財報速睇 | Rexford Industrial Realty, Inc. 2026財年Q3營收2.39億美元，同比下降5.6%；歸母淨利潤0.15億美元，同比下滑83.2%

華盛資訊10月27日訊，Rexford Industrial Realty, Inc.公佈2026財年Q3業績，公司Q3營收2.39億美元，同比下降5.6%，歸母淨利潤0.15億美元，同比下滑83.2%。

一、財務數據表格（單位：美元）

二、財務數據分析

1、業績亮點：

① 一般及行政開支控制成效顯著，第三季度該項支出同比大幅下降33.0%至0.13億美元（去年同期為0.20億美元），前三季度同比下降29.5%至0.42億美元，主要得益於2025年底實施高管領導層過渡及相關安排后，非現金股權激勵費用大幅減少。

② 核心同店物業組合（Same Property Portfolio）在前三季度展現出良好的經營韌性，同店物業組合現金淨營業收入（Cash NOI）同比增長0.9%至4.07億美元；同時同店物業組合租賃收入微增0.5%至5.59億美元，主要受平均出租率從去年同期的95.0%提升至95.9%所推動。

③ 資本回收與資產處置戰略執行有力，前三季度公司共出售37處物業，總合同售價達15.30億美元，帶來14.60億美元的淨現金流入，並確認了0.71億美元的房地產出售收益，推動前三季度投資活動產生的現金流淨額由去年同期的淨流出0.71億美元大幅扭轉為淨流入12.95億美元。

④ 債務結構持續優化推動財務成本下降，公司利用資產處置所得資金在第三季度提前全額償還了3.00億美元的無擔保定期貸款、1.25億美元的優先票據及0.60億美元的定期貸款，帶動期末應付票據淨額較上年末下降14.9%至27.67億美元，第三季度利息支出亦同比減少2.7%至0.25億美元。

⑤ 核心市場租賃活動在第三季度表現活躍，單季共簽署60份新租約和56份續租租約，合計面積達373.8萬平方英尺；其中第三季度續租租約的淨有效租金利差增長10.8%，新籤租約淨有效租金利差增長2.3%，且單季租户留存率高達75.3%，穩定合併物業組合（不含重建中物業）期末出租率保持在96.1%的高位。

2、業績不足：

① 整體營收規模有所收縮，第三季度總營業收入同比下降5.6%至2.39億美元，前三季度同比下降3.4%至7.30億美元；其中核心的租賃收入在第三季度同比下滑4.4%至2.36億美元，主要原因是2025年1月至2026年9月期間處置了44處物業導致收入基數減少。

② 盈利能力受到大額資產減值的嚴重拖累，第三季度歸屬於普通股股東的淨利潤同比暴跌83.2%至0.15億美元（每股基本溢利同比下降81.1%至0.07美元），前三季度更是由盈轉虧，錄得歸母淨虧損4.04億美元，主要受物業預期持有期縮短及處置成本評估影響，在第三季度和前三季度分別確認了0.72億美元和7.03億美元的房地產減值損失。

③ 非GAAP核心運營指標出現下滑，受物業出售導致資產規模縮減影響，前三季度歸屬於普通股股東的核心營運資金（Core FFO）同比下降2.0%至4.14億美元（第三季度同比下降6.4%至1.33億美元）；前三季度總物業組合淨營業收入（NOI）亦同比下降3.1%至5.51億美元。

④ 租金釋放利差面臨下行壓力，前三季度累計簽署的377份新籤及續租租約（合計1000萬平方英尺）的淨有效租金利差為-3.2%，現金租金利差為-10.7%，主要原因是南加州工業地產市場租金較2023年年中的峰值回落了約23%，導致前期高點簽署的租約在到期續租時面臨負利差壓力。

⑤ 利息收入與管理服務收入雙雙萎縮，由於投入貨幣市場賬户的平均現金余額減少，第三季度利息收入同比鋭減48.7%至0.03億美元，前三季度同比下降50.2%至0.09億美元；此外，因公司自2026年1月1日起終止了與前聯席首席執行官相關的管理和租賃服務協議，導致該項業務收入在報告期內同比下降100.0%至0.00億美元。

三、公司業務回顧

Rexford Industrial Realty, Inc.: 我們在2026年前三季度堅定執行嚴謹的資本配置戰略，致力於提升南加州核心填充市場工業物業組合的質量與長期股東價值。報告期內，我們對物業組合進行了全面審查，累計完成了37處物業的出售，總售價達15.30億美元，藉此剝離了長遠風險調整后回報較低的資產。我們將處置所得資金積極用於強化資產負債表和股東回報，包括在第三季度提前償還了總計4.85億美元的債務，並累計回購了價值6.09億美元的普通股。在運營與增值開發方面，截至2026年9月30日，我們的合併物業組合共有384處物業（約4450萬平方英尺），整體出租率為91.3%，剔除重建項目后的穩定物業出租率達96.1%，同店物業組合期末出租率更是高達96.9%。此外，我們在前三季度完成了5個開發和重新定位項目的穩定化運營，並在第三季度新簽署了6份合計約59.9萬平方英尺的開發與重建項目租約，展現出極具韌性的內生運營能力。

