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2026-11-05 12:45
業績回顧
• # Claros Mortgage Trust (CMTG) 2026年第三季度業績回顧摘要 ## 1. 財務業績:**盈利情況:** - GAAP淨虧損1430萬美元,合每股虧損0.10美元,主要反映貸款處置和信用準備金調整的影響。 - 可分配虧損(Distributable Loss)1210萬美元,合每股虧損0.08美元,其中包含已實現損益。 - 剔除已實現損益前的可分配虧損為每股0.05美元。 **賬面價值與流動性:** - 截至9月30日,每股賬面價值為8.49美元,其中已扣除每股3.93美元的CECL準備金。 - 每股現金為0.93美元,約佔當前股價的80%。 - 截至9月30日總流動性為1.469億美元,其中現金1.338億美元;截至11月2日流動性降至1.427億美元。 **信用準備金:** - 總CECL準備金為5.662億美元,佔總未償本金(UPB)的18.5%。 - 專項CECL準備金為5.16億美元,佔觀察名單貸款相關UPB的33%。 - 一般CECL準備金為5100萬美元,佔適用一般準備金貸款的3.4%。 **REO運營貢獻:** - 紐約市REO酒店組合貢獻每股0.03美元的可分配收益,同比(相比2025年第三季度)改善每股0.01美元。 ## 2. 財務指標變化:**槓桿水平持續下降:** - 淨債務權益比從6月30日的2.0倍降至季末的1.7倍;經季后貸款處置調整后,備考基礎上進一步降至1.5倍。 - 本季度融資余額淨減少約3.301億美元(含9990萬美元去槓桿付款);季后又淨償還2.69億美元融資(含1.315億美元去槓桿付款)。 **資產處置與組合優化:** - 第三季度至11月2日期間完成7.02億美元貸款及REO處置,其中含4.92億美元全額貸款償還。 - 自2025年1月1日以來,累計處置33筆貸款共38億美元UPB,減少債務29億美元。 - 觀察名單貸款持續下降:從2024年底的28億美元UPB(賬面價值27億美元)降至2025年底的20億美元UPB(賬面價值17億美元),再降至當前的16億美元UPB(賬面價值11億美元)。 **信用準備金變化:** - 專項CECL準備金(5.16億美元)較上季度基本持平。 - 一般CECL準備金(約5100萬美元)環比基本持平,但佔適用貸款UPB的比例從2.9%上升至3.4%。 **信用遷移情況:** - 本季度無負面信用評級遷移,無新增非應計(nonaccrual)貸款。 **歷史回收率:** - 自2025年初以來處置的觀察名單貸款平均按約80%的面值結清(即損失約20%),當前賬面持有的觀察名單貸款為UPB的70%。 **成本結構相關:** - 定期貸款利息支出在現金基礎上約為每季度每股0.10美元。 - 非應計貸款相關融資成本約為每季度每股0.06美元。
業績指引與展望
• 第四季度業績預期:管理層明確預計,若兩筆已簽訂約束性協議的貸款出售(一筆風險評級5的多户住宅貸款和一筆風險評級5的無抵押辦公樓貸款,合計約3.11億美元總收益,約為9月30日賬面價值的97%)完成,公司將在第四季度確認約1040萬美元(約每股0.07美元)的增量合併損失,反映為在既定時間框架內處置這些貸款所接受的折讓。
• 第四季度非經常性虧損來源聚焦於上述兩筆硬合同貸款出售,管理層強調相對賬面價值僅為"非常温和"的損失(97%成交價),預計不會出現大幅拖累。
• 紐約兩家酒店REO出售預期:合計約4450萬美元總收益,略高於當前分配賬面價值(輕微溢價),預計將於2027年第一季度前完成交割。
• 核心盈利改善路徑(未給出具體數字指引,僅定性説明):非應計貸款相關融資成本約每股0.06美元/季度,擔保定期貸款利息支出(現金基礎)約每股0.10美元/季度;管理層表示通過消除非應計貸款槓桿及逐步償還定期貸款,可推動核心運營表現回升至盈虧平衡以上,但未提供具體季度盈利預測。
