財報速睇 | 馬塞里奇房產 2026財年Q3營收2.60億美元，同比增長2.7%；歸母淨利潤虧損0.17億美元，同比虧損縮窄80.8%

華盛資訊11月5日訊，馬塞里奇房產公佈2026財年Q3業績，公司Q3營收2.60億美元，同比增長2.7%，歸母淨利潤虧損0.17億美元，同比虧損縮窄80.8%。

一、財務數據表格（單位：美元）

二、財務數據分析

1、業績亮點：

① 第三季度總營收實現穩步增長，達到2.60億美元，較去年同期的2.53億美元同比增長2.7%，這主要得益於租賃收入提升至2.40億美元（同比增長1.1%）以及管理公司收入的強勁增長（同比增長27.1%至0.07億美元）。

② 歸母淨虧損大幅收窄，本季度虧損額從去年同期的0.87億美元縮減80.8%至0.17億美元，摺合每股基本虧損由0.34美元降至0.06美元，核心動因是公司在第三季度確認了0.15億美元的資產出售淨收益，而去年同期則錄得0.73億美元的資產減值及出售淨虧損。

③ 調整后營運資金（FFO）表現亮眼，第三季度達到1.09億美元（即稀釋后每股0.37美元），較去年同期的0.96億美元（即稀釋后每股0.36美元）同比增長13.4%，反映出核心物業組合的盈利能力在剔除非經常性項目后持續改善。

④ 核心持續經營組合（Go-Forward Portfolio Centers）運營效益顯著提升，其第三季度淨營業收入（NOI，不含租約終止收入）同比增長4.7%至1.93億美元；同時截至季度末，該核心組合的出租率高達96.1%，推動公司整體投資組合出租率同比提升1.5個百分點至94.9%。

⑤ 零售租户銷售與新租約拓展勢頭強勁，截至2026年9月30日止十二個月，公司投資組合內1萬平方英尺以下商鋪的每平方英尺銷售額達到943美元，較去年同期的867美元增長8.8%；期內按可比中心計算新籤租約面積約120萬平方英尺，其中新店租賃面積同比大幅增長16.9%。

2、業績不足：

① 儘管調整后指標改善，但第三季度基礎及稀釋后FFO總額為0.87億美元（摺合每股0.29美元），較去年同期的0.89億美元（摺合每股0.33美元）同比下降1.8%，主要受到期內債務清償損失及接管物業相關費用增加的拖累。

② 營業總支出呈上升趨勢，第三季度總支出同比增長6.0%至2.98億美元，原因是購物中心及運營費用同比增長6.7%至0.85億美元，且隨着租賃活動增加，租賃費用同比激增46.6%至0.16億美元。

③ 債務重組與再融資帶來了階段性財務陣痛，公司在第三季度錄得0.10億美元的債務清償損失（去年同期為0），此外期內還計提了0.04億美元的違約利息支出，對當期賬面利潤造成直接擠壓。

④ 未合併合營企業（Unconsolidated Joint Ventures）的業績貢獻有所減弱，第三季度公司應占未合併合營企業的權益收益為0.07億美元，較去年同期的0.10億美元同比下降28.1%；從前九個月來看，該項更是由去年同期的盈利0.08億美元轉為虧損0.08億美元。

⑤ 核心業務中的租約終止收入大幅萎縮，按公司應占份額計算，第三季度租約終止收入僅為0.004億美元，較去年同期的0.02億美元同比鋭減80.0%，前九個月該項收入亦從0.08億美元降至0.01億美元，減少了短期現金流補充。

