城市更新下半場：資產如何重估，運營誰來承接？嘉賓共論城市更新如何留住煙火氣與精氣神

10月22日，由每日經濟新聞主辦的「2026美好生活煥新季」「更新城市·煥新生活——2026活力虹口主題對話」在上海舉行。

城市更新，正在從大拆大建轉向存量改造。上海虹口北外灘，一批重大項目正在推進，老廠房、老街區也在陸續更新。但改造只是第一步。改完之后，資產怎麼算賬、運營誰來扛、品牌願不願意長租、消費者還來不來，纔是更現實的問題。城市更新最怕改的時候轟轟烈烈，改完之后冷冷清清。空間煥新了，煙火氣和精氣神能不能一起留下來？

在主題為「城市更新如何留住‘煙火氣’與‘精氣神’」的圓桌對話中，中國金茂上海營銷管理部總監王麗萍、美麗田園醫療健康董事會祕書兼首席財務官周敏、某央企城市投資負責人，與主持人CBRE世邦魏理仕上海戰略顧問部負責人邵煜超一起，從空間更新后的資產價值重估、城市更新項目如何對接REITs、改完之后誰來做內容誰造現金流三個維度，展開了一場討論。

空間更新之后，資產價值如何重估？

在邵煜超看來，城市更新的「煙火氣」意味着項目的温度和城市記憶的延續，「精氣神」則代表着項目的精神面貌和對應的價值。要理解這個問題，需要各類參與方共同作答。

王麗萍表示，會造房子的房企很多，願意與城市共同發展的企業少，中國金茂與上海的故事，始於1994年的金茂大廈，而今天的北外灘，三分之二的高樓由金茂開發。與上海共同發展了近30年，從寫字樓到成片集群的開發，再到高端住宅金茂璞園，金茂完成了從產業到商業到居住的完整閉環，「對於我們來講，城市更新不只是城市立面的改造，更是資產底盤的重構，是對接產業人群、商業人群、居住人群，對更好的城市、更美好生活向往的完整閉環」。

央企城市投資負責人則從項目開發與價值測算角度，分享了多年的實戰經驗。他指出，與淨地開發相比，無論是獲取成本、開發利潤，還是后期運營，城市更新都要複雜得多。從算賬層面看，存量用地從徵遷、拆遷到產權歸集、調規，再到最后的開發、銷售和運營，是非常複雜的過程，政府牽引、企業介入，要算一本大賬；第二，前端成本變量大，前期不可控；第三，淨地開發相對簡單，但城市更新會衍生非常多的業態，除了銷售、運營，產業、文化等所有內容都要考慮；第四則是盈利指標，對城市更新項目來説，最需要關注的是現金流以及一系列動態指標，進入運營環節后，需要不斷測算經營收益指標是否穩定、是否有堵點難點，只要一個難點爆發，就影響整個城市更新項目的運營。

周敏用美麗田園與虹口區9年的攜手作答：2017年簽署戰略合作協議，2019年遷入成為總部，2023年1月登陸港股，2026年遷入北外灘友邦金融中心。她將企業願意長期留下歸結為四點：一是地域優勢，虹口「文化三地」和江河交匯的地理稀缺性契合高端服務業佈局需求；二是匹配度高，虹口北外灘「總部經濟+航運+金融」的主導方向與上市公司及高端客群需求契合，客户白天工作，晚上就近到店；三是營商環境優渥；四是長期陪伴支持。

城市更新項目如何對接REITs市場？

商業不動產REITs全面放開后，什麼樣的城市更新項目能被REITs市場接受？邵煜超把問題落到城市更新的退出通道和REITs對接上：今年初商業地產類公募REITs政策通道打開，截至今年8月末，公募REITs已發行88只，總市值超2300億元，其中產業園、消費基礎設施、保障性租賃住房等與城市更新高度相關的品類，累計發行約763億元。但「小而精而美」的城市更新資產天然「小、散、碎」，以獨立類別上市的公募REITs在這個市場上還比較少。REITs 不只是融資工具，更是一套規則。派息率、市場定價、信息透明度會倒逼城市更新從「重建設」轉向「重運營」，逼着所有人把現金流作為首要考慮因素，也與項目運營強掛鉤。