四、回購情況

2026年7月20日，公司董事會授權了一項新的股票回購計劃（「2026年7月回購計劃」），允許公司在2028年7月31日前回購至多10.00億美元的流通普通股，該計劃取代了此前的回購授權。在截至2026年9月30日的九個月內，公司以每股36.94美元的加權平均價格累計回購並註銷了16,479,275股普通股，總成本為6.09億美元（其中在舊計劃下回購3.00億美元，在2026年7月回購計劃下回購3.09億美元）。截至2026年9月30日，2026年7月回購計劃下仍有6.91億美元的剩余可用額度。此外，在2026年9月30日之后，公司進一步按每股36.64美元的均價回購了2,727,769股普通股，耗資1.00億美元，使得剩余可用回購額度更新為5.91億美元。

五、分紅及股息安排

為維持REIT（房地產投資信託基金）的税務資格，公司須每年將至少90%的REIT應税收入分配給股東，並保持按季度派發現金股息的穩定政策。2026年10月20日，公司董事會宣佈了最新的季度現金股息及分紅安排：普通股及運營合夥企業單位（OP Units）的季度股息為每股/每單位0.435美元，股權登記日為2026年12月31日，派息日為2027年1月15日；5.875% B系列累積可贖回優先股每股派息0.367188美元，5.625% C系列累積可贖回優先股每股派息0.351563美元，3.00%累積可贖回可轉換優先單位每單位派息0.545462美元，上述優先股及優先單位的股權登記日均為2026年12月15日，派息日均為2026年12月31日。

六、重要提示

1、重大資產出售與減值損失：作為投資組合調整的一部分，公司在前三季度出售了37處物業（包括向EQT Real Estate關聯公司打包出售22處工業物業，合同價11.79億美元），總合同售價達15.30億美元。由於管理層縮短了部分擬出售物業的預期持有期及計提銷售成本，公司在前三季度確認了高達7.03億美元的房地產減值損失（其中第三季度確認減值0.72億美元）。

2、宏觀經濟、監管與區域集中度風險：公司所有物業均集中於南加州填充市場，業績高度依賴該區域的經濟與監管環境。公司面臨高利率環境、持續通脹、貿易爭端與關税政策導致的建築材料及勞動力成本上升風險；同時，加州議會第98號法案（AB 98）和參議院第415號法案（SB 415）等限制性開發法規的變更，以及美國移民及海關執法局（ICE）在南加州的執法行動對區域勞動力市場和消費需求的影響，均可能對公司的開發進度和未來運營構成挑戰。

七、公司業務展望及下季度業績數據預期

Rexford Industrial Realty, Inc.: 我們預計2026年全年的物業處置總規模將達到約17.00億美元至20.00億美元，並將繼續利用處置所得淨收益來償還到期債務（包括計劃在2027年3月到期時償還5.75億美元的2027年可交換優先票據）、為現有投資組合中的優選增值重建和開發項目提供資金，以及擇機回購普通股。目前我們有17個物業處於在建或招租階段，預計未來幾年還需投入約1.11億美元的額外資本以完成這些項目的開發與重新定位，這些項目預計將從2026年第四季度至2027年第四季度陸續投入招租併爲未來收入增長提供動力。儘管南加州工業地產的長期供需基本面依然有利，但考慮到市場租金已從峰值回落，且未來幾年有大量在租金高點簽署的租約到期（2026年剩余時間和2027年到期租約分別佔總可租面積的1.7%和12.6%），我們預計短期內市場仍將存在一定波動，未來幾年的續租租金利差將持續承壓，部分到期空間的釋放利差可能為負；因此，我們近期的租賃重心將是全力保持成熟運營物業的高出租率與穩定的現金流。

八、公司簡介

Rexford Industrial Realty, Inc. 是一家自我管理、自我運營的全方位服務型房地產投資信託基金（REIT），於2013年1月18日在馬里蘭州註冊成立。公司專注於在進入壁壘極高的南加州填充市場（Southern California infill markets）擁有、運營、收購、重新定位和開發高功能性的工業房地產，並不時收購或提供以工業用地或適合工業開發的物業作抵押的抵押貸款。通過其作為唯一普通合夥人的運營合夥企業（Rexford Industrial Realty, L.P.）及其子公司，公司憑藉垂直整合的運營平臺和增值改造能力服務於多元化的租户群體。截至2026年9月30日，公司的合併投資組合共包含384處工業物業，可出租總面積約為4450萬平方英尺，總資產達107.87億美元。

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