：Penerangan Malaysia，马哈蒂尔于1985年首次访华

直到1989年，马共宣布解散，结束长达41年的游击战，两国关系才开始有所蜕变。马哈蒂尔政府在1990年正式取消对大马人民访中的限制，1997年与中国签订《教育交流与合作谅解备忘录》，开始互换留学生。

上个世纪90年代，“中国威胁论”一度在东南亚盛行。马哈蒂尔实际上是第一个站出来明确反对这种论调的东南亚国家领导人，更指出中国在历史上从未有武力侵犯他国，实行殖民地统治，矛头直指向西方。

在1981-2003年间，马哈蒂尔更7多次访华，行程遍布大江南北，上至北京、上海等一线城市，下至海口、乌鲁木齐。

2003年，马哈蒂尔主政的最后一年，他在第七届世界华商大会开幕致辞说到：

“马来西亚是其中一个华商表现十分出色的国家，同时也是华人占人口比率较高的国家。马来西亚的华人本身固然出色，他们也为国家造福。马来人提供良好的，即使非完美的行政，华人却提供了创业才能和经商技巧，使国家富裕，这种共生关系，从双方的专长角色中互惠互利。”

所以，马哈蒂尔于2013年被习近平主席称为中国人民的老朋友，不是没有原因的，他确实对中马友好关系作出不少重要的贡献。

事实上，此时不同彼时，马哈蒂尔一直都是采取因时制宜的策略。

在当时的国际环境(1981-2003年)，中国刚开始进行经济改革，两国间的经济实力亦不若今日般悬殊(1980年：大马GDP约250亿美元，中国GDP约3,000亿美元；目前，大马3,000亿美元vs中国120,000亿美元)。

而且，大马需要中国来填补苏联解体后的真空位置，以平衡美国的影响力。马哈蒂尔着重的是对冲与避险的外交策略，这也是中小型国家的生存之道。

图片来源：Knoema.com

随着中国在2002年加入世界贸易组织，鼓励产业“走出去”后，直到目前，马哈蒂面对的已是不可同日而语的中国。马哈蒂尔要对冲中国的强大，便需要在部分议题上拿回主导权。

因此，这可以解释，为何马哈蒂尔曾批评纳吉布将国家主权卖给中国，这并不意味着他主张反华政策，而只是因为在他的个人认知里，纳吉布的经济外交政策将主导权给予中方，已不符合大马的国家利益。

一带一路的项目规模宏大，前景也相当广阔，但问题在于，马来西亚现阶段的需求有没有这个急需性。东海岸铁路连接的是大马东部的贫困地区，那里什么基础设施也没有。

虽然铁路建成后，有助于地区的发展，但前期大马无可奈何要面对一段漫长的亏损期。目前大马的外债达8,834亿令吉(约2,155亿美元)，相当于该国GDP的65.3%，仍在可管理水平，但东海岸铁路的债务无奈会挤压大马其他的发展资源。

最重要的是，纳吉布大力推动这些基建项目，或许与一马投资公司(1MDB)存在的贪腐问题有关，而这也是他这次败选的核心原因。

因此，马哈蒂尔以反纳吉布为号召胜出大选，当然不会承接这个烂摊子。

事实上，马哈蒂尔有在其他领域上推动中马合作。在访华期间，马哈蒂尔就曾在杭州参观阿里巴巴集团和吉利汽车公司。

要知道，马来西亚在今年6月已正式开通了微信钱包，而去年5月，吉利汽车亦收购了马来西亚汽车品牌宝腾(Proton)49.9％股权，并包含51%的英国Lotus品牌股份，马哈蒂尔更在杭州出席了吉利汽车与宝腾新合作协议的签字仪式。

连电子支付都开放予中资，你敢说马哈蒂尔是主张排华吗？

马哈蒂尔是一个现实的人，凡事以他个人认知里的国家利益为先，只是对事不对人。

图片来源：LeeSharing

四、结语

纳吉布的下台，被视为马来西亚一个时代的终结，马来西亚人民的选择说明了国家将会走往甚么方向。

纳吉布时代的产物，如果一不符合马哈蒂尔的国家利益，相信都会被一扫而空。作为纳吉布老朋友的碧桂园，其造城项目“森林城市”终究还是会出事。“森林城市”带来的大量外国人口，会改变马来西亚政治，这不会符合马哈蒂尔的国家利益。

杨主席的梦想，早在“森林城市”本身的风险，如填海造岛技术、建筑技术、环保问题等风险已有跪下的可能性。

这次加上马哈蒂尔的禁令，相信更不会有起来的一天，任凭杨主席于上周曾拜访马哈蒂尔，并会谈40分钟，“森林城市”仍大机率注定是一座鬼城。

不过，精明的杨主席早就想到这点，他曾经说过，就算项目失败了，也还能拥有这块地，永久产权嘛。 

据说“森林城市”开发周期20多年，你说马哈蒂尔还能活多少年?