央企城市投資負責人從企業實操出發，強調城市更新裝REITs遠比常規項目複雜，不是改完再選一個裝進去，而是從策劃階段就要統籌。核心是要把幾件事捋清楚：先選通道，公募基礎設施REITs還是商業不動產REITs，城市更新兩類都涉及；再把產權、業態、權屬拆乾淨，可售住宅不能發，只能裝長期經營類資產，且必須切到獨立產權主體里；最后算清未來穩定現金流和風險預案。他提醒，REITs不是看當下拿多少錢，而是看未來每年穩定收益，像理財產品一樣，投資者認的是預期現金流。

周敏把REITs拉回載體本身：產業能讓辦公樓長大，客群能讓商圈長大。她結合紮根虹口9年的經驗談了三點看法。一是功能載體的承接力。美麗田園作為美業頭部上市公司，日常接待大量同行、上下游和投資人調研，而虹口北外灘的環境能承載集團的長期戰略佈局。二是營商環境的連續性。以上海商業預付卡管理辦法徵求意見為例，虹口區商務委幫企業鏈接到市商務委，新規既保護消費者，也給企業良性發展空間。三是產業方向與客群匹配度。虹口區主打航運、金融、總部經濟，世界會客廳和浦西480米地標將帶來更多服務機構，樓宇里就有與美麗田園客群定位匹配的客户。她希望品牌成為這類人群商圈生活方式的一部分。

王麗萍從「金茂粉」現象切入：不少客户想買金茂的公募產品，做不了整棟樓的股東，就做「微型股東」分享資產升值。她認為金茂資產的底層邏輯有兩條：一是地段不可複製，北外灘經過多年發展已成黃浦江畔黃金三角，在產業人群認知中屬高維；二是產品不可替代，金茂強在運營能力，住宅是綠色科技，北外灘形成世界級綠色建築群，上海做科技住宅的企業少，做科技產業運營的更少。金茂北外灘吸附航運、律所、金融等企業，底盤穩、願意紮根，很多客户與金茂有過一次交集就次次選擇金茂。空間要有人流源源不斷到來，成為目的性場所，這是北外灘的核心價值。

誰來做內容？誰來造現金流？

邵煜超認為，「煙火氣」和「精氣神」不是策劃階段能前置嵌入的營銷噱頭，而是內容與客群融合咬合后長出來的結果。策展、場景越來越常見，但真正要回答的是誰來運營、做什麼內容、現金流從哪來。

周敏把「讓人留下來」拆成三層：一是產品和服務能夠覆蓋客户全生命周期；二是品牌自身的實力以及品牌矩陣差異化運營；三是情緒價值空間。她希望美麗田園成為工作、家庭之外的第三方空間，而不是打一次卡就走的網紅地。

王麗萍則認為，場景本身是冰冷的，人才是最重要的內容。金茂把「人」作為空間運營核心，「金玉滿堂」四大產品系單價從5萬元、10萬元到20萬元不等，適配不同客群。她強調，金茂把銷售當作起點：物業服務、社群維繫、圈層活動，以及「驚艷中國」、綠跑、主理人社群等活動，在商業和住宅空間里延伸美好場景。這種不可替代的完整體驗最終體現在資產價值上——二手房降價意願低、出售房源少，這正是持有和長期擁有的底層理由。

邵煜超認為，改造—運營—證券化其實是一條線。第一步，空間更新重估資產價值：保障開發主體，精準研判項目改造體量、改造后核心投入產出價值以及核心業態；第二步，內容創造現金流：保障運營主體和租户，多元靈活的運營模式需要前置，讓客流、租金、話題在同一條街上循環起來，讓煙火氣和精氣神成為這個項目的結果而不是策略；第三步，現金流支撐估值、估值對接資本市場：用REITs打通退出和再融資，增強公募面向C端（個人消費者）以及小規模私募機構之間的流動性，對於最開始提到的開發主體，真正實現他們的滾動開發。

增長的客流、穩定的租金、健康的生態，三件事在同一條街上同時成立，更新纔算真活了。

封面圖片來源：每日經濟新聞