• 去槓桿持續性展望:淨債務權益比已從季末1.7倍(二季度末2.0倍)降至季后備考1.5倍;管理層指引近期資產出售所得(包括無抵押資產池約5.09億美元貸款UPB及REO賬面價值)將優先用於償還成本最高的擔保定期貸款,持續去槓桿直至適合轉向更增值的資本配置。
• 資本配置與分紅展望(無明確時間表的方向性指引):在完成去槓桿及資產周轉后,公司計劃逐步轉向更具增值性的資本運用,包括股票回購、重啟投資發起,最終目標是恢復股息派發,但均未給出具體季度或全年量化目標。
• 未來出資需求指引:貸款組合相關未來出資需求極低,扣除既有融資及未滿足出資條件的貸款后,未動用貸款承諾僅約300萬美元,對流動性幾無壓力。
• 觀察名單貸款解決展望(拒絕給出量化預測):管理層表示因市場環境多變,難以預測年底或2027年初觀察名單規模的具體數字;當前觀察名單貸款賬面價值為UPB的70%,歷史已解決貸款回收率約為UPB的80%,但強調每筆貸款情況各異,不保證達到相同結果。
• REO資產處置展望:多户住宅REO組合定位於近期及中期出售,預計按賬面價值成交;紐約7家酒店中剩余5家預計按賬面價值變現(已售2家為最具上行空間資產);紐約無抵押土地資產計劃附帶推薦開發方案出售以最大化價值,所需額外資本投入不大。
• 宏觀與行業前景假設:管理層以"higher-for-longer"(利率長期維持高位)為基準情景管理資產,認為已將大部分利率負面影響計入估值(二季度已完成重大減值,且季后利率上行后合同成交價仍達賬面97%);若利率進一步大幅上行,可能需重新評估下調資產估值,存在賬面價值繼續承壓的風險。
分業務和產品線業績表現
• 貸款投資組合(Loan Portfolio):這是Claros的核心業務板塊,公司作為商業房地產抵押貸款信託(REIT),向房地產項目提供貸款。經過持續處置后,當前組合縮減至21筆貸款,未償本金余額(UPB)約28億美元,賬面價值約23億美元。貸款按風險評級分類,其中表現良好的風險評級2和3類貸款(net后每股4.04美元),以及觀察名單貸款(watchlist loans,UPB 16億美元/賬面價值11億美元,涉及11筆貸款,已計提33%的專項CECL撥備)。貸款涵蓋多種物業類型,包括多户住宅(multifamily)、辦公樓(office)、酒店(hospitality)等。自2025年1月1日以來,公司已處置33筆貸款共38億美元UPB,包括18筆觀察名單貸款(以約80%面值回收)。
• 不動產持有(REO - Real Estate Owned)投資:由法拍或抵債取得的房地產資產,當前包含8項REO投資,賬面價值約7.01億美元(net后每股1.99美元)。細分為三類:(1)多户住宅REO組合——主要分佈在陽光地帶(Sun Belt)如達拉斯等市場,年內已出售兩處資產獲7100萬美元收益,受工薪階層住房租金壓力和供給過剩影響,NOI貢獻有所下降;(2)紐約市酒店REO組合——包含7家酒店,運營表現同比改善,本季貢獻每股0.03美元可分配收益,其中2家已簽約出售(約4500萬美元,略高於賬面價值);(3)一處無抵押的混合用途(mixed-use)REO資產及一塊位於紐約市的無抵押土地資產——正在制定最優開發方案以實現價值最大化后出售。
• 借貸合資企業(Lending Joint Venture)股權投資及資本運作戰略:公司持有一項貸款合資企業的股權投資(與觀察名單貸款共同計入每股4.10美元賬面價值)。整體業務戰略聚焦三大優先事項——解決觀察名單貸款、重新定位REO資產以待處置、以及去槓桿化資產負債表。公司正通過"貸方主導的價格發現與銷售流程"(lender-driven price discovery processes)加速周轉組合,並利用無抵押資產池(約5.09億美元貸款UPB與REO賬面價值)產生的流動性優先償還成本最高的擔保定期貸款(secured term loan,已展期至2030年,現金利息成本約每股0.10美元/季度),長期目標是迴歸新投資發放、回購股票並恢復股息派發。
市場/行業競爭格局