三、公司業務回顧

馬塞里奇房產: 我們在第三季度的業績繼續證明了新店開業的積極影響。隨着新租賃計劃的基本完成，其成果正開始在客流量、銷售額和淨營業收入（NOI）中顯著體現。期內，我們的核心持續經營組合（Go-Forward Portfolio）NOI增長了4.7%，已簽約未開業（SNO）租賃管線在1.40億美元的總機會中達到了1.31億美元，核心組合出租率提升至96.1%。我們的租賃進度表已達91%，門店開業完成率達到62%，提前超越了60%的年底目標。在通過升級和轉型租户組合推動NOI及出租率增長的同時，新主力店的開業也帶來了客流量的顯著攀升，例如Freehold Raceway Mall、Annapolis Mall和Crabtree Mall自DICK’S House of Sport開業以來客流均實現了高個位數到中雙位數的持續增長。此外，我們在資產負債表優化上積極行動，於8月完成了本金總額7.75億美元、2031年到期的2.25%可交換優先票據的增發，並在9月利用部分淨收益償還了Green Acres Mall的3.70億美元抵押貸款；同時於9月以0.70億美元完成了Pacific View的出售（包含買家承接的0.70億美元貸款）以及約0.04億美元的土地出售。截至報告發布日，我們擁有約22.00億美元的充裕流動性。

四、回購情況

公司在報告中未披露回購情況。

五、分紅及股息安排

2026年11月2日，公司宣佈派發每股普通股0.17美元的季度現金股息。該股息將於2026年12月28日支付給在2026年12月14日營業時間結束時登記在冊的股東。從歷史數據來看，公司在2024年、2025年及2026年前三季度的每個季度均保持了每股0.17美元的穩定派息政策。

六、重要提示

1、多項物業貸款發生違約：自2026年10月6日起，Fashion Outlets of Niagara Falls的0.74億美元貸款發生違約；自2026年11月2日起，Fresno Fashion Fair的3.25億美元貸款發生違約（此外Twenty Ninth Street的0.77億美元應占份額貸款亦自2026年2月6日起處於違約狀態）。公司目前正就上述違約貸款的條款與相關貸款人進行談判。

2、簽署新信貸額度及推進潛在收購：第三季度結束后，公司簽署了一項總額為5.50億美元的三年期收購循環信貸額度，主要用於為資產收購提供資金（目前根據合格抵押品可借貸約2.60億美元）。同時，公司在過去一年收購兩座購物中心的基礎上，已就下一宗場外購物中心收購簽署合同，預計將於今年年底前完成交割。

七、公司業務展望及下季度業績數據預期

馬塞里奇房產: 我們正通過「升級與轉型（elevate and transform）」戰略下的租賃、再開發和重新定位，以及有選擇的收購，在多個增長引擎上全面執行。目前的新店租賃管線預計將為我們帶來約1.31億美元（按公司應占份額計算）的增量總收入（相較於2024年同空間的原有收入），這一累積增量預測涵蓋了從2024年到2028年期間已開業、已簽約未開業及處於文件簽署階段的租約；同時，計劃持續到2028年的新主力店開業將成為推動客流和內街租户銷售的催化劑。在外部增長方面，我們的收購管線依然強勁，包含場內和場外機會，目前已就下一宗場外購物中心收購簽署合同，在滿足慣例成交條件后預計將於今年年底前完成交割。此外，我們在FlatIron Crossing（預計總成本2.45億至2.65億美元）、Green Acres Mall（預計總成本1.30億至1.50億美元）和Scottsdale Fashion Square（預計總成本0.84億至0.90億美元）的在建開發與再開發項目正按計劃推進，預計將在2026年至2029年間陸續開業並實現穩定收益。

八、公司簡介

馬塞里奇房產（The Macerich Company，紐約證券交易所代碼：MAC）是一家完全整合、自我管理和自我行政的房地產投資信託基金（REIT），專注於在美國人口稠密且極具吸引力的市場中收購、租賃、管理、開發和再開發高質量的零售房地產。公司的投資組合主要集中在加利福尼亞州、太平洋西北地區、鳳凰城/斯科茨代爾以及紐約大都會至華盛頓特區走廊。公司是The Macerich Partnership, L.P.（運營合夥企業）的唯一普通合夥人並擁有其多數股權，通過該運營合夥企業及旗下管理公司開展所有業務。截至本報告發布之日，公司擁有約3900萬平方英尺的房地產總可出租面積（GLA），主要包括在36個區域性零售中心和1個社區/大型購物中心中的權益。公司堅定致力於推動長期股東價值，並推進環境目標、社會公益和健全的公司治理。

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