財報速睇 | 亞歷山大房地產 2026財年Q3營收6.71億美元，同比下降10.7%；歸母淨利潤虧損6.38億美元，同比虧損擴大171.8%

華盛資訊10月27日訊，亞歷山大房地產公佈2026財年Q3業績，公司Q3營收6.71億美元，同比下降10.7%，歸母淨利潤虧損6.38億美元，同比虧損擴大171.8%。

一、財務數據表格（單位：美元）

二、財務數據分析

1、業績亮點：

① 第三季度總租賃面積突破123.6萬可出租平方英尺（RSF），創下自2024年第四季度以來的最高單季水平，其中先前空置空間的租賃量達到45.1萬RSF，為公司歷史第二高單季記錄，過去十二個月74%的租賃活動來自現有租户群。

② 新建及重建項目管線在本季度成功交付52.9萬RSF並投入運營，交付時出租率達84%，主要得益於向諾和諾德等核心租户的順利交付，為公司直接帶來0.40億美元的增量年度淨營業收入（NOI）。

③ 租賃運營總費用同比下降4.7%至2.28億美元，主要得益於2025年7月以來房地產資產處置帶來的非同店費用減少，以及同店物業平均出租率下降促使維修和保養成本降低了0.04億美元。

④ 資產負債表保持強勁韌性與充裕流動性，截至期末公司總流動性高達45.59億美元，同時完成了50.00億美元無擔保高級信貸額度的展期至2032年，且在2028年底前到期的債務僅佔總債務的6%。

⑤ 租户結構優質且租金收繳表現極為穩健，公司57%的年度租金收入來自投資級或大型上市租户，91%的租約為三重淨租賃，截至報告日第三季度的租金及應收賬款收繳率高達99.9%。

2、業績不足：

① 營業收入在第三季度同比下降10.7%至6.71億美元，核心的租金收入同比下滑11.2%至6.54億美元，主要受非核心資產處置以及此前披露的關鍵租約到期停工導致同店出租率下降的共同拖累。

② 歸母淨利潤虧損同比大幅擴大171.8%至6.38億美元（每股基本虧損3.74美元），主要原因是公司在本季度針對劃分爲持有待售的房地產資產計提了高達6.38億美元的房地產減值準備。

③ 核心可呈報業務分部（聚合七個北美生命科學核心市場）表現承壓，分部總營收同比下降5.6%至6.69億美元，分部淨營業收入（NOI）同比減少8.6%至4.44億美元，反映出核心市場面臨供應過剩與需求放緩的雙重挑戰。

④ 同店物業（Same Properties）業績出現下滑，第三季度同店淨營業收入同比下降6.7%至3.94億美元（現金基準下降2.8%至3.81億美元），原因是同店平均出租率從去年同期的91.7%跌至88.1%。

⑤ 利息支出同比激增45.3%至0.80億美元，原因是公司為應對市場環境而暫停或重估部分在建及前期項目導致資本化利息同比減少0.23億美元，同時期內新發行了7.50億美元高級票據和10.00億美元次級票據推高了總利息成本。

三、公司業務回顧

亞歷山大房地產: 我們在2026年第三季度繼續專注於核心的Megacampus（大型園區）生態系統戰略，目前80%的年度租金收入來源於該平臺。儘管生命科學房地產行業面臨新供應激增和需求放緩的宏觀逆風，我們本季度的總租賃量仍超過123.6萬RSF，創下自2024年第四季度以來的最高水平。截至2026年9月30日，我們在北美的運營物業出租率為87.1%（若包含已簽署租約但尚未入駐的空間則達到90.8%）。在開發管線方面，我們在第三季度將52.9萬RSF的項目投入使用，帶來0.40億美元的增量年度淨營業收入；同時我們積極調整開發策略以削減資本支出，通過將大波士頓區311 Arsenal Street項目轉向低成本的先進技術用途並簽訂421 Park Drive項目的出售協議，預計將分別減少約2.20億美元和1.36億美元的未來潛在建設支出。此外，我們穩步推進資本循環戰略，第三季度完成了2.34億美元的非核心資產及土地處置，並在10月以4.75億美元完成了Campus Point項目約29%部分權益的出售。