• Claros Mortgage Trust(CMTG)所處的商業地產信貸(CRE lending)行業正面臨持續的宏觀逆風與激烈的市場出清競爭,自2023年以來高利率環境("higher-for-longer")成為常態,導致買賣雙方估值預期難以達成均衡,整個行業在資本市場層面處於"困難且充滿挑戰"的競爭態勢中,各商業地產抵押貸款REIT普遍面臨資產去化、去槓桿和觀察名單貸款(watchlist loans)處置的共同壓力。
• 在資產處置與價格發現的競爭中,CMTG採取"主動出擊、提早識別問題、meeting the market"的策略以求搶佔先機——自2025年1月以來已處置38億美元貸款(含20億美元觀察名單貸款),觀察名單貸款回收率約為面值的80%,並通過主動大幅計提減值(二季度已下調賬面價值)比同業更早反映更高的市場回報要求和更低的清算價格,以在買方主導、回報門檻抬升的市場中快速出清資產、減少賬面價值波動性。
• 底層資產市場競爭分化明顯:多户住宅(multifamily)領域,尤其是東南部和西南部的工薪階層住房(workforce housing)面臨供給過剩、租户支付能力承壓及高利率再融資困難的多重競爭壓力,行業內對Sun Belt多户住宅普遍存在擔憂;但CMTG強調其已通過提早識別、"ring-fence"(圈定隔離)風險敞口,將剩余多户住宅問題敞口壓縮至極少數貸款,相較同業更具防禦性。
• 在資本結構與成本競爭方面,行業玩家普遍以降低最高成本資本(CMTG的擔保定期貸款,現金成本約每季度每股0.10美元)為優先目標,CMTG通過將定期貸款展期至2030年、降低淨債務權益比至1.5倍(備考)、保留6.645億美元無抵押資產池以增強財務靈活性,試圖在同業去槓桿競賽中建立更強的資產負債表韌性,併爲未來重啓發放新貸款、股票回購及恢復分紅等更具進攻性的資本配置創造條件。
• CMTG自身的核心競爭看點在於估值錯位——其股價僅約為每股現金(0.93美元)的1.25倍、遠低於每股8.49美元的賬面價值,管理層反覆強調市場尚未充分認可其去風險進展,試圖以更高的資產透明度(portfolio縮減至21筆貸款和8項REO)和細顆粒度披露爭取市場重新定價,這也反映出在當前行業周期中,商業地產信貸REIT普遍存在的"賬面價值與交易價值脱節"的市場信任競爭問題。
公司面臨的風險和挑戰
• 利率環境持續承壓:美聯儲為管理通脹壓力而維持的貨幣政策導致"higher-for-longer"的高利率環境持續存在,這一趨勢自2023年以來持續且表現出超預期的"持久性",使房地產資本市場環境充滿挑戰,買賣雙方之間的均衡仍處於波動狀態。若資本市場認為利率將進一步上升,公司可能需要再次下調資產賬面價值。
• 持續的賬面價值減記與信用損失風險:公司第二季度已對多筆觀察名單貸款和REO資產進行了"痛苦但重要"的減記,並計提了大額CECL準備金(總額5.662億美元,佔總未償本金的18.5%;專項準備金5.16億美元,佔相關觀察名單貸款未償本金的33%)。管理層警告,若后續資產出售完成,第四季度預計將確認約1040萬美元(約每股0.07美元)的增量合併損失,且隨着觀察名單貸款的持續處置,賬面價值可能面臨進一步壓力。
• 觀察名單貸款規模依然龐大且處置結果不確定:儘管觀察名單貸款已從2024年底的28億美元未償本金降至目前的16億美元未償本金(11億美元賬面價值),但仍涉及11筆貸款,規模可觀。管理層表示難以預測年底或2027年初觀察名單的具體規模,因為處於"動盪、不確定的環境"中,每筆貸款都有其獨特情況,處置結果存在不確定性。歷史回收率約為未償本金的80%,低於當前33%專項準備金所隱含的水平。
• 多户住宅(Multifamily)資產基本面承壓:部分市場供應過剩(儘管全國範圍內供應不足),導致租金和資產價值持續受壓。勞動力住房(workforce housing)階層的日常家庭收入面臨實質性壓力,租户對支出高度敏感。此外,對ICE突襲和驅逐的擔憂也在影響部分勞動力住房租户。多户REO資產的淨營業收入(NOI)貢獻因持續的資本投入和較盈利物業的出售而下降。
