財報速睇 | 亞歷山大房地產 2026財年Q3歸母淨利潤虧損6.38億美元，同比虧損擴大171.8%

華盛資訊10月27日訊，亞歷山大房地產公佈2026財年Q3業績，公司Q3歸母淨利潤虧損6.38億美元，同比虧損擴大171.8%。

一、財務數據表格（單位：美元）

二、財務數據分析

1、業績亮點：

① 核心租賃活動表現強勁：第三季度總租賃量突破123.6萬可出租平方英尺（RSF），創下自2024年第四季度以來的單季最高水平，較2025年第一季度至2026年第二季度的季度均值大幅增長26.0%；主要得益於前期空置空間的強勁去化（達45.1萬RSF，為公司歷史第二高單季水平）以及現有租户高達74.0%的續租與擴租貢獻。

② 開發與再開發項目高效交付驅動NOI增長：第三季度成功投入運營52.9萬RSF的開發和再開發項目（包括在Waltham和Watertown的Megacampus旗艦項目），交付時出租率高達84.0%，為公司帶來0.40億美元的增量年度淨營業收入（NOI）；2026年前三季度累計交付項目共貢獻0.98億美元的增量年度NOI。

③ 債務結構優化與流動性充裕：截至季度末，公司擁有高達45.60億美元的充裕流動性，並在9月成功將50.00億美元的無擔保高級信貸額度到期日延長至2032年，同時將借款利率從SOFR加0.835%下調至SOFR加0.725%；加權平均剩余債務期限達11.6年，位居標普500指數REITs之首。

④ 管理費用控制成效顯著：在過去十二個月中，公司一般及行政管理費用（G&A）佔淨營業收入的比例僅為7.5%，幾乎是標普500指數其他REITs平均水平（14.3%）的一半，受惠於持續的成本削減措施，預計2025和2026兩年累計可節省約0.76億美元的管理費用。

⑤ 資本回收與支出削減策略穩步推進：截至10月26日，公司已完成及待完成的資產處置與部分權益出售總額達26.20億美元（包括以4.75億美元出售Campus Point項目約29.0%的非控股權益）；同時，通過將大波士頓區的311 Arsenal Street項目轉型為低成本的高端科技用途及出售421 Park Drive項目，預計將分別減少未來潛在建設支出約2.20億美元和1.36億美元。

2、業績不足：

① 歸母淨虧損大幅擴大：第三季度歸屬於普通股股東的淨虧損為6.39億美元（每股基本虧損3.74美元），同比虧損幅度大幅擴大171.8%（去年同期虧損2.35億美元）；這主要是由於本季度對分類為持有待售的房地產資產計提了高達6.38億美元的減值準備。

② 總營收與調整后FFO雙雙下滑：受部分物業處置及出租率下降影響，第三季度總營收為6.71億美元，較去年同期的7.52億美元同比下降10.7%（其中租金收入同比下降11.2%至6.54億美元）；調整后稀釋每股運營資金（FFO）為1.54美元，較去年同期的2.22美元同比下降30.6%，調整后FFO總額亦同比減少30.0%至2.64億美元。

③ 同店物業運營表現承壓：第三季度同店淨營業收入（NOI）同比下降6.7%（現金基準下同比下降2.8%），2026年前三季度同店NOI同比下降9.2%；主要原因是此前披露的關鍵租約到期（第三季度及前三季度分別涉及28.3萬RSF和120.0萬RSF）並進入預期的空置過渡期，拖累同店平均出租率從去年同期的91.7%下滑至88.1%。

④ 續租租金變動率出現負增長：第三季度續租及重新出租空間的租金變動率下降2.4%（現金基準下下降3.3%），而去年同期則為增長15.2%（現金基準下增長6.1%）；前三季度累計租金變動率下降5.1%（現金基準下下降6.9%），反映出當前生命科學房地產租賃市場競爭加劇及租金承壓。

⑤ 利息支出顯著增加且租户縮減帶來減值壓力：第三季度利息支出從去年同期的0.55億美元同比大幅增加45.3%至0.80億美元，主要是由於土地及在建開發項目減少導致資本化利息從去年同期的0.86億美元下降至0.63億美元，以及8月新發行了10.00億美元的次級票據；此外，因潛在租户業務清盤縮減，本季度確認了約0.16億美元（前三季度累計約0.30億美元）的遞延租金沖銷及準備金。

三、公司業務回顧

亞歷山大房地產: 我們在2026年第三季度繼續堅定執行戰略路徑，專注於通過強勁的租賃表現穩步提升出租率和淨營業收入，同時保持強大且靈活的資產負債表。本季度我們的總租賃量超過123.6萬可出租平方英尺，創下自2024年第四季度以來的最高單季紀錄，其中前期空置空間的租賃量達到45.1萬平方英尺，位居公司歷史第二高位。截至第三季度末，我們運營物業的出租率達到87.1%，若計入已簽署但尚未入駐的130.0萬平方英尺租約（預計帶來約0.52億美元的年度租金收入），出租率將達到90.8%。我們的Megacampus平臺持續展現核心競爭力，貢獻了公司80.0%的年度租金收入，且57.0%的年度租金收入來自投資級或大型上市租户，第三季度租金及應收賬款回收率高達99.9%。此外，我們持續優化資本配置並減少非收益性資產，通過出售非核心資產、土地及部分項目權益積極回收資本，並將部分再開發項目轉向投資成本更低的高端科技用途，大幅削減了未來的建設資金需求。

