自用買家「撐場」 | 2026年10月商辦與辦公空間發展報告

（來源：商業客）

摘要：寫字樓需求端租户結構持續高端化，外資總部、頭部券商、科創龍頭、實體標杆企業等成為租賃主力。（報告期2026.09.24-2026.10.28）

市場綜述

政策端給存量商辦資產增加柔性出口，市場整體承壓趨勢未改

觀點指數 進入2026年9-10月，寫字樓行業迎來政策集中兑現窗口期。8·28新政確立商業地產獨立信貸框架，資本市場支持商業不動產REITs、CMBS發行，疊加自然資源部存量盤活頂層部署，以及北上廣深渝等城市陸續落地商辦用地續期、商改保租房、存量用地功能轉換等試點政策，行業正式由增量開發轉向存量資管主導模式。

資本市場層面，證監會支持CMBS、不動產ABS的發行，穩慎推進商業不動產公募REITs，疊加9月滬深交易所REITs審覈指引修訂，公募REITs與機構間REITs協同的多層次退出通道成型，打通了寫字樓從開發、運營到資產證券化的完整閉環。這也表明寫字樓資產估值邏輯將從土地增值預期轉向持續穩定租金現金流，優質核心區甲級寫字樓資產的融資、證券化空間顯著擴容，而空置高、租金薄弱的低效寫字樓項目融資難度將進一步抬升，資產分化加劇。

在土地與存量盤活維度，國家層面自然資源部「十五五」存量盤活部署，疊加多地地方性改革試點，為低效商辦資產提供多元處置路徑。國家層面放寬工業用地兼容辦公配套比例，釋放生產性服務業配套辦公空間，新增一類產業導向的辦公需求。

地方層面積極響應。上海推進商辦用地續期，穩定長期資產估值預期；廣深等重點城市允許閒置商辦物業改建保租房，打通商辦去庫存的重要渠道，同時廣州試點自持與可售物業置換、自持商辦分層/分棟轉讓，在嚴禁分割散售的前提下，為自持寫字樓資產解鎖局部退出路徑；重慶試點存量商辦用地功能合理轉換，允許存量土地臨時利用。

一系列政策制度本質上是給存量商辦資產增加柔性出口，不再侷限於傳統整售的單一方式，為高空置低效寫字樓提供功能轉型、產權調整、資產解凍的方案，降低資產長期沉澱的風險。

2026年1-9月，全國辦公樓開發投資、銷售、新開工、竣工四大核心指標同比全線回落，多數指標降幅較1-8月進一步擴大，行業整體仍處於深度調整階段，開發端資本開支持續收縮，供給端主動去產能特徵突出，市場表現爲總量下行、結構性分化的格局。

從開發投資維度看，1-9月全國辦公樓開發投資額2001億元，同比下降21.0%；對比1-8月投資額1774億元、同比-22.0%，可以看到投資降幅小幅收窄，但負增長的趨勢並未逆轉，開發主體對新增辦公樓項目的擴張意願持續偏弱，資本開支重心從新建開發轉向存量資產運營盤活。

供給端收縮幅度最為劇烈。1-9月辦公樓新開工面積738萬平方米，同比下滑34.2%，較1-8月（-42.4%）大幅收窄8.2個百分點；竣工面積809萬平方米，同比下滑26.5%，較1-8月（-24.6%）擴大1.9個百分點。新開工降幅的顯著，主要受到季節性回補和去年同期低基數的雙重影響，即便降幅收窄至34.2%，新開工絕對規模也仍處於極低水平。竣工降幅的持續擴大，表明存量在建項目進入收尾階段，疊加后續新增項目接續不足，供給端進入收縮通道。按照新開工領先竣工2-3年的周期規律，2028年前后全國辦公樓新增供應將迎來實質性下行。

企業經營

商辦運營方轉向重資產價值經營，外資擴容與新質生產力集聚並行

從企業經營層面看，本期寫字樓持有運營企業持續推進資產精細化管理，關注點已不再侷限於租金、出租率等傳統經營指標，而是通過新項目招商佈局、新建地標項目預租入市、存量樓宇產品迭代創新、綠色建築認證落地、可再生能源改造等方式，持續增厚資產軟實力，提升核心資產的長期競爭力。