• 浮動利率貸款再融資及債務償付覆蓋率風險:行業內大量浮動利率多户住宅貸款將在未來一到兩年內到期,其債務償付覆蓋率將使再融資變得非常困難,可能成為潛在的額外壓力來源(儘管管理層認為公司風險評級為2和3的多户貸款僅剩兩筆,風險已被"圍欄隔離")。
• 持續的經營虧損與盈利能力承壓:公司報告GAAP淨虧損1430萬美元(每股0.10美元),可分配虧損1210萬美元(每股0.08美元)。非應計貸款相關融資每季度成本約每股0.06美元,定期貸款利息支出(現金基礎)每季度約每股0.10美元,構成持續的盈利拖累。公司仍處於虧損狀態,尚未恢復股息。
• 流動性相對有限:截至9月30日總流動性為1.469億美元(含1.338億美元現金),至11月2日降至1.427億美元。公司高度依賴資產出售所得來償還最高成本的擔保定期貸款並維持財務靈活性,在當前充滿挑戰的資本市場環境下,資產變現的時機和價格存在不確定性。
• 股價與賬面價值嚴重脱節:公司賬面價值為每股8.49美元,但股價大幅低於賬面價值(現金部分每股0.93美元即約佔當前股價的80%),管理層認為這種脱節未反映公司的去風險化進展,表明市場對公司資產質量和前景仍存疑慮。
• REO資產處置及價值創造的不確定性:公司仍持有8項REO投資(賬面價值7.01億美元),包括紐約市酒店組合、多户住宅和一塊紐約市土地。土地資產需確定最優開發方案才能最大化價值,酒店和多户資產的處置也面臨"動盪、不確定環境"下的時機和定價風險。
公司高管評論
• Richard Mack(首席執行官兼董事長)。發言整體口吻積極、充滿信心,但同時坦承面臨挑戰。他指出儘管房地產基本面改善(新建設有限、經濟有韌性、資本尋求部署),但宏觀逆風持續,聯儲貨幣政策管理通脹壓力使房地產資本市場環境充滿挑戰,並強調這一趨勢的"持續性"是新變化。他強調公司過去七個季度在"利率更高更久"預期下管理資產取得了實質進展,自2025年1月1日以來已處置38億美元貸款(含20億美元觀察名單貸款),減少負債29億美元,並將擔保定期貸款到期日展期至2030年。他多次強調公司股價與每股8.49美元賬面價值之間存在"脱節"(disconnect),認為這種脱節未反映公司取得的進展和資產負債表的去風險化,反覆表示認為股票"被嚴重低估"(undervalued)。他承認過去兩年做出了"痛苦但重要"的決定(如第二季度減記資產賬面價值),但表示已"顯著圍欄化"(ring-fenced)風險敞口。他用"看到隧道盡頭的曙光"(see the light at the end of the tunnel)表達樂觀,並提及未來目標包括回購股票、恢復投資發起和重啟股息。在回答利率對專項準備金影響時,他表示公司已預設"更高更久"環境並已計入大量壞消息,認為估值處於較好位置,但也審慎承認若資本市場判斷利率繼續走高可能需要重新調整。對多户住宅市場,他補充分析了西南和東南市場供過於求但需求強勁,並提到勞動力階層住房受通脹和移民執法(ICE突襲)恐懼影響,口吻中帶有謹慎樂觀。
• Mike McGillis(總裁、首席財務官兼董事)。發言口吻務實、詳盡且審慎,側重數據和事實陳述。他報告第三季度GAAP淨虧損每股0.10美元、可分配虧損每股0.08美元,詳細說明了貸款處置、去槓桿進展(淨債務權益比從2.0倍降至1.7倍,備考降至1.5倍),並逐項拆解每股賬面價值構成以試圖證明公司被低估。他坦承若后續銷售完成,第四季度預計確認約1040萬美元(約每股0.07美元)的增量合併損失,反映為在短期內解決這些貸款而接受的折價。他指出觀察名單貸款自2025年初以來按約80%面值解決(損失約20%面值),而當前專項準備金為面值的33%,認爲準備金水平"仍然適當",但承認每筆剩余觀察名單貸款都有各自情況。他強調公司財務靈活性,包括無抵押資產池和最小化的未來融資需求(約300萬美元)。在回答問題時,他明確表示近期將繼續優先用銷售收益去槓桿以償還最高成本的擔保定期貸款(現金成本約每股0.10美元/季度),並指出非應計貸款相關融資成本約每股0.06美元/季度,暗示盈利存在改善拐點。整體態度謹慎但建設性,多次強調環境"動態/不確定",但表示公司有能力以合理水平退出資產。
