房地產數據監測：中國大陸領先指標喜憂參半；中國香港萬聖節周末遊客到訪量同比增長34%

主要觀點

1. 中國大陸房地產市場領先指標喜憂參半 10月實時二手成交25城同比增長22%，較9月的19%有所提升，但較10月首周的40-50%顯著放緩；9城實時二手成交同比增長15%，前周為17%，10月全月銷售同比增長23%。官方網籤數據方面，19城一手房網籤同比下降2%，較前值的-13%大幅收窄；12城二手房網籤同比增長8%，與前周持平。值得注意的是，實時成交領先官方網籤數周，因此當前網籤改善可能反映前期需求。從領先指標看，全國帶看量同比持平，但一線城市帶看量同比下降15%，顯示一線城市購房需求恢復仍偏弱。經理信心指數從51上升至53，其中上海從50升至53，廣州從47升至48，表明市場參與者信心有所修復。一線城市掛牌價指數方面，中原指數從11.9降至11.4，冰山指數環比下降0.1%，與前周持平，掛牌價仍處於下行通道。整體而言，銷售動能存在但持續性存疑，一線城市帶看疲軟和掛牌價下跌構成隱憂。

2. 中國香港住宅市場短期趨於平穩，一手新盤火熱但二手降温 一手市場方面，紅磡One Marina項目首張價單91夥，均價18.6K港元/平方呎，較二手低1%；第二張價單47夥，均價19.9K港元/平方呎，較首張價單及二手分別高7%和6%。項目認購7300個，超購52倍，預計售出率95-100%。大角咀One Upper Lane首張價單50夥，均價20.3K港元/平方呎，較上期高8%但較二手低8%。二手市場方面，35個主要屋苑成交43宗，環比下降14%，同比下降37%；周末預約看房環比上升1%，同比持平；CCL房價指數環比下降0.3%，前值為-0.1%。年初至今房價累計上漲11.0%，處於全年預測10-15%的區間內。中原估價指數從48降至42，反映銀行估值收緊。報告預計短期內房價將保持區間波動。

3. 中國高收益房地產債券出現信用分化，地方國企流動性風險擾動市場 JACI中國高收益房地產指數上周大幅下跌4.4%，遠超中國高收益債整體跌幅2.8%，年初至今回報降至+3.2%。珠海華發作為珠海地方國企，其離岸人民幣債券因流動性壓力出現劇烈拋售，債券價格單周下跌47至57點，觸發市場對高收益板塊的恐慌，龍湖債券下跌1至5點，綠城債券下跌6點。但投資級開發商債券表現穩健，例如中國海外發展、華潤置地等幾乎未受影響。報告認為中央國企違約風險較低，但地方國企可能存在更多流動性噪音。

事實依據

1. 25城實時二手成交10月同比增長22%，9月為19%，10月首周為40-50%；9城實時二手成交同比增長15%，前周為17%，10月全月增長23%
2. 19城一手網籤同比下降2%，前值為-13%；12城二手網籤同比增長8%，與前周持平
3. 全國帶看量同比持平，一線城市帶看量同比下降15%；經理信心指數從51升至53，上海50→53，廣州47→48；一線城市掛牌價指數中原從11.9降至11.4，冰山指數環比下降0.1%
4. 10城二手房掛牌量環比增長0.3%，一線城市環比增長0.8%，自3月峰值以來掛牌量累計下降約4%
5. 香港35個主要屋苑二手成交43宗，環比下降14%，同比下降37%；周末預約看房環比上升1%，同比持平；CCL房價指數環比下降0.3%，年初至今上漲11.0%；中原估價指數從48降至42
6. 香港10月總遊客/內地遊客同比增長12%/15%，萬聖節周末（10月30日至11月1日）總遊客/內地遊客同比增長34%/42%，受中環/尖沙咀萬聖節活動、啟德演唱會及美酒佳餚巡禮等推動
7. JACI中國高收益房地產指數上周下跌4.4%，年初至今回報+3.2%；珠海華發離岸債券下跌47/57點，龍湖債券下跌1至5點，綠城債券下跌6點
8. 麗新集團FY26經調整EBITDA同比增長59%，淨負債率降至89%，Camper & Nicholsons出售所得2.77億港元好於預期，但其他資產出售仍有執行風險
9. 領展出售旺角彌敦道700號商業物業作價23億港元，為今年第三次資產處置，收益可能用於回購，信用影響有限

