電話會總結 ｜ CoreCivic(CXW)2026財年Q3業績電話會核心要點

業績回顧

• # CoreCivic 2026財年第三季度業績回顧摘要 ## 1. 財務業績 **營業收入（Revenue）：** - 總營收7.441億美元，同比增長28.2%，主要受聯邦需求增長及Clinical Solutions Pharmacy（CSP）業務併入的推動。 - 聯邦合作伙伴收入3.92億美元，同比增長22.2%。其中ICE收入同比增加7520萬美元，增長34.8%；美國法警局（USMS）收入同比減少520萬美元（主要因ICE與法警局共享合同的結構性變化）。 - CSP貢獻總收入8280萬美元，自2026年4月收購以來貢獻了分部淨運營收入的6.1%。 **利潤與每股收益（Earnings/EPS）：** - GAAP每股收益14.49美元，受五項一次性特殊項目影響（主要為出售4座拘留設施產生的13億美元稅后收益），特殊項目合計正面影響淨利潤約13億美元（每股14美元）。 - 剔除特殊項目后，調整后攤薄每股收益0.49美元，較去年同期的0.24美元增長104%。 - 標準化FFO每股0.75美元，同比增長56.3%（去年同期0.48美元）。 - 調整后EBITDA為1.178億美元，同比增長32.6%（去年同期8880萬美元），主要源於4座此前閒置設施的激活及CSP的併入。 **利潤率（Margin）：** - 居住業務分部營業利潤率22.3%，與去年同期的22.5%基本持平（儘管入住率提升，但增量主要來自激活中的設施，其尚未達到滿負荷利潤率水平）。 - 正在激活中的4座設施本季度入住率72.7%，產生EBITDA 1990萬美元，營業利潤率8.7%（去年同期5.3%）。 **現金流與流動性（Cash Flow/Liquidity）：** - 出售4座拘留設施的總收入22億美元，稅后淨收入約16億美元（扣除交易成本及約5億美元税款）。 - 季度末總流動性11億美元，含現金5.472億美元及未動用循環信貸額度5.507億美元。排除無追索權抵押貸款后，現金已超過債務。 ## 2. 財務指標變化 **運營指標：** - 居住業務整體入住率84%，較去年同期提升7.3個百分點，為疫情以來最高水平。 - 居住分部日均在押人數6.03萬人，較去年同期的5.52萬人增加。ICE在押人數從2025年初至2026年9月30日增加約8100人（增長80.1%），達1.83萬人；環比第二季度增加約3300人。 - 居住業務分部貢獻淨運營收入的92.4%；服務業務分部淨運營收入同比增加850萬美元（主要因CSP收購），佔比從0.9%升至6.1%。 **資本結構與股東回報：** - 季度內償還債務超過7億美元（含全額償還5.75億美元循環信貸下2.7億余額、2.078億美元定期貸款、2.385億美元無擔保票據），預計每年節省利息支出超4000萬美元。 - 實施5億美元加速股票回購（ASR），初始交割並註銷1240萬股，推動加權平均攤薄股數同比減少13.8%。 - 自回購計劃啟動至2026年第二季度末，累計回購2810萬股，總成本4.442億美元（均價15.82美元/股），佔授權時流通股的23%。 - 2026年11月董事會批准新增5億美元回購授權，總授權提升至17億美元。 **税率：** - 年度有效税率預計27%-28%，略有上升（因第三季度資產出售及不可抵扣費用增加）。 **出售定價參考：** - 4座設施平均售價30.7萬美元/牀，區間為每牀23.1萬美元（堪薩斯Midwest設施）至37.1萬美元（加州Otay Mesa設施）。 --- *注：本摘要僅基於已實現的過往財務業績，未包含管理層對未來業績的前瞻性指引。*

業績指引與展望

• 全年2026調整后每股收益（Adjusted Diluted EPS）指引上調至1.74至1.80美元，高於此前8月10日的1.64至1.73美元區間；GAAP稀釋每股收益預期為15.42至15.48美元（含特殊項目影響）。

