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Hello，小蓝粉们好。我是陈少。
顺丰房托的赴港上市
再一次的又将Reits基金拉入了大伙的视野
加上前段时间曝光的“某房理”
就更加的对Reits产生了不少好奇心
这个熟悉又陌生的朋友
会成为财富陷阱吗？
今天我们就简单来聊聊Reits基金
揭开它的神秘面纱，瞅瞅~
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大多数人都会觉得投资Reits是稳赚不赔的
且收益也是颇为可观的
可真的是如此吗？或许并不是吧~
Reits其实就是房地产信托基金投资的是房地产，大多数主要是商业地产
也就是写字楼、商场、酒店或高速公路等收租资产
以商业地产的租金为主要的现金流并约定收取到的现金流的90%以分红的形式分给持有者
当然你所投资的资产也会随着增值而让你的收益增加，反之也是一样
毕竟是有福同享，有难同当嘛
所以那些只给你吹嘘固定分红然后让你觉得这是稳赚不赔的“生意”的人或许就是要骗你钱，让你入坑的了~
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在海外Reits是除股票、债券之外的又一大资产大类
为了推行房住不炒和化解地产项目的资金压力所以才推出了这个东西
我们来瞅瞅邻居日本
这个发达国家Reits的发展史
在20世纪80年代末，日本经历了疯狂的炒房时代
80~90年代的房地产泡沫最直接表现是地价的上升
整个泡沫的生命周期持续了较长的时间首先是地价的膨胀
其次是地价趋于稳定最后是地价的急速下降
泡沫巅峰期，一年更是涨出了一个美国
故当时有人戏称“卖掉一个东京就可以买下整个美国”
可见其数据的惊人，足以让全世界叹为观止
日本的房地产泡沫是和股市泡沫同时存在的
两者互相影响，互相推动共同构成了资产泡沫
但是快乐总是短暂的，高潮过后一切都恢复了平静
90年代末日本经济泡沫破裂，资产价格暴跌
房地产市场更是一地鸡毛
日本政府焦头烂额，终觉危机临近
万般焦急之时，郁闷忧愁的
抬头瞅了瞅大哥美国
最终触发了些许灵感
最为重要的一点便是引入了公募基金Reits
为了复苏经济与房地产市场
日本政府在90年代末陆续出台了一系列的政策
以及修订相关制度
在2000年11月日本正式引入不动产投资信托（J-reits)
成为了亚洲首个推出Reits产品的国家
J-reits始于房地产泡沫晚期
为传统物业持有者和开发商提供了项目退出渠道
也为广大投资者提供了房地产为基础的金融工具
房地产投资市场活跃度日渐兴起
浴火重生的日本，J-reits也得到了迅速发展
2015年J-reits的总市值已经成为了世界第二
现在日本的Reits产品已经相当成熟了
04
再望眼一看我国的香港
被誉为全球金融中心的它
曾经也被亚洲金融危机所摧残
1998年亚洲经济危机香港遭到重创
外部经济环境的不景气
以及市面上高企的贷款利率
使得香港的资产大幅贬值
股市和楼市泡沫破裂
经过了政府强势入市及政策干预
终得以保住港币汇率
经济危机后香港进入经济缓慢复苏阶段
但接踵而来的便是2003年SARS的爆发
这次事件的突击再一次将香港爆锤
为经济复苏又增添了不少压力
受金融危机及SARS影响住宅销售量和竣工量明显下降
住宅空置率处于历史高位
整体上香港住宅市场处于一个低迷状态
SARS疫情对物业租赁市场的需求端造成一定的冲击
各类物业租金指数均出现不同程度下滑
香港政府为提振市场，采取积极的货币政策以增加市场流动性
利率处于一个较低的历史水平
对于市场上大量闲置资金的投资来说物业投资成为了很好的选择
所以香港也决定干票大的啦！
2003年8月
香港证监会发布了初版的《房地产投资信托基金守则》
正式引入Reits产品
2005年，香港第一支Reits上市，经过15年的发展
香港Reits市值超过2200亿港币，进入基本成熟期
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简单回顾了下日本和相关的Reits发展史
我们可以了解到什么共同点呢？
对的，每当出现经济泡沫临界点时
政府通过Reits的推出吸引更多社会资本参与不动产投资
进而盘活存量资产刺激经济复苏的一种手段
说白了就是
Reits的应运而生，一定程度上引导资金汇集为政府负债去杠杆，这是政府在建立相应机制的条件下用于调控经济发展的一个重要手段
而Reits本身就属于依靠长期持有
且在合理运营及有效监管下才能产生效益的投资项目
那投资Reits有什么优点呢？
很简单，总共有4个
① 低门槛参与不动产投资市场
② 操作简单，方便快捷
（证券APP在手，世界我有的即视感）
③ 抗通货膨胀性强
（其是靠投资房地产的产品，自然延续了房地产自带抗通胀的属性加成）
④ 分散投资组合风险
（其投资不同的资产，就如同将鸡蛋放在不同的篮子里一样）
小伙伴又要问了
那Reits这么好，那是不是就没有风险了呢？
不，同样Reits有4个风险需要注意
① 宏观经济调整下相关的风险
例如当房价或者经济下行的时候,房产项目的估值就会大幅下降
导致Reits的价格也会大幅下降
② 市场价格波动的风险
③ 管理机构水平差异的风险
所以得尽量关注优质商业地产资源的房地产公司及信托公司
④ 运营机构的道德风险
例如基金经理没有专注于投资，而将资金挪作他用等
当然由于篇幅原因，就没有介绍新加坡和美国Reits发展史
不同的国家和地区的Reits根据政策差异以及架构会有所不同
但是依旧有个共同点就是都需要纳入到国家监管体系中
不允许有违法的事情发生
对于内地即将推出Reits还是比较看好的
有利于提高国内Reits市场的竞争力
随着基建公募Reits的发展落地
未来基础资产类型或将扩容
无论选择什么的投资
我都希望你可以
少一些焦虑，多一些思考
少一份投机，多一些务实
最后，祝小蓝粉们好运连连，吃肉多多在提醒下大家
别忘了点赞、“在看”、留言、吃肉！
我相信，只要坚持诚心求肉，自有好运青睐~
特别提示：本文为信息分享，不构成任何投资建议。
市场有风险，投资需谨慎。
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