新項目拓展方面，以陸家嘴集團、招商商管、香港置地為代表。其中陸家嘴集團旗下前灘濱江國際正式啟動招商，作為陸家嘴集團在前灘板塊的重點辦公載體，項目依託前灘成熟的總部經濟集聚效應、濱江區位優勢與完善的片區配套，面向總部型企業開展招商工作。前灘板塊本身已形成外資總部、跨國機構、高端服務業集聚的產業基底，新項目入市將進一步豐富片區辦公供給，同時也考驗陸家嘴集團的產業招商能力，需要依託片區產業生態定向導入優質總部租户，實現項目與區域產業的協同發展。

存量商辦時代，綠色低碳可持續運營、多元化產品供給、產業資源賦能的精準產業招商將成為頭部資管的標配。

招租表現上，本期以越秀商管、陸家嘴辦公、合景泰富商辦、瑞安辦公等為代表的商辦運營商，其招商表現突出，旗下多個項目迎來核心行業企業進駐。

據觀點指數監測，本期新增租賃需求向高附加值行業、頭部優質企業集中，TMT科創、金融服務、外資機構構成租賃成交的核心支撐，中小零散租户擴張動能偏弱。

外資總部與跨國機構持續加碼核心城市佈局，核心優質寫字樓國際化屬性持續增強。以廣州項目為例，越秀金融大廈外資商務圈層持續擴容，本期迎來GE醫療正式入駐，疊加年內落地的江森自控、匯豐科技、瑪氏、美贊臣、韓國簽證中心等多家國際企業及機構，同時德勤深耕項目超十年並持續優化辦公空間，大廈已形成成熟、穩定、高質量的外資總部集群，成為廣州核心區外資企業集聚的重要載體。同屬越秀商管運營的廣州環貿中心，外資與金融賽道優勢更加凸顯，目前已入駐外資企業63家，金融類企業租賃總面積、單户租賃面積均處於市場領先水平，項目集聚6家證券機構，其中包含4家國內總資產居於頭部的10家券商，形成稀缺的頭部券商產業集群。

新經濟、科創產業成為市場核心增量支撐，AI算力、數字文創、智能科技企業持續釋放總部型搬遷與擴租需求。上海產業載體持續承接新賽道企業落地。值得關注的是，智元機器人及相關公司簽約陸家嘴集團，辦公面積合計超過22萬平方米，其中包括前灘源約6.3萬平方米，前灘尚約7.3萬平方米，浦東御橋智慧谷約8.8萬平方米。

現階段，寫字樓需求端租户結構持續高端化，外資總部、頭部券商、科創龍頭、實體標杆企業等成為租賃主力，低端零散小租户需求持續收縮，市場資源進一步向優質頭部企業集中。

與此同時，產業集聚效應主導選址邏輯，科創企業偏好產業生態完善的科創載體、產業新城，金融外資企業偏好綜合體標杆樓宇，城市板塊與樓宇產業定位高度匹配，成為企業選址的核心因素。

投融資與資本市場

中海95億寫字樓CMBS獲深交所受理‌，拼多多接連購置上海辦公資產

資產證券化層面，在828新政催化下迎來更明確的政策導向，行業融資邏輯加速從主體信用向項目現金流資產信用切換，CMBS儲架發行持續落地，商業不動產公募REITs審覈註冊節奏提速。

CMBS市場層面，截至2026年10月，中信建投-中海商管1-X期資產支持專項計劃獲深交所正式受理，擬發行總規模95億元的儲架式CMBS，底層資產聚焦核心城市核心地段優質寫字樓。由北京中海廣場商業發展有限公司作為發行人，該公司是中海商業旗下持有核心城市寫字樓的統一平臺，名下覆蓋北京CBD中海廣場、上海中海國際中心、成都中海國際中心等標杆寫字樓物業。

同期市場上多單商業不動產REIT項目同步推進申報與問詢，商業不動產REIT賽道供給穩步擴容，底層資產篩選更加看重寫字樓出租穩定性、租户質量與長期淨現金流水平，優質核心區寫字樓資產逐步構成公募REITs的重要儲備資產池。

大宗交易端，據觀點指數不完全統計，本期公開監測範圍錄得5宗已落地寫字樓大宗交易案例，交易總規模約39億元，交易總金額較上期有輕微上浮。

整體來看，本期國內商辦大宗交易延續結構性行情，純財務型機構買家依舊保持謹慎，市場交易活躍度集中於上海，同時延伸至杭州、寧波等強二線核心城市。

賣方層面，境外私募基金、港資房企進入存量資產調整周期，加速處置國內成熟商辦項目實現退出；買方群體更加多元，覆蓋互聯網科技、新能源上市公司、企業家家族資本、海外不動產投資機構，自用需求與資產配置需求並行，交易形式包含整棟收購、股權交易、單層購置等多種類型，資產價值進一步向城市核心區位、成熟帶租約標的集中。