• 全年2026正常化FFO（Normalized FFO）每股指引上調至2.78至2.85美元，高於此前2.68至2.77美元的預期。

• 全年2026調整后EBITDA指引上調至4.425億至4.455億美元，高於此前4.345億至4.395億美元；該指引假設剩余時間居住板塊人口保持穩定（正在激活的設施除外，其人口預計繼續增長）。

• 調整后運營資金（AFFO，視為可用於股票回購和增長資本支出的現金流代理指標）全年2026預期為2.603億至2.723億美元。

• 全年2026維護性資本支出預計為6500萬至7500萬美元；其他資本支出為1200萬美元（較此前下調300萬美元）；另有3500萬至4000萬美元用於已閒置設施的激活及潛在額外設施激活（較此前指引未變）。

• 全年有效税率預計為27%至28%，因第三季度資產出售及較高的不可抵扣費用而略有上升。

• 預計因償還超過7億美元債務，每年可節省超過4000萬美元的利息費用。

• 第四季度將產生與高管層變動相關的額外G&A費用，以及用於評估運營精簡機會的增量技術支出，這些已反映在更新后的指引中。

• 更新后指引延續了第三季度在設施利潤率方面超出預期的表現，其中相當一部分歸因於已出售4座設施管理合同的預期條款修改（該修改尚未發生）；指引區間已納入所有權變更財務影響的最佳估計。

• 第四季度被描述為"相對乾淨"的季度，已反映已售4座ICE合同設施每日費率（per diem）的預期下調；若按年化計算（扣除前三季度EBITDA后乘以4），運行率EBITDA約為4.26億至4.27億美元（此為推算而非正式指引，且不含Appleton/Prairie設施）。

• 1600牀的Appleton設施預計第四季度開始接收被拘留者，激活預計於2027年第二季度完成，全面激活后預計每年產生7500萬美元收入；2027年該設施EBITDA貢獻粗略估計約增加1000萬美元（非全年運營）。

• 2027年預期：雖不預計需要大量資本支出來激活額外閒置設施，但預計將有增量資本支出用於擴展CSP（臨牀解決方案藥房）的分銷能力以滿足增長的藥品服務市場需求，以及增量技術投資。

• CSP的對賭付款（earn out payment）將於2027年到期，目前估計約為2950萬美元。

• 完整的2027年全年指引將在2月的第四季度業績發佈時提供，屆時將包含更多2027年資本支出細節及已售設施所有權變更的估計財務影響。

• 公司維持5500牀閒置容量（分佈於4座設施），以備未來聯邦或州需求；管理層認為其現有股價仍大幅低於公允價值（企業價值/EBITDA倍數收縮、低於長期平均水平），將股票回購視為有吸引力的資本運用方式。

• 董事會批准將股票回購授權增加5億美元，使總可用回購授權達到7.558億美元；預計股票回購將仍是資本部署的優先事項。

• 更新后指引不包含任何潛在額外設施出售的影響（與ICE的相關討論仍處於初步階段，無法保證成交及時間）。

分業務和產品線業績表現

• 住宿/居住板塊（Residential Segment）：該板塊是CoreCivic的核心業務，涵蓋公司管理的64座懲教、拘留及再入社會設施，本季度貢獻了公司分部淨運營收入的92.4%。板塊平均每日照護人口達60,300人（去年同期為55,200人），入住率從去年同期的76.7%提升至84%，創疫情以來最高水平。運營利潤率基本持平於22.3%（去年同期22.5%）。主要客户為聯邦合作伙伴，其中ICE（移民與海關執法局）收入增長7,520萬美元（增幅34.8%），而美國法警局（USMS）收入下降520萬美元，部分原因是ICE與法警局共享合同產生的合同結構轉變。

• 服務板塊（Services Segment）：該板塊提供面向懲教行業的互補性服務，主要包括三塊業務——通過Clinical Solutions Pharmacy（CSP）提供藥品供應及藥房服務（郵購藥房）、通過子公司TransCore提供運輸服務、以及通過子公司Recovery Monitoring Solutions提供作為替代監禁方案的電子監控與案件管理服務。受2026年4月1日收購CSP（初始收購價1.48億美元）推動，本季度該板塊淨運營收入同比增長850萬美元，貢獻分部淨運營收入佔比從去年同期的0.9%躍升至6.1%。CSP本季度實現總收入8,280萬美元，公司計劃在2027年投入增量資本以擴展CSP的分銷能力，滿足日益增長的藥品服務市場需求。