四、回購情況

公司董事會於2025年12月8日批准了一項新的普通股回購計劃，授權在2026年12月31日前回購至多5.00億美元的普通股。截至本報告日，公司在該新計劃下尚未進行任何股票回購，剩余可用回購額度仍為5.00億美元。

五、分紅及股息安排

公司在2026年第三季度宣佈派發普通股現金股息每股0.72美元，總計1.25億美元，與上一季度保持一致（2026年前三個季度每股派息均為0.72美元）。截至2026年9月30日，公司的股息收益率為6.1%，第三季度股息派發率為47%。公司致力於在向股東分享經營現金流的同時，保留很大一部分資金用於再投資。

六、重要提示

1、大額房地產資產減值與行業逆風：由於生命科學房地產市場供應過剩、高利率環境及資本化率上升，公司在2026年第三季度計提了6.38億美元的房地產減值（前九個月累計減值8.66億美元），若未來市場狀況或預期現金流惡化，可能面臨進一步的重大減值風險。

2、未來租約集中到期與停工風險：截至2026年9月30日，公司預計2027年和2028年將分別有137.8萬RSF（涉及年度租金收入1.00億美元）和71.8萬RSF（涉及年度租金收入0.60億美元）的關鍵租約到期后出現9至24個月的加權平均停工空置期，且潛在的租户縮減業務預計將在2026年減少0.30億美元至0.35億美元的營運資金（FFO）。

七、公司業務展望及下季度業績數據預期

亞歷山大房地產: 我們將2026年全年調整后每股攤薄營運資金（FFO）指引區間收窄至6.38美元至6.42美元（中位數維持在6.40美元不變）。對於2026年全年，我們預計期末運營物業出租率在86.2%至87.8%之間（中位數為87.0%），同店淨營業收入預計同比下降8.5%至10.5%，續租及重租租金率預計下降1.0%至9.0%（現金基準下降7.0%至15.0%）。在資本配置方面，我們預計2026年全年建設支出指引中位數為17.50億美元，主要通過調整后經營活動產生的淨現金（中位數5.25億美元）、房地產處置及部分權益出售（中位數19.00億美元）以及已發行的10.00億美元次級票據來提供資金，並計劃在2026年削減約6.75億美元的無擔保債務，以實現2026年第四季度年化淨債務和優先股與調整后EBITDA之比達到5.6倍至6.2倍的目標。展望2027年，受關鍵租約到期停工影響，我們預計平均運營出租率將出現暫時性下降，但我們將繼續採取嚴謹的方法進一步削減2027年和2028年的建設支出。

八、公司簡介

亞歷山大房地產（Alexandria Real Estate Equities, Inc.，NYSE: ARE）成立於1994年10月，是一家總部位於馬里蘭州的標普500指數成分股公司，也是全球領先、歷史最悠久的使命驅動型生命科學房地產投資信託基金（REIT）。公司開創了生命科學房地產細分市場，專注於在北美AAA級生命科學和先進技術創新集群地區（包括大波士頓、聖地亞哥、舊金山灣區、西雅圖、馬里蘭州、研究三角區和紐約市）擁有、運營和開發協作式Megacampus（大型園區）生態系統。截至2026年9月30日，公司的總市值為210.10億美元，資產基礎包括3650萬可出租平方英尺（RSF）的運營物業以及190萬RSF正在建設中的A/A+級物業。公司的租户涵蓋跨國製藥公司、生物技術公司、生命科學產品與服務公司、先進技術公司以及生物醫學和美國政府研究機構，同時公司還通過其風險投資平臺為極具變革性的生命科學企業提供戰略資本。

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