四、回購情況

根據公司於2025年12月授權的普通股回購計劃，在2026年12月31日之前可回購至多5.00億美元的普通股。截至2026年9月30日，公司在該計劃下尚未回購任何股份，剩余可用作未來股票回購的授權額度仍為5.00億美元。

五、分紅及股息安排

公司宣佈2026年第三季度普通股股息為每股0.72美元（年化每股2.88美元），與上一季度保持一致。截至2026年9月30日，公司股息收益率為6.1%，第三季度股息派發率為47.0%。該股息安排體現了公司致力於維持資產負債表實力、增強財務靈活性、支持流動性以及與股東分享運營現金流的承諾，同時公司保留了大量調整后經營活動產生的淨現金流（2022年至2026年指引中值期間累計達25.50億美元）用於再投資。

六、重要提示

1、鉅額房地產資產減值準備：公司在2026年第三季度確認了6.38億美元的房地產減值費用，主要是爲了將截至第三季度末分類為持有待售的房地產資產賬面價值減記至公允價值減去出售成本。其中包括：預計出售給一家機構用户的Fenway子市場開發項目減值3.43億美元、Palo Alto子市場四處非Megacampus空置辦公物業減值1.35億美元、San Carlos子市場六處非Megacampus運營物業減值0.79億美元、Austin子市場一處土地減值0.50億美元以及Palo Alto子市場一個未來開發項目減值0.42億美元。

2、租户業務縮減風險及法律訴訟提示：公司預計2026年因潛在租户業務清盤縮減將導致運營資金（FFO）減少0.30億美元至0.35億美元（前三季度已確認約0.30億美元），並初步預計2027年可能面臨至少同等水平的FFO削減及對出租率的負面影響。此外，公司於2024年就紐約市Megacampus內一處地塊地面租賃期權的欺詐和違約行為，對紐約市公立醫院公司（NYC Health + Hospitals）和紐約市經濟發展公司提起訴訟，相關進展需持續關注。

七、公司業務展望及下季度業績數據預期

亞歷山大房地產: 我們更新了2026年全年業績指引，預計2026年全年調整后稀釋每股運營資金（FFO）將介於6.38美元至6.42美元之間（中值維持6.40美元不變）；預計截至2026年12月31日的運營物業出租率在86.2%至87.8%之間；預計全年同店NOI同比下降8.5%至10.5%（現金基準下同樣下降8.5%至10.5%）；全年續租及重新出租租金變動率預計為-9.0%至-1.0%（現金基準下為-15.0%至-7.0%）。在2026年財務與資本假設方面，我們預計全年直線法租金收入為0.40億美元至0.70億美元，一般及行政管理費用為1.34億美元至1.54億美元，資本化利息為2.20億美元至2.60億美元，利息支出為2.60億美元至3.00億美元，非房地產投資已實現收益為0.50億美元至0.80億美元；預計2026年第四季度年化淨債務及優先股與調整后EBITDA之比目標為5.6倍至6.2倍，固定費用覆蓋率為3.4倍至3.9倍，第四季度平均房地產資本化基數預計降至34.00億美元至49.00億美元；全年建設支出預計為15.00億美元至20.00億美元（中值17.50億美元），資產處置及部分權益出售預計為11.00億美元至27.00億美元（中值19.00億美元）。展望2027年和2028年，受2027年約137.8萬平方英尺關鍵租約到期（涉及年度租金收入約1.01億美元，預計空置過渡期為9至24個月）及潛在租户縮減影響，我們預計2027年平均運營出租率將暫時下滑，同店NOI表現雖較2026年改善但仍為負值；到2028年，隨着空置空間出租，預計平均運營出租率和同店NOI表現均將實現回升，同時2027年和2028年的建設支出將持續縮減。

八、公司簡介

亞歷山大房地產（Alexandria Real Estate Equities, Inc.，NYSE: ARE）是一家標普500指數成分股公司，也是行業領先、以使命為導向的生命科學房地產投資信託基金（REIT）。公司成立於1994年，開創了生命科學房地產這一細分領域，是AAA級生命科學和高端科技創新集群地區（包括大波士頓、聖地亞哥、舊金山灣區、西雅圖、馬里蘭州、研究三角區和紐約市）協作型Megacampus（超級園區）生態系統的傑出且歷史最悠久的業主、運營商和開發商。截至2026年9月30日，公司的總市值達210.10億美元，資產基礎包括3650萬可出租平方英尺（RSF）的運營物業，以及190萬RSF正在建設中的A/A+級物業。此外，公司還通過其風險投資平臺為具有變革意義的生命科學企業提供戰略資本支持。

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