南京「老房顏選」新模式：平均30天成交

轉自：揚子晚報

一套老房子，從掛牌到成交需要多久？家住南京峨嵋嶺小區的李先生，已經掛牌了9個月。房子地段不錯還帶學區，但房齡已經超過40年，裝修簡陋、老化明顯，看過房的買家都沒了下文，置換房子的計劃一再擱淺。

最近，這套房子做了一次「顏值」上的「輕美化」——牆面刷新、深度保潔、換掉幾盞燈和入户門鎖。加上50多個經紀人集中推廣，重新亮相后的第48天，房子賣出去了。

2026年前三季度，全國二手房交易佔比已突破50%。國家統計局數據顯示，我國建成房屋中1990年前建成的比例超過16%，2000年前建成的房屋面積累計佔比超過36%。隨着中國房地產市場邁入存量時代，如何讓住了二三十年的老房子重新激活流通價值，成為一道現實課題。

從9個月到48天，李先生靠的是貝殼南京站推出的一項叫「顏選好房」的付費增值服務，針對想要快速出售舊房的業主，通過輕美化和精準營銷推廣，提升房屋品質與曝光度，讓難賣的老房子變成賣得出去的好房子。

據瞭解，該服務自2025年4月試點以來，已累計服務南京超3萬名業主，促成了1萬多套成交，約45%的房子在90天內賣出，平均成交周期僅30天。

最新成交記錄是，一套1982年的二樓樓梯房，掛了一年沒賣出，「顏選好房」模式下，經過精心佈置，再加上五十位經紀人被召集起來集中看房，推廣活動當天就成交，且有3個買家同時想跟業主簽約。

「老房子」出售有「新面貌」

老房子為什麼難賣？

「買家看房，3秒定第一印象，賣相不好的老房子，第一眼心里就先打折了，再怎麼介紹户型、配套，都聽不進去。」一位資深經紀人告訴記者。

在南京，2000年前建成的老舊小區有3057個，涉及居民84.9萬戶。貝殼南京站當前掛牌的二手房中，約30%房齡超過20年。不少房子地處主城，地段成熟、生活便利，但「賣相」成了交易路上的第一塊絆腳石。

業主不是不想收拾，是不知道怎麼收拾。如果只是做局部的修繕，很多裝修公司不願意接「小活」，全屋翻新成本又太高，可能出現花費數萬元改裝，但房子仍然難賣出的窘境。

「顏選好房」的輕美化服務，不是大拆大建，而是針對入户門、牆面、燈具、保潔等影響房屋「第一印象」的關鍵項，做低成本、標準化的煥新，提高買家的看房和購買意願。

西康路一套房齡30年的房子，業主吳女士爲了孩子上學着急賣房，但房子牆皮老化脱落像個半毛坯，掛牌一個月沒人看房。經過「顏選好房」輕美化后，兩周就有50多個買家看房，好幾個都出價了，不到20天就賣出去了。

對於業主來説，成本支出風險也相對較低。「顏選好房」的服務費採取的是首尾款模式，業主前期只需要投入500-1000元的首款，若房子90天未賣出，不收取尾款。

從一個人推一套房，到一群人推一套房

換上「新面貌」，怎樣被更多買家看到，同樣重要。

數據顯示，當前南京平均每個經紀人維護的房源約16套。房多客少的市場環境下，買家可以選擇的房源很多，老房子競爭力不如次新房，等着客户上門，成交周期漫長是常態，更加依賴經紀人的推廣能力。

過去，房源的推廣主要依賴對應維護人一個人的能力。「顏選好房」的流量密碼，正是在於其打破了過往一人推房的模式，業主可以享有至少一次20-30名經紀人的集中看房。

這些經紀人往往來自不同門店甚至不同區域，從一個人推一套房，變成一群人推一套房，讓房子能被更多買家關注到。

不僅如此，「顏選好房」還可以提供線上短視頻宣傳，在抖音、視頻號、小紅書等多平臺同步推廣，其中不乏粉絲量超過千人、萬人的房產垂直領域優質賬號。

依靠這套組合拳，冷門小區、冷門户型也能有更多機會找到意向買家。

雨花臺風景區附近的花好月苑小區，體量小房齡老，周邊配套也一般，年均成交量不足5套，房子幾乎「零熱度」，有業主掛牌超600天一直無人問津。最終通過「顏選好房」超50名經紀人集中推廣，找到了一位想要買房養老，中意周邊生態環境的客户，不到一個月就簽約成交。

從歷史數據來看，「顏選好房」模式下，房屋帶看量平均增長8.4倍，90天去化率約45%，是普通賣房模式的3.3倍。

需要注意的是，該產品是為有需求的業主開設的、自主可選擇的增值服務，同時配套四項履約承諾，90天到期未成交且未按標準履約的，將按項賠付100元/項。

此外，「顏選好房」並不會與貝殼網房源展示的先后順序掛鉤，且每個月會根據房源庫存情況動態調整服務上限，不影響其他房源的正常推廣與出售。

老房流通，加速城市更新

當房地產市場邁過「增量」到「存量」的分水嶺，消費者需求已發生根本性改變。面對新的時代命題，今年3月貝殼集團聯合創始人、董事長兼CEO彭永東啟動戰略變革，明確提出要讓經紀人不再是「信息中介」，而是能給「消費者確定性解決方案」的信任型專家服務者。

「顏選好房」模式用成本相對較低的輕美化和精準營銷，為老房子「展示不足、流通不暢」的實際問題，提供了新的解題思路，不只是幫買賣雙方匹配信息，更主動參與到房屋價值提升的過程中，幫助業主實現舊房快速出清。

一座城市的居住品質，不僅取決於新建了多少好房子，也取決於那些住了二三十年的老房子能否流通、煥新。

國務院印發《城市更新「十五五」規劃》，明確提出推進「好房子」建設，鼓勵居民開展既有住房裝修和局部升級改造，並對建成20年及以上的城鎮住宅小區開展專項體檢。

激活老房子的市場價值，保障二手房以舊換新置換鏈條的暢通，纔能有更多老房子在流通過程中實現煥新，助力樓市穩定、城市更新。

從政府主導的老舊小區改造，到企業推出的市場化創新模式，存量住房的品質改善，正在從不同維度、以不同方式推進。當每一套老房子都能煥發生機，城市更新就真正落到了每一個社區、每一棟樓、每一户家庭。

校對 陶善工