• 房地產資產處置與閒置產能管理：本季度公司向國土安全部（DHS）出售了4座拘留設施（含7,190張牀位），總售價22億美元，稅后淨收益約16億美元，平均售價爲每張牀位30.7萬美元（區間為堪薩斯Midwest設施的23.1萬美元至加州Otay Mesa設施的37.1萬美元）。出售后公司仍依據現有管理合同繼續運營這4座設施，但合同條款可能因所有權轉移而被修改。同時，公司新獲授一座1,600牀位的Appleton設施管理合同（預計年收入7,500萬美元，第四季度開始接收被拘留者，2027年第二季度完成啟用），並維持4座閒置設施（共5,500張牀位）以備未來聯邦或州政府激活需求。公司還在與ICE就出售更多拘留設施進行初步磋商，但無法保證交易的確定性或時間。

市場/行業競爭格局

• 行業競爭格局呈現"民營運營商與政府自營及非傳統臨時方案並存"的特徵。CoreCivic強調自身在全美監禁/拘留系統中雖僅佔小比例，但憑藉專門建造(purpose-built)的高標準設施、現成成熟的運營團隊和即時可用的牀位能力，相較於政府自建（需數年才能交付）和"Alligator Alcatraz"、倉庫式臨時方案等非傳統替代選項，具備顯著的競爭優勢。管理層明確表示觀察到ICE已從更廣泛使用非傳統臨時拘留能力中回撤，轉而傾向使用一流、人道、安全的傳統拘留設施，這對CoreCivic構成有利競爭態勢。

• 公司核心競爭護城河來自"真實地產資產價值+靈活牀位調配能力+多元化配套服務"。四座設施以平均每牀30.7萬美元（範圍23.1萬-37.1萬美元）出售給DHS，驗證了其專用地產組合的內在價值，且獨立評估按重置成本法定價凸顯此類特殊用途高改良資產的稀缺性；設施可隨需求彈性運營（部分超100%額定容量仍安全運行），為ICE提供自建無法比擬的即時擴容能力。同時通過收購CSP(配藥服務)、TransCore(運輸)、RMS(電子監控/替代監禁)等完善配套服務生態，增強對政府客户的綜合服務黏性與競爭壁壘。

• 需求端由聯邦政策與多年期資金框架驅動，競爭環境相對穩定但高度依賴單一客户群。聯邦合作伙伴（主要是ICE和美國法警局）佔總收入53%，其中ICE收入同比增長34.8%，全美ICE拘留人口接近歷史高位（約6.9萬人）；《國土安全撥款法案》和《安全美國法案》提供至2029年的多年期資金保障，為牀位利用提供可見性。但USMS收入因與ICE共享合同的結構變化下降520萬美元，反映客户結構內部的替代與此消彼長；公司仍保留5,500張閒置牀位待聯邦或州需求激活，顯示其在爭奪政府合同中保持產能儲備以快速響應。

• 競爭前景存在不確定性，公司主動以資本配置強化相對優勢。管理層敦促ICE儘快就額外設施收購達成交易（因擁有現成產能、無需等待），但對中期選舉后的政策走向、合同條款修改及額外出售的時點均無法保證；已出售的四座設施管理合同面臨per diem費率下調預期（已計入指引）。為應對不確定性並提升股東回報，公司以5億美元加速股票回購(ASR，近五年第二大規模)、償還逾7億美元債務、年省利息逾4000萬美元，並表示任何戰略收購須優於回購自身股票，體現其以紀律性資本配置鞏固行業龍頭競爭地位的策略。