其中，本期拼多多以13億元收購位於上海長寧區晶耀虹橋綜合體的T5棟寫字樓。該項目由鐵獅門聯合日本三菱地所及長寧區政府下的開發商新長寧集團共同開發。總建築面積約16.3萬平方米，包含五棟甲級寫字樓及2.7萬平方米商業配套，2025年11月竣工，位於地鐵2號線與15號線婁山關路站上蓋，距虹橋機場約7公里。T5棟是五棟樓中最小的建築，10層高，建築面積2.16萬平方米，成交單價約6.02萬元/平方米。鐵獅門合資方於2021年以51億元拿下該地塊，整個項目開發投入超過80億元。

包括本期標的在內，拼多多在四個月內連續完成三宗辦公物業購置，從長期奉行輕資產運營的互聯網企業切換為商辦大宗交易市場的重要買方。此前兩筆分別是2026年6月以33億元整棟收購陸家嘴星展銀行大廈，總建築面積約4.6萬平方米，單價約7.2萬元/平方米，刷新2026年上半年上海商辦大宗交易單筆金額最高紀錄；同期以約12億元購置雄安新區電建智匯城12層獨棟辦公樓。加上此次晶耀虹橋T5棟，三筆交易合計金額約58億元。

拼多多從輕資產到連續購置辦公資產的轉變，表明互聯網頭部企業的資產配置邏輯正在發生根本性切換。在覈心城市商辦資產價格回調、企業現金儲備充裕的雙重條件下，自持辦公物業從單純的財務負擔轉變為兼具成本鎖定、資產保值和戰略載體功能的綜合配置。

辦公空間服務

存量復籤擴容成新增長曲線，品牌擴張能力分層定型

辦公空間服務商層面，本期靈活辦公行業延續高質量擴張邏輯，IWG集團、WeWork中國、創富港、高格辦公空間等多家頭部服務商集中完成新項目簽約與開業，佈局覆蓋一線、強二線及香港市場，進駐載體涵蓋核心CBD綜合體、科創大廈、TOD樞紐物業、產業園配套樓宇。

其中IWG集團為本輪擴張最為活躍的品牌，共計6個網點新開業，落子上海、蘇州崑山（兩處）、北京、濟南、西安五城，包括上海中邦太古匯、蘇州崑山匯金財富廣場、崑山創業大廈、北京南中軸數智大廈、濟南綠地國金天地、西安軟件園零壹廣場等。從選址特徵看，品牌明顯向產業載體與城市綜合體雙向傾斜，不再侷限於傳統的核心寫字樓。

創富港持續聚焦中小團隊高性價比標準化賽道，本期新增北京、香港、深圳多個網點。北京蘇州橋長春橋店面積1272.47平方米，適配1‑12人團隊；香港灣仔安康大廈完成擴建，持續夯實粵港澳跨境市場；深圳同步簽約嶺尚時代園、東盟大廈兩個項目，單店規模301‑2080平方米，主打1‑9人小微企業，配套共享前臺、快遞代收、小時預約會議室、洽談休閒區等標準化配置，承接初創企業、異地分支機構輕量化辦公需求，粵港澳大灣區仍是其核心擴張陣地。

存量復籤擴容成為重要的增長路徑。如高格辦公空間蘇州蘇城商務中心二期簽約、南京江亞蕾奧中心二期開業，均依託一期良好運營基礎獲得業主的追加合作；WeWork香港第6社區，則是在和馮氏集團長達8年合作基礎上的再度落子，這均表明業主方的評估標準已從品牌背書轉向出租率、續約率和客户質量的實績驗證。

整體來看，當前靈活辦公賽道的品牌擴張能力分層已經定型。不同服務商基於自身客群定位、資產適配能力形成差異化路徑，續約與二次合作正在替代粗放式新籤拓店，成為檢驗頭部品牌擴張質量的核心指標。在辦公樓開發端持續收縮、存量資產盤活訴求抬升的大背景下，具備成熟運營體系、可驗證運營實績的靈活辦公服務商，正在成為存量樓宇供給和企業租賃需求之間的關鍵承接載體。

本文節選自《自用買家「撐場」 | 2026年10月商辦與辦公空間發展報告》