销售额7年约涨16倍，碧桂园在变什么戏法？

管理模式由总部集权变为“四级管控” 盈利暴长不可收

据悉，碧桂园2007年之前一直采用总部高度集权的管理模式，在历经2008年金融危机和房地产市场寒冬之后，这种管理模式的弊端暴露无遗——管理效率低下，产品同质化现象严重，致使2008年碧桂园的销售收入和净利润指标不如人意。对于这种现象，总部决定逐步放权，将市场划分为不同的区域，总部只对区域负责，“总部——区域——项目”的三级管理模式雏形初现；随着管控模式的改变，碧桂园的绩效快速增长，生产效率得到很大的提高，但是区域规模增大的同时，三级模式也逐渐变得低效。碧桂园不断反思创新，提出新的四级管控模式——“总部——区域——城市——项目”，高效调配资源，提供多元化产品发展切合不同市场的额需求。正是由于碧桂园这种开拓进取的精神，才能够在短短7年内，将销售额从349亿元提升到如今的5508亿元。

各线城市均衡发展抵御风险能力更强

中国房价一直以来保持高速增长的态势，各地不断出现炒房团，一二线城市尤为严重，很多居民反映买不起房。但是住房问题是关乎到民生大计，因此2016年下半年以来，政府出台了一系列政策来调控房地产市场，房地产市场的态势也由以往的高速增长变为逐渐平缓，一二线城市的变化尤为明显。

据房地产市场行情数据，2017年一二线城市的销售占比不断下跌，截止12月底，占比约为33%，反观三四线城市销售占比持续增长，达到67%左右。市场格局的改变致使很多将销售重点放在一二线城市的房地产公司销售惨淡。但是碧桂园却在房地产市场管控如此严密的情况下逆流而上，这和他主张推进我国新型城镇化进程的思想分不开，更合它在各线城市均衡布局的战略分不开。

​据碧桂园发布的2017年中期报告可知，企业上半年销售收入达到777.4亿元，其中50%的销售贡献来自于一二线城市项目，另外50%来自于国内三四线城市项目。碧桂园这种广阔的市场深度使其能够在最大程度上抵御市场波动，变得更强、更稳。

立志打造新型城镇，推动我国城镇化进程

碧桂园在坚持住宅开发主业的同时，也正以运营商的身份投身产城融合大潮，在全国一线城市周边致力打造科技小镇，将高新技术企业产业链带入都市圈，为企业提供配套服务及产业支持，通过物业运营及开发实现自身的长期盈利。

集团从2014年10月引入合伙人制度来促进项目的发展，拥有多不胜数的优秀职业经理人，其中包括588为博士。截止2017年6月底，已成功推行973个项目实施，涉及资金4247亿元。

另碧桂园将以更谨慎、务实策略补充优秀土地储备、优化项目品味布局，针对中国城镇化的不同阶段制定相应的投资组合，捕捉各类市场需求，关注盈利能力的持续提升，实现高质量的协调发展，同时聚焦城镇化带来的住宅及相关需求，打造覆盖客户全生命周期的资源整合平台。

管理层企业未来估计乐观，副主席加大增持

根据港交所2017年12月11日披露资料显示，碧桂园副主席兼执行董事杨惠妍在12月6日以12.51港元/股的价格增持公司股票313.5万股，次日，以每股12.26港币的均价加持320万股，两日累积增持633.5万股，涉资7811.85万港币。

管理层的加持说明碧桂园未来发展前景可期。据碧桂园2017年上半年的收入和净利润来看，同比增长35.5%，39.2%，发展态势一片利好。

此外，碧桂园投资的物业、厂房及设备由于我国房地产业畅旺，不动产资产不断升值。2017年上半年，碧桂园剔除税后投资物业之公允价值变动及转至投资物业之收益、融资活动的汇兑净损益、提前赎回优先票据的损失、衍生金融工具公允价值变动之后的核心净利润达到71.89亿元，同比增长34.9%，说明企业发展较好，未来可期。

股价上涨趋势明显，但需谨慎建仓

自从2017年12月20日披露公司高层加大持有公司股票后，碧桂园股价一路上涨，昨日以17.32港币/股收盘，略有下跌，今日早盘大涨超7%，再刷历史新高。

​但根据RSI指标线来看，近期值高于58，有超买的嫌疑；但跟MACD指标线来看，DIF线和DEA线均成上涨趋势，与K线图保持一致，说明股票仍会上涨。长期来看，碧桂园的战略远大，且有一定的资本实力，对其看好；但短期内，投资者需根据股市行情谨慎购买，分批建仓持有。