公司面臨的風險和挑戰

• 已出售設施管理合同條款的修訂風險：公司向國土安全部出售了4座設施后仍繼續管理這些設施，但因所有權轉移至聯邦政府，管理合同條款面臨重新修改。管理層已在2026財年指引中預期per diem（每日費率）下調的影響，但無法預測修改具體何時發生，且第三季度設施利潤率超預期的很大部分正源自這些尚未實際發生的合同修訂假設，存在業績不確定性。

• 額外設施出售的不確定性：公司正與ICE就進一步出售更多拘留設施進行討論，但談判仍處於初步階段，管理層明確表示"無法就任何額外出售的確定性或時間提供任何保證"，當前指引也未納入任何潛在額外出售的影響，相關收益高度不確定。

• 對聯邦政府（尤其是ICE）的高度依賴：聯邦合作伙伴佔總收入53%，其中ICE收入同比大增34.8%。公司業績嚴重依賴ICE的拘留需求和執法活動水平，而公司自身"不控制或影響任何政府合作伙伴的容量需求"，收入穩定性受制於政府行為。

• 政策與政治環境變化風險：ICE活動水平、拘留人口受政府優先事項、國會政策決定及撥款水平影響。雖然《國土安全撥款法案》和《安全美國法案》提供了至2029年的多年期資金框架，但管理層也承認"未來政府優先事項、國會政策決定和資金水平可能演變"，中期選舉后的政策走向存在不確定性。

• 領導層變動帶來的管理過渡風險：原CEO Patrick Swindle因健康原因辭職，由Lucibeth Mayberry接任。雖然公司強調戰略不變，但高管層變動在第四季度帶來了額外的G&A（管理費用）支出，並增加了過渡期的運營管理挑戰。

• USMS（美國法警局）收入下滑：美國法警局收入同比減少520萬美元，部分源於ICE與法警局共享合同的業務結構轉變，反映出不同聯邦機構間需求此消彼長可能影響個別業務線的穩定性。

• 閒置容量的持續成本與激活不確定性：公司維持5,500張牀位的4座閒置設施以備聯邦或州未來需求，但激活時機取決於政府需求，存在閒置期間持有成本與激活時間不確定的風險。Appleton（1,600牀）設施預計2026年第四季度開始收容、2027年第二季度完成激活，爬坡過程中利潤率尚未達到完全激活水平（第三季度正在激活的設施運營利潤率僅8.7%）。

• 税務負擔加重：因第三季度資產出售及不可抵扣費用增加，公司預計全年有效税率升至27%-28%，資產出售產生約5億美元聯邦和州所得税（其中約5,500萬美元將於12月到期），侵蝕了部分出售收益。

• 增量資本支出壓力：2027年預計需投入增量資本以擴大CSP藥房分銷能力並進行技術投資，同時CSP收購的約2,950萬美元對價支付（earn-out）將於明年到期，可能對現金流配置形成壓力。

• 替代拘留方案的競爭風險：市場上曾出現ICE使用倉庫式及其他非傳統拘留容量（如"Alligator Alcatraz"等）的討論。儘管管理層認為ICE目前有所收縮，但此類替代方案若重新被採用，可能對公司傳統拘留牀位需求構成潛在競爭威脅。

