万科凭借什么重夺全球房企市值冠军的宝座？

文：慧悦财经研究部  大鲸鱼

最近，房地产板块持续走强，而知名房企之间的资本竞争更是“热闹非凡”。2017年11月恒大完成三轮融资，一举超越万科成为市值最大的房企；2018年初，碧桂园以5508亿元销售额夺得头筹，登上房地产销售冠军的宝座；而房地产的老牌企业万科（02202.HK），2018年1月16日涨停，市值荣登深市第一，夺回全球房企市值冠军的宝座。

l 房企业绩靓丽，带动地产股持续走强

根据克尔瑞公布的房地产企业2017年销售排行榜来看，碧桂园、万科、恒大销售额均突破5000亿元，融创、保利、绿地企业销售额均超过3000亿元。另外，排名7-17的中海、龙湖等企业销售额均超过1000亿元，房企业绩普遍较好。

​权益金额是反映房企投资能力的，我们可以看到截止2017年底，恒大、碧桂园和万科以超过3000亿元的权益资金稳居前三。

随着我国房地产改革政策的公布，行业的不确定性下降，房地产泡沫也会变小，同时行业的集中度提高将促进业绩的上涨，以此来带动整个行业股票继续上涨。

l 万科转型为城市配套服务商，寻求多元化发展

如今，对于房地产企业来说，住宅开发商的身份不再适用，伴随着国家租购并举政策的出台，意味着新租赁时代已经到来。2018年初，万科董事会主席兼首席执行官郁亮表示，万科作为房地产企业，将回归居住属性。遵循国家租购并举的新规，大力发展租赁住宅业务，走在行业前列。其实，万科早于2012年便开始转型为城市配套服务商，探索多物业运营。现阶段，衍生的多元化运营已包括长租公寓、商业、物流、养老等。

万科开拓新业务的主要途径包括，1）股权投资；2）内部业务发展。据悉，万科在开拓商业和物流领域等新业务时，主要利用股权投资的方式。2017年3月，万科与其他企业合作组建了两只商业地产投资基金，收购公司旗下42个商业地产项目，包给2016年底收购的一家商业运营平台印力集团统一管理。2017年7月，万科领衔财团收购具有高效的物流仓储网络及管理能力普洛斯公司，于2018年1月22日完成私有化收购，物流版图扩大约6000万平方米，占我国物流市场份额的五分之三。此外，万科在2017年底携手黎瑞刚和阿里创投组建了一只文化投资基金，来开拓媒体、娱乐、新闻等文化业务。

随着我国老龄化社会的加速，养老行业前景巨大，而行业缺口吸引了大量资本布局。万科注重养老业务的发展，率先进入、北京、天津、济南、青岛、沈阳等5个城市布局。据悉，“养老随园”模式是万科发展一种可复制的多层次、全方位的养老服务模式。随着2009年万科推出“随园嘉树”养老业务的探索，9年来不断改进优化，现已梳理出8大类服务模块，其包含了165个服务细则，这些进步标志着万科的随园养老服务步入专业化发展阶段。

l 万科担保5.59亿元，保障田心村旧改项目顺利进行

据万科发布公告知，其间接全资子公司万锦房地产向交通银行广州白云支行申请5.59亿元的银行保函，来保证广州田心村旧改项目的顺利进行，由万科全资子公司为万锦提供连带责任保证。

截止2017年底，万科担保额达到296亿元，占企业净资产比重达26%，主要担保对象为公司、控股子公司及联营合营企业。公司不存在对外担保，且没有违约担保情况的发生。

据了解，白云区的田心村是首个城中村全面改造项目，此次田心村的改造用地约16公顷，总建筑面积达到39万平方米，还需在改造范围内配套相关教育机构及绿地、广场、养老等公共设施。万科的多业务发展，使其具备改造此项目的能力。

l 经济利润超保利数倍，视为姚振华投资万科原因

万科股价节节攀升，宝能系代表人姚振华实现浮动盈亏高达500亿元。宝能系前两年投资万科的消息还历历在目，为何姚振华会投资万科，且在股票解禁后仍然继续持有呢？万科归属年度净利润高于其他企业，资产负债率在行业中较低，在融资成本差异较小的情况下，经济利润较大。

经济利润=息前税后净利润-使用资金总量*资本成本率

据经济利润计算的公式可知，在资本成本率一定，净利润较高的情况下或资产负债率较低的经济利润较大。因此，相较于保利及绿地控股来说，万科的经济利润较大。

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​我国大多地产企业具有高杠杆的特性，为防止企业风险，央行推崇去杠杆。而万科的自有资金相较其他地产企业较为充裕，经济利润较高，这都是姚振华投资的万科考虑的因素。

l 盈利同比增长，拓展物业齐头并进

集团实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.8%；集团定位为城市配套服务商，主营业务包括房地产开发和物业服务，实现营业收入675.9亿元，同比下降4.5%，实现归属于上市公司股东净利润73亿元，同比增长36.5%。虽中期报告时，营业收入同比下降，但据万科集团三季度报告数据来看，第三季度实现营业收入473亿元，同比增长11.9%，而第四季度接近年底，第四季度销售收入等更是一举超越碧桂园。

报告期内，我国政府出台一系列的调控政策来稳定房地产市场，成效明显，房地产市场稳中有降，过热局面得到有效遏制。上半年新增房地产贷款为3万亿元，同比增速下降2%。同时，全国的商品住房销售规模仍保持增长态势，但增速放缓。集团商品住宅预售面积同比下降27.2%，商品住宅成交面积同比下降36.1%，上半年住宅投资完成额约3.43万亿元，同比增长10.2%，增速下降1%。

关于集团拓展物业情况：1）物业服务在持续优化品质的同时，注重商业和写字楼物业管理能力的提升，万科物业在2017年6月公布的物业百强名单中蝉联第一；2）商业开发与运营方面，截止报告期，集团共持有管理商业物业面积超过850万平方米，同时集团通过下属子公司参与组建的两支专业商业地产投资基金来投资收购商业项目；3）物流地产方面聚焦重点城市，主打高标准产品，上半年，新获取14个项目，累计获取32各项目，总建筑面积256万平方米，获取项目中已建成运营项目11个，稳定运营项目9个，稳定运营项目平均出租率达到98%；4）长租公寓致力于满足城市青年人群的中长期租住需求，截止报告期末，已覆盖21个一二线城市，累计获取房间数超过7万间，累计开业超过2万间，开业6个月以上项目的平均出租率约87%。

由此，我们可以看出集团拓展业务总体发展态势较好，在房地产市场管控加强的环境下，销售收入及利润等财务指标仍均同比上涨，反映集团实力雄厚，发展战略较好。

l 业绩带动股价，有望继续上涨

​万科股价自2017年12月21日27.85港币/股开盘，截止2018年1月23日，以41.9港币/股收盘，短短一月，涨幅达到50%。据RSI曲线来看，近期市场对其有超买迹象的发生，另MACD曲线的DIFF指标线始终在DEA曲线上方，与股价图保持一致，说明万科还具有上涨的空间，但投资者仍需防范市场风险，时刻保持警惕。