陳述總結

報告聚焦於中國大陸和香港房地產市場的周度數據更新。中國大陸方面，10月二手房成交維持同比增長，但增速較月初高點顯著回落，一手網籤同比降幅收窄，表明市場活躍度仍在但動能減弱。領先指標中，帶看量一線城市同比下滑，經理信心指數小幅回升，掛牌價指數繼續下行，顯示市場預期尚未完全扭轉，但庫存自3月峰值下降約4%有助於房價穩定。香港方面，一手市場認購火爆，多個新盤售出率超過90%，如One Marina超購52倍，顯示剛需和投資需求旺盛；然而二手市場成交疲軟，房價指數環比微跌，年初至今漲幅符合預期，報告預計短期房價區間波動。旅遊數據強勁，10月及萬聖節周末遊客大增，對零售和酒店物業形成支撐。信用市場方面，珠海華發流動性事件引發高收益房地產債大跌，但投資級債券保持韌性，報告認為中央國企違約風險低，地方國企或有波動。報告推薦華潤置地、華潤萬象生活、貝殼、太古地產、香港置地、領展、長實集團、怡和集團、長江和記等股票，以及新世界發展永續債、冠君產業信託債券、希慎永續債、龍湖債券等信用標的。

關鍵數據

• 中國大陸10月25城二手房銷售同比增長22%：較9月19%小幅上升，但較首周40-50%明顯放緩，顯示政策刺激效果邊際遞減
• 19城一手網籤同比下降2%：較前值-13%大幅改善，反映前期成交逐步進入網籤階段
• 一線城市帶看量同比下降15%：需求端恢復偏弱，或制約后續銷售
• 香港CCL房價指數年初至今上漲11.0%：處於全年預測10-15%區間內，短期趨於穩定
• 香港萬聖節周末總遊客同比增34%：內地遊客增42%，旅遊復甦強勁，利好零售物業
• JACI中國高收益房地產指數周跌4.4%：珠海華發流動性危機引發高收益板塊拋售，年初至今回報降至+3.2%

推薦資產標的

• 華潤置地（1109.HK）：目標價40.00港元，評級增持，國企背景銷售穩健，首選股
• 華潤萬象生活（1209.HK）：目標價49.00港元，評級增持，物管龍頭，背靠國企開發商
• 貝殼（2423.HK）：目標價59.00港元，評級增持，受益於二手房成交活躍
• 太古地產（1972.HK）：目標價30.00港元，評級增持，資產質量高，股息率4.7%
• 香港置地（HKLD.SI）：目標價10.70美元，評級增持，估值較低
• 領展（0823.HK）：目標價43.00港元，評級增持，資產處置支持回購，股息率6.3%
• 長實集團（1113.HK）：目標價52.00港元，評級增持，財務穩健
• 怡和集團（JARD.SI）：目標價78.00美元，評級增持，業務多元
• 長江和記（0001.HK）：目標價79.00港元，評級增持，股息率3.6%
• 新世界發展10.131%永續債：報價94.6，收益率11.7%，評級增持，高收益吸引力
• 新世界發展12.179%永續債：報價90.1，收益率15.5%，評級增持
• 冠君產業信託2030年債券：報價87.1，收益率7.1%，評級增持
• 希慎7.2%永續債：報價101.6，贖回收益率6.7%，評級增持
• 龍湖2029年債券：報價78.6，收益率13.3%，評級增持

專業名詞及重要事件

• 網籤：指商品房買賣合同在房管部門進行網上籤約備案，通常滯后於實時成交數周，反映官方確認的銷售數據
• 冰山指數：由第三方機構發佈的中國二手房市場監測指數，包含掛牌價格、成交套數等指標，用於跟蹤市場熱度
• 中原估價指數（CVI）：香港中原地產發佈的銀行物業估值指數，反映銀行對住宅物業的估值變化，領先於樓價走勢

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