公司高管評論

• Lucibeth N. Mayberry（總裁兼首席執行官）： 口吻整體積極、自信且帶有感恩色彩。 - **領導層交接方面**：語氣審慎、温和且帶有感情。她以"grace（優雅）""best interest at heart（以公司利益為重）"等詞形容前任CEO Patrick Swindle的離任，表達感激與支持，並強調"mission and strategy are unchanged（使命與戰略不變）"，傳遞出穩定與延續性的信號。 - **資產出售與資本運作方面**：語氣高度積極。她稱本季度為"exceptionally robust quarter for value creating transactions（創造價值交易極為強勁的一個季度）"，強調以每牀307,000美元出售4座設施、淨得約16億美元，並將回購計劃形容為"among the largest ever executed（為史上規模最大的回購之一）"，凸顯對資本配置能力和團隊執行力的自豪（"proud of the work our teams do""intensity and professionalism"）。 - **關於估值方面**：態度明確看多。她表示當前股價"implies a significant discount to the fair value（隱含顯著低於公允價值的折價）"，並認為回購是"attractive use of capital（有吸引力的資本運用方式）"。 - **關於未來需求與ICE業務方面**：語氣樂觀且穩定。她認為聯邦資金框架（延續至2029年）支撐持續需求，相信公司閒置牀位"continues to offer the most viable solution（仍是最可行的解決方案）"，並對CSP收購表示"particularly excited（尤為興奮）"。 - **關於不確定性方面**：保持謹慎。對於向ICE進一步出售設施，她明確表示討論"remain in preliminary stages（仍處於初步階段）"，並"can provide no assurance（無法保證）"交易的確定性或時間。 - **關於被出售設施的合同條款**：如實披露風險，指出管理合同條款"may ultimately be modified（可能最終被修改）"，並已在指引中反映該預期。 - **閉幕發言方面**：情緒真摯且充滿感恩，多次感謝投資者、員工、政府合作伙伴及董事會，並以個人身份表達對行業的自豪感（"proud to be a 20 plus year member of the corrections profession"）。

• David Garfinkle（首席財務官）： 口吻穩健、務實且偏積極，但在涉及不確定性時保持謹慎剋制。 - **財務業績方面**：語氣積極。他強調業績超出分析師預期（調整后EPS超出0.06美元、調整后EBITDA超出270萬美元），並指出調整后EPS同比增長104%、正常化FFO增長56%、調整后EBITDA增長33%，入住率創"疫情以來最高水平"。 - **資產負債表與去槓桿方面**：語氣自信。他強調公司迅速償還逾7億美元債務、預計每年節省逾4,000萬美元利息支出，並指出公司目前"more cash than debt（現金多於債務）"，擁有11億美元流動性，提供"significant flexibility（顯著靈活性）"。 - **股票回購方面**：態度堅定看多。他稱ASR為"近五年來第二大的ASR"，強調"shares remain undervalued（股價仍被低估）"，並表示回購仍將是資本配置優先事項。 - **資本配置紀律方面**：語氣審慎理性。他強調任何收購都需"strategically compelling, financially attractive（具戰略吸引力且財務有吸引力）"，並與回購自身股票相比較。 - **關於被出售設施合同修訂的風險方面**：態度坦誠謹慎。他明確指出第三季度在設施利潤率上的超預期"a substantial portion of which was attributable to modifications contemplated（相當一部分歸因於擬議的合同修改）"而該修改尚未發生，並説明更新后指引"incorporates our best estimate（納入我們的最佳估計）"來反映所有權變更的財務影響。 - **關於2027年展望方面**：語氣務實且保留。他未提供正式指引，但在迴應分析師提問時給出了較為具體的測算區間（約4.36億至4.50億美元EBITDA），同時反覆強調預算"not yet quite complete（尚未完全完成）"、將在2月提供正式指引。 - **關於進一步出售設施方面**：與CEO口徑一致，保持謹慎，明確表示討論處於初步階段且"can provide no assurance（無法保證）"，並指出更新指引未納入任何潛在額外出售的影響。

