美聯儲的通脹戰爭，正在把美國樓市推入寒冬

　　轉自：財聯社

　　財聯社10月21日訊（編輯 趙昊）美聯儲對抗通脹的行動正面臨一個日益嚴重的複雜因素：房地產市場正在陷入低迷。

　　周二公佈的多份報告顯示，9月份美國住房市場數據進一步惡化。這讓美聯儲在考慮下一步利率政策時，面對的局面更加棘手。

　　如果美聯儲按照預期在未來幾個月繼續提高短期利率，那麼目前已經達到7.43%的抵押貸款利率可能還會進一步上升，從而進一步打擊住房負擔能力。

　　不斷上漲的住房借貸成本，與整體通脹上升以及住房供應短缺同時發生。

　　Fwdbonds首席經濟學家Chris Rupkey寫道：「除非華盛頓能夠徹底改變政策方向，讓新房成本變得負擔得起，否則美國房地產市場即將進入深度沉睡。雖然現在還不是冬天，但房地產市場正在進入深度凍結狀態。」

　　美國全國房地產經紀人協會（NAR）報告稱，成屋簽約銷售指數跌至自2001年開始記錄以來的歷史最低水平。該指數環比下降7.3%，同比下降11.3%。

　　房屋開工量也同樣出現了遠超市場預期的下滑，經季節性調整后的私人住宅年化開工量當月下降5.2%，市場原本預計僅下降0.4%。

　　與此同時，建築許可數量下降0.2%，而市場共識預期則是增長2%。此外，獨棟住宅建築許可僅為84.5萬套，較8月份下降4%，創下2023年以來的最低水平。

　　NAR首席經濟學家Lawrence Yun表示，「由於抵押貸款利率快速上升，9月份市場狀況有所惡化。儘管就業增長和收入增加能夠支撐購房需求，但住房負擔能力受到抵押貸款利率變化的影響更大。」

　　利率上升令房地產前景承壓

　　根據Mortgage News Daily的數據，30年期抵押貸款利率在9月份的大部分時間都高於7%，月底時約為7.6%。

　　五年前，這一利率還接近3%。低利率推動了疫情時期的房地產繁榮，引發住房需求激增，並進一步推高房價。

　　除了待完成房屋銷售數據之外，房屋建築商信心也跌至14年來未見的低位。

　　在某些情況下，美聯儲官員可能會通過採取更加寬松的貨幣政策來應對房地產市場疲軟。一般而言，降低利率可以通過降低借貸成本來刺激需求。

　　但目前，美聯儲還有一個更大的問題需要處理：控制通脹。上周公佈的消費者價格指數（CPI）和生產者價格指數（PPI）報告幾乎沒有帶來什麼樂觀跡象。

　　美聯儲官員表示，他們正在關注人工智能領域大規模投資所產生的通脹影響。他們還認為，人工智能投資帶來的經濟收益可能抵消住房等疲軟行業的負面影響。

　　然而，高盛經濟學家Ronnie Walker周一在給客户的報告中表示，目前的各種情況總體表明，房地產市場很可能還會進一步走弱，然后纔會趨於穩定。

　　Walker寫道：「進入2027年，我們預計由住房負擔能力帶來的阻力將越來越佔據主導地位。近期抵押貸款利率再次反彈進一步加劇了這一問題，並將繼續拖累房地產市場活動。」

　　「持續較高的抵押貸款利率將繼續對房地產交易量產生最明顯的影響，而近期利率的快速上升很可能會在未來幾個月進一步壓低二手房銷售。」

　　更多相同的趨勢

　　高盛預計，未來三個季度，美國住宅投資將分別下降 2.5%、4%和1%。如果抵押貸款利率不下降，住宅投資甚至可能出現更加嚴重的下滑。

　　高盛預計，2027年美國獨棟住宅開工量僅為87.5萬套，與今年相比變化不大。二手房銷售預計為390萬套，與2026年大致相同，但這一水平明顯比疫情前的2019年低26%。

　　高盛的Walker認為，這種房地產市場