股价创两年新低!利润腰斩的中国恒大怎么了?

2019-08-30 12:05

编者注:2019年上半年恒大净利润为270亿元,同比下滑达49%。今日午盘虽反弹1.35%,但股价仍处于2017年7月以来低位,详情请看。

作者:charlieH

来源:华盛证券

国内地产商龙头中国恒大的股价在2017年涨了有457%,融创中国和碧桂园也分别涨了有414%和252%。也是从那时开始地产业四大房企从“招保万金”变成了“恒融万碧”,市场无限憧憬这里面谁会是第一个冲破万亿的市值。

然而随着三四线房价的大涨,居民的家庭负债率持续上升,监管层也秉着“房住不炒”的方针出动了多重组合拳。大涨后的一年多过去,恒大交出了一份盈利大幅下跌的成绩单,股价在8月29日跌至16.34港元,到30日早盘跌幅缩窄0.98%,但仍创下两年以来新低。究竟恒大在房地产政策愈加严格的趋势下,现在会是股价下跌的开始吗?

净利润首次腰斩,各项业绩数据下滑明显

根据恒大最新的2019年上半年财报显示,恒大的营收为2269.8亿元人民币(单位下同),同比2018年同期的3003.5亿,下滑幅度有24.4%。而在2017年、2018年以及2018年上半年恒大的营收增速曾经在50%左右水平。

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恒大的利润下滑要比营收下滑更加明显。

2019年上半年恒大毛利润为772.6亿元,毛利率为34%,相比于2018年同期的36.2%下降了2.2%;净利润为270.6亿元,相较于2018年的530亿元,同比下降49%。而2017年、2018年和2018年上半年恒大的净利润增速都要超过100%。而相应的,股东应占利润也降至149.2亿元,同比下滑51.58%。

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销售和预收款下降,恒大压力很大

通常对于房地产企业,项目预收款要在一年至两年后才能结转为收入。所以预收款的变化能看到未来房企的业绩趋势。

早在2018年,恒大合约销售额达5513亿,同比增长10.1%。但是,预收款却不增反降,2018年末,恒大的预收客户垫款+合约负债是1858亿,比2017年,减少820亿!到了2019年上半年,这个数字更是下降到了1205亿,相较于2018年同期的1765亿,同比下滑31.7%。

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根据财报,2019年上半年恒大合约销售金额总共2818亿元,合约销售面积2619.8万平方米,合约销售均价10757元。而2018年上半年合约销售金额约为3041.8亿元,合约销售面积2905.9万平方米,均价为10468元。相比之下,今年上半年恒大的销售金额和销售面积均出现下降。

而从一年内需要偿还的短期借款金额来看,2019年上半年财报显示恒大一年内需要偿还3758.5亿元,比去年年末的3182.9亿元,要增加了575.6亿元。从有息负债水平和趋势来看,对于恒大而言,在销售和回款下滑的情况下,还面对越来越大的偿债压力。而从总的有息负债水平来比较,恒大在2019半年报也在四大地产商之中以8131.7亿元大幅领先于碧桂园、万科和融创。

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恒大未来,路向何处?

恒大下滑的业绩一公布,股价便有了较为恐慌负面的反应。但从业绩会上恒大总裁夏海钧说的几个方面来看,恒大的未来并没有那么的悲观。

首先是降负债,鉴于目前国内决策层对于“房住不炒”的进一步调控,融资难度会加大;而由于汇率贬值压力,对于外币债务成本也会加重。因此恒大在2019年将现金储备提高至2880亿,以保证周转无忧。其次是若形式好转,恒大会进一步的降低资产负债率到70%水平。

其次是恒大的土地储备成本低是未来利润的保证。目前恒大在资产端总共有土地储备3.19亿平方米,66%在一二线城市,33%在三线地级市,是中国有证土储的最大面积地产商。而恒大现有土地储备的成本均价为1600多元,远低于碧桂园的3000多元以及万科的6000、7000元。这也是恒大在前几年果断加杠杆,所储备下来的成本优势。夏海钧也表示了恒大未来有证土储可供6年销售,有证没证的土储可供8年销售,每年能保证30%的毛利率和15%的净利润率。

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最后是媒体上广泛关注的恒大造车业务,夏海钧表示在每年700亿利润中拿出一部分支持新产业发展是很有必要的。上半年的汽车业务投入为140亿元,主要是并购项目股权和研发费用,下半年预计60亿,全年200亿元。恒大造车和政府是有讲条件的,要土地,要汽车建设配套生活用地,让土地项目产生的销售收入和盈利覆盖掉造车亏损。地产支持型产业发展,拿到大规模的土地配套支持汽车亏损。这是恒大在汽车产业的盈利模型也是核心竞争力。

结语:尽管在房地产行业寒冬的大环境下,作为国内房企龙头的恒大各项业绩数据出现下行压力。但结合恒大对于资金的储备和早年低成本土储的眼光布局,未来业绩的稳定性还是可以期待的。此外中国恒大目前的动态市盈率已经跌至5以下,并且还有对于股民有着很强吸引的近12月7.822%年化股息率。未来恒大能否重拾涨势,让我们拭目以待。

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