分析師提問&高管回答

• # CoreCivic 2026年第三季度業績會 Analyst Sentiment 摘要 ## 1. 關於ICE大選后行為與擴容能力 **分析師提問（Greg Gibas, Northland Securities）：** 您認為ICE在大選后的行為或活動會是什麼樣子？基於您從官方或其他渠道瞭解的信息，以及他們從現有水平進一步提升活動的能力如何？ **管理層回答（CEO Mayberry）：** 這是一個穩定的環境，就其需求和擴容能力而言均是如此。他們已有框架繼續利用牀位，並持續簽訂合同利用牀位，同時也開始增加執法活動。根據公開報告，當前ICE羈押人口約為6.9萬人，表明仍在增長，預計將在該水平保持穩定並繼續利用已簽約的牀位。他們擁有延續至2029年的安全資金支持，沒有跡象表明他們不會繼續這樣做。 ## 2. 關於2027年預期與Q4運行率調整 **分析師提問（Greg Gibas, Northland Securities）：** 展望2027年，雖然尚未提供正式指引，但針對隱含的Q4運行率，就Q4預期假設和Appleton設施的持續爬坡，您會做出哪些調整？ **管理層回答（CFO Garfinkle）：** Q4是一個相當"乾淨"的季度，反映了所售4處設施的ICE合同每日費率的預期下降。若按全年折算，運行率EBITDA約為4.26億至4.27億美元（不含Prairie）。Prairie設施將在今年底開始接收被羈押者，2027年大致可增加約1000萬美元（非全年）。此外Q4的G&A費用略有抬高。綜合來看，2027年大致可達4.36億至4.45億、甚至4.5億美元，正式全年指引將於2月提供。 ## 3. 關於超負荷運營設施的可持續性與成本 **分析師提問（Joe Gomes, Noble Capital）：** 不少設施目前運營率超過100%，這種狀態能維持多久？超負荷運營是否會在您這邊產生額外費用？ **管理層回答（CFO Garfinkle）：** 超100%運營的設施通常是人口流動性極強、停留時間很短的設施。不認為會產生額外費用，可能有一些加班成本，但不需額外人員配置，反而能從高入住率中獲得一些運營槓桿。**（CEO Mayberry補充）：** 設施設計有充足空間，超額定容量運營並不意味着擁擠過度，而是在安全可操作的範圍內使用靈活空間。這正是專用羈押設施的優勢——可根據人口需求上下浮動，對ICE合作伙伴而言是很好的選擇。 ## 4. 關於各州及聯邦合作伙伴每日費率上調的抵制情況 **分析師提問（Joe Gomes, Noble Capital）：** 每季度通常會進行每日費率上調，近期是否有任何州或聯邦合作伙伴對費率上調提出抵制？ **管理層回答（CEO Mayberry及CFO Garfinkle）：** 沒有。聯邦方面的費率上調大多已內置於合同中，屬於常規操作。州級方面通常於7月1日生效（與州財年起點一致）。疫情期間費率上調較難，但現已度過，正在追趕部分未給予的上調。2026年是費率上調相當不錯的一年，政府合作伙伴同樣面臨通脹和人工成本壓力，這有助於爭取上調。 ## 5. 關於ICE額外資產出售談判的時機及大選影響 **分析師提問（Marla Marin, Zacks）：** 您將與ICE關於額外資產出售及潛在管理合同的談判描述為"初步階段"，大選結果是否會以任何方式影響這些談判的時機？ **管理層回答（CEO Mayberry）：** 雖然談判處於初步階段，無法預測結果、時機或是否會發生，但我們會敦促ICE迅速行動——他們有容量需求，我們有容量，沒有理由等待。就中期選舉影響而言，我們與選舉前一樣做好了準備，繼續為ICE提供有價值的選項，但無法預測他們是否會採取行動。 ## 6. 關於ICE替代羈押方案的態度 **分析師提問（Marla Marin, Zacks）：** 此前媒體對ICE的替代方案（如"Alligator Alcatraz"等）有大量討論，您是否感覺ICE現在已從這些替代方案中撤退？ **管理層回答（CEO Mayberry）：** 目前他們似乎專注於少數倉庫式解決方案，但已從更廣泛使用非傳統容量中收縮。鑑於全國範圍內有一流、人道、安全的羈押容量可用，我們認為這是審慎之舉，希望他們繼續使用這類容量，而非嘗試那些對他們而言難以執行的、未經檢驗的方法。 --- ## 整體分析師情緒總結 本次業績會分析師情緒整體**偏積極且建設性**。參會分析師（Northland、Noble Capital、Zacks）提問聚焦於**ICE需求可持續性、2027年盈利前景、額外資產出售進展及替代方案競爭**等核心價值驅動因素。管理層迴應基調樂觀自信，強調：ICE人口已回升至接近歷史峰值、具備至2029年的多年期資金保障、公司通過出售4處設施獲得16億美元淨收益並實施了大規模股票回購（5億美元ASR）及債務削減（7億+美元）。分析師對公司戰略執行力和資本配置能力認可度較高，但對額外資產出售的"時機不確定性"仍存在觀望態度。

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