10月房企化債迎來集中窗口期，以物抵債、債轉股等同步落地

（來源：北京商報）

出險房企化債進程步入新階段。10月26日，據北京商報記者統計，10月已有多家出險房企披露債務重組相關動態，化債進程明顯加快。其中，榮盛發展擬對38億元境內債實施「以物抵債」；雅居樂披露境外債務重組重大進展，擬讓渡上市公司控制權；力高、路勁、合景泰富等亦有新動態。整體來看，當前房企債務重組路徑呈現明顯分化：一部分企業選擇削債、展期的方式穩住經營底盤，保留原有股東主導權；另一部分企業則選擇深度重組，通過債轉股、讓渡上市公司控制權等方式換取債權人支持，兩種處置模式同步推進。

業內人士認為，削債正在取代單純展期成為共同方向，而8月28日出台的商品住房銷售制度改革，在融資與去化等環節為房企打開了新的正向空間，房企債務壓力也出現邊際緩解的積極信號。

5家房企披露化債進展，重組迎關鍵節點

近段時間，房企化債消息密集傳來：有房企對債券採取「以物抵債」，有房企選擇大規模「債轉股」，重組的核心方向是大力「削債」，降低企業整體負債規模。

據北京商報記者不完全統計，10月前后，榮盛發展、雅居樂、力高、路勁及合景泰富集團5家房企先后披露債務重組新動態。

以榮盛發展爲例，10月19日，榮盛發展發佈公告稱，擬與標的債券持有人協商，對未償本金余額38.516億元的債券採取部分本金以物抵債、同時豁免利息的方式重組，涉及利息約12億元；用於抵債的資產評估值為3889.83萬元，較賬面價值減值17.32%。方案尚需公司股東會和債券持有人會議審議通過，若落地，標的債權將停止計息，債權人放棄利息並承諾不再訴訟追索。

同一時間段，一批房企的重組走到關鍵節點。10月16日，力高集團重組計劃獲法定多數計劃債權人表決通過；10月21日，中駿集團公告預期境外債務重組所有條件於10月26日或之前達成；路勁預計年底前完成重組；建業地產已與現有貸款人就約16.08億元借款展期達成協議。

此外，世茂集團以27億港元處置香港兩家酒店，全數用於償還2020年銀團貸款。中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，當前正是房企處置債務風險的關鍵窗口期，倘若錯失時機加快推進重組，企業或將再度面臨流動性壓力，誘發新的債務違約。

謝逸楓表示，房地產市場逐步止跌企穩，核心城市房價回升，市場環境優於前幾年，債權人對重組方案的接受度有所提升，債轉股等處置方案的落地阻力隨之降低，債權人依託市場復甦預期，看到了債權全額清償的可能性。與此同時，去庫存政策持續加碼，項目融資白名單、資本市場及債券市場配套支持舉措不斷落地，從政策層面為房企債務化解提供支撐。

從各企業披露的情況來看，行業調整速度有所加快，進一步説明行業風險正在出清。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，近期市場銷售數據、一系列政策以及房價預期的變化，對企業而言具有積極作用，也有助於增強企業融資機會，包括在資本市場上的相關操作。

房企重組路徑分化，穩盤展期與控股權讓渡並存

據中指研究院不完全統計，目前已有20多家出險房企完成債務重組、破產重整或取得重要進展。

從化債方式來看，房企償債呈現出多方面特點。碧桂園、旭輝以「削債+展期+部分轉股」穩盤，維持原股東主導，碧桂園177億美元境外債2025年12月生效，預計削債約117億美元，境內9筆約137.7億元公司債全部通過，整體降債超900億元；旭輝81億美元境外債同期生效，削債約380億元、化債比例約67%。

融創、世茂、寶龍、龍光、花樣年以全額強制債轉股保留主要股東，融創二次境外重組約95.5億美元全額強制可換股，世茂境外債中約50億美元強制可換股債已全部轉股；正榮、富力、金科以展期與司法重整換時間，金科推進司法重整；雅居樂則擬出讓上市公司控制權，債權人將取得控股地位。

以雅居樂披露的境外債務重組方案為例，10月5日，雅居樂披露境外債務重組重大進展，51.83億美元境外債（含永久資本證券）擬以91.99億股新股置換，相關持有人合計預計取得重組后約64.6%股權，原實控人陳卓林家族擬讓渡上市公司控制權。

從交易結構看，本次重組覆蓋雅居樂已披露的主要境外存量金融工具，五大債務品類一次性打包，包括銀團貸款9.75億美元、優先票據17.47億美元、永久資本證券19億美元、可交換債券3.08億美元，其余含新濠國際仲裁債權等2.52億美元，其中永久資本證券與優先票據合計佔比逾七成。債權人可直接領取新股，也可選擇最高356.49億港元的重組對價可交換債券（期限一年、零息、到期強制轉股）。

在中指研究院企業研究總監劉水看來，部分房企進行債務重組時會採取控股權讓渡方式，未來此種方式會更多，但不會所有房企都讓渡控股權。

劉水錶示，一方面，缺乏高價值資產、經營現金流極差的房企，原股東無力通過自身資源補充流動性，可能接受以控股權換取債務豁免；另一方面，核心城市土儲較充足、項目層面仍可產生正向現金流的企業，則傾向於通過「強制可轉換債券+長期票據」的組合，在不觸動控制權的前提下完成重組。

「8.28新政」落地，房企債務壓力邊際緩解

在房企主動化債的同時，政策端也在持續提供新支撐。8月28日，住房城鄉建設部、自然資源部、金融監管總局、央行、證監會五部門密集出臺8份房地產文件，覆蓋銷售、信貸、資本市場、配套管理四條線，被業內稱為「8.28新政」，出險房企債務壓力出現邊際減小的積極信號。

劉水分析稱，新政對出險房企的影響主要體現在多個層面，其中多項利好債務化解與經營修復。他表示，一方面，項目融資通道有望拓寬。新政下，公司融資重心由集團主體信用轉向項目端、重視單項目運營，出險房企如仍有核心城市優質項目在手，將獲得新增融資支持，有助於推進工程建設，進而釋放銷售回款。

另一方面，有利於推動違約債券風險處置。證監會明確支持存量公司債滾動續發，支持上市房企發行公司債/ABS等，並「一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求」，將有助於出險房企推動違約債券處置出清、豐富多元化處置機制。

此外，「所見即所得」、購房資金全額監管增強購房者信心，對出險房企存量項目去化有邊際修復作用。

謝逸楓認為，境外債務重組不單幫助企業渡過生存難關，更為后續穩健經營創造了有利條件。他表示，「8.28新政」中提及的資產證券化持續拓寬房企融資路徑，債券類創新工具不僅豐富融資渠道，更為存量債務風險出清創造有利條件，持續助力房企化解歷史債務壓力。

嚴躍進認為，樓市新政出臺了一系列配套政策，包括資本市場方面的政策，對出險房企而言創造了幾個條件。他表示，一方面，存量項目可以通過資本市場操作加快去化、回籠資金；另一方面，積極鼓勵私募、資管等機構參與存量債務和存量項目的化解，形成更多元化的資金支持。

嚴躍進進一步分析，樓市政策進一步強化了房貸政策支持，包括融資協調機制和白名單制度的延續，有助於改善企業心態，側面也為債務協商提供了更大支持。

北京商報記者 李晗