• Priyanka Garg(執行副總裁)。發言口吻自信、有防禦性,着重強調公司在風險識別上的"先發優勢"。她反覆強調公司"很早就識別了問題"(early to identify issues),尤其在多户住宅領域,稱剩余非觀察名單多户住宅敞口"非常小",僅剩兩筆風險評級二、三類貸款,並對其全額收回"感覺非常好",認為風險已被"圍欄化"(ring-fenced)。她對多户住宅行業壓力做出坦率分析,承認存在市場供過於求、勞動力階層住房日常家庭收入"真實壓力"(real pressure)以及利率環境的挑戰,但強調這些已反映在賬面價值中。對於觀察名單到期規模預測,她坦言"非常難回答",因市場處於"波濤洶涌、不確定的環境"(choppy waters, uncertain environment),但表示公司願意"做出艱難決定、迎合市場"(meet the market)。她多次引用具體數據佐證信心,如觀察名單貸款賬面價值為面值的70%、兩份硬合同成交價為賬面價值的97%、歷史回收率80%面值等。對REO酒店和紐約土地資產,她表達了積極但審慎的態度,強調土地位置優越、無抵押,公司(依託母公司Mack Real Estate Group的開發能力)正制定最優開發方案以實現價值最大化。整體情緒積極但多次以"choppy/uncertain environment"作為審慎限定。
分析師提問&高管回答
• # Claros Mortgage Trust (CMTG) 三季度業績會 Analyst Sentiment 摘要 ## 分析師問答總結 **1. 分析師提問(Tom Catherwood, BTIG):** 關於兩筆已簽署約束性協議的貸款出售(尤其是無抵押辦公貸款),回收的大量資金是否會用於進一步去槓桿,還是用於其他近期用途? **管理層回答(Mike McGillis):** 這些資金將繼續用於去槓桿。定期貸款(term loan)的資本成本較高,是重點考慮因素。出售釋放的大量資本將在近期內優先用於降低槓桿,直到公司達到可以轉向更具增值效應的資本運用的時點。 --- **2. 分析師提問(Tom Catherwood, BTIG):** 隨着去槓桿推進,低收益貸款及相關債務對淨利息收入的拖累是否會逆轉?本季度是否已到達拐點?未來盈利路徑如何? **管理層回答(Mike McGillis):** 非應計貸款相關的槓桿每季度約拖累每股0.06美元,消除這部分是關鍵目標。隨着無抵押、低收益資產的處置,相關資金可用於償還定期貸款或其他融資。定期貸款本身每季度現金利息支出約為每股0.10美元,中期目標是將其徹底解決,以迴歸盈虧平衡以上的核心運營水平。 --- **3. 分析師提問(Tom Catherwood, BTIG):** 針對持有的多户住宅(multifamily)REO資產,當前投資市場對陽光地帶(Sun Belt)多户住宅存在較多擔憂。公司所看到的問題是需求相關、供應過剩拖累租金,還是更結構性的因素? **管理層回答(Priyanka Garg & Richard Mack):** 公司很早就識別出問題貸款,已大幅"圍欄隔離"(ring-fence)了多户住宅敞口,年初至今已處置兩項REO資產。剩余未處置敞口極小。挑戰主要來自三方面:部分市場供應過剩、工薪階層住房租户的日常家庭收入承壓(選擇性消費)、以及高利率環境壓制估值。Mack補充稱,西南/東南市場雖仍供應過剩,但需求故事強勁,經濟和就業創造強勁,製造業迴流帶來的工業需求有望轉化為住房需求;選舉后若驅逐擔憂減少也可能帶來正面影響。 --- **4. 分析師提問(Jade Rahmani, KBW):** 預計到年底或2027年初,觀察名單(watchlist)貸款將降至什麼水平? **管理層回答(Priyanka Garg):** 這是一個很難回答的問題,因為處於動盪不確定的環境中。公司高度專注於周轉資產和解決觀察名單貸款,並已通過兩份帶硬性定金的合同證明了會做出艱難決定、迎合市場。但買方會自行決策,公司將逐案評估——是持有更具增值效應,還是迎合市場清算價格對股東更有利。 --- **5. 