摩根大通因利率问题转为议员，升级3只房地产投资信托基金

摩根大通已对美国房地产投下信任票。9月24日星期四，该银行将三只房地产投资信托基金（REIT）从中性上调至增持。

时机是相反的。10年期美国国债收益率接近5.11%，房地产精选行业SPDR ETF（NYSE：XLRE）明显落后，今年迄今仅上涨3.15%。

尽管如此，通过这次投票，摩根大通的押注反映出一种立场，即风险已被过度惩罚，完全贴现，该行业已准备好反弹。

医疗保健、陷入困境的零售、工业增长的分布表明机构呼吁全行业定价错误的倍数，而不是孤立的选股。

Welltower公司(NYSE：WELL）被提升至Overweight，目标价格为260美元。医疗保健和高级住房房东受益于摩根大通认为来自老龄化婴儿潮的持久人口需求-这一顺风基本上独立于债务市场波动。

Welltower最近一个季度的业绩证实了这一点。收入35.4亿美元超过34.4亿美元的预期，尽管每股收益0.61美元没有达到0.6388美元的共识。

大型购物中心运营商Macerich Co.（纽约证券交易所代码：MAC）被上调至Overweight，目标价为26美元，较之前收盘价上涨约14.9%。该股的Beta值为2.06，显示波动性，表明价格可能会迅速波动。

东区地产公司(NYSE：EGP）是一家集中在阳光地带物流走廊的工业REIT。该公司升级目标为231美元，涨幅约为14.2%。其0.45的债务与股权比率为其提供了异常强大的缓冲来应对再融资压力。

查看更多：顶级股票

主流投资者通常将股权房地产投资信托基金视为债券代理。当美国国债收益率攀升时，逻辑表明股息利差会压缩，资本就会旋转为无风险票据。

标准模型因再融资成本上升、收购利差缩小以及贴现率上升而拖累净资产价值而加剧了人们的担忧。结果是XLRE和VNQ等基准产品出现机械抛售，这两个指标在上个月以及美联储自2023年7月以来的首次加息期间均下跌了8%以上。

然而，有证据表明，这种反射性抛售可能是错误的。 格伦·穆勒（Glenn Mueller），富兰克林L大学名誉教授。伯恩斯房地产与建筑管理学院与Keith R.一起研究了历史数据。20世纪90年代的保利。

他们的研究确定，股权房地产投资信托基金价格对借贷利率的敏感性非常低，与利率上升期间10年期国债变动的平均相关性为-0.153。

他们指出：“利率变化和房地产投资信托基金价格变化之间的自发关系非常弱。”

几十年后，Nareit的数据只是强化了这一点，因为1992年至2025年中期期间，随着国债收益率上升，房地产投资信托基金在78%的月份内公布了正总回报率。由于利率制度上升通常伴随着更广泛的宏观经济扩张，这种动态使得摩根大通的论点与共识相反，但得到了长期经验数据的验证。

图片来自Shutterstock

另请阅读：霍华德·马克斯警告5美元的万亿人工智能繁荣可能会让利率保持更高：3只基础设施ETF值得关注