分析師提問(Jade Rahmani, KBW):** 表現良好部分組合中仍有相當數量多户住宅貸款,到期結構如何?風險評級3的多户住宅貸款是否會面臨壓力(因浮動利率貸款的DSCR較低,再融資困難)? **管理層回答(Priyanka Garg):** 公司很早識別出所有問題,有風險的多户住宅貸款已反映在觀察名單中。目前風險評級2和3的類別中僅有兩筆多户住宅貸款,公司對其全額償還的能力非常有信心,相關流程正在推進,風險已被有效隔離。 --- **6. 分析師提問(Jade Rahmani, KBW):** 考慮到正在進行的處置流程,未來兩個季度的虧損幅度是否會與本季度類似,還是會略低? **管理層回答(Mike McGillis & Priyanka Garg):** 當前已籤硬性合同出售的兩筆貸款,Q4相對賬面價值預計僅有非常小的虧損。環境動態多變,難以預測最終結果,但公司已證明能以相對賬面價值和UPB合理的水平退出資產。Priyanka補充兩個關鍵數據:觀察名單貸款當前賬面價值為UPB的70%,兩份合同為賬面價值的97%(折價非常小)。 --- **7. 分析師提問(Chris Muller, Citizens Capital Markets):** 已完成的處置相對於當時的專項準備金(specific reserves)處於什麼水平? **管理層回答(Priyanka Garg & Mike McGillis):** 這很難回答,因為專項準備金會隨新信息變動。公司有意選擇以UPB為基準(而非賬面價值)。歷史上運用各種工具(貸款出售、DPO、短售)已實現UPB的80%回收,當前剩余觀察名單按UPB的70%計提。這反映了過去7個多季度約20億美元觀察名單貸款較為穩定的處置活動,單筆雖有差異,但總體季度間相當一致。 --- **8. 分析師提問(Chris Muller, Citizens):** 利率環境對專項準備金的影響有多大?10年期國債較季末已下行約35個基點,專項準備金未來是否會下調? **管理層回答(Richard Mack & Priyanka Garg):** 公司一直預期"更高更久"的利率環境,認為已將大量壞消息計入估值,當前的減值標記處於較好位置。Priyanka補充,上季度已大幅下調賬面價值,而兩份硬性定金合同是在加息之后仍達到該數值的97%,説明公司對高利率環境已做出前瞻性、保守的充分考慮。 --- **9. 分析師提問(Marissa Lobo, UBS):** REO酒店中兩處已簽約(高於賬面價值),對剩余組合有何參考意義? **管理層回答(Priyanka Garg):** 公司對估值感到滿意。這兩處是對買方最具上行空間的資產,被單獨分出;隨着其余五處資產變現,預計可達到賬面價值。但需強調仍處於動盪不確定的環境中。 --- **10. 分析師提問(Marissa Lobo, UBS):** 紐約土地資產如何創造價值?需要哪些額外投資? **管理層回答(Priyanka Garg & Mike McGillis):** 該土地位置極佳、極具吸引力,可執行多種商業計劃。公司目標是制定推薦開發方案后出售土地,資本投入不大。母公司Mack Real Estate Group具備開發能力支持此分析。該土地為無抵押資產,無相關債務,屬於無抵押資產池的一部分。 --- ## 整體情緒基調 本次業績會**分析師情緒偏積極**(股價大漲66.67%)。分析師提問聚焦於**去槓桿路徑、盈利拐點、多户住宅風險隔離、觀察名單處置及賬面價值與股價折價**等核心議題。管理層反覆強調:公司已"圍欄隔離"風險敞口、提前識別問題、保守計提準備金(觀察名單按UPB 70%計提,歷史回收率80%),並通過兩份高於賬面價值97%的硬性合同展示了迎合市場的執行力。管理層多次強調賬面價值8.49美元與股價之間存在"顯著脱節"(現金0.93美元/股約佔股價80%),傳遞出"隧道盡頭已見光明"的樂觀信號。分析師Chris Muller的結束語"很高興看到市場獎勵你們的努力"也印證了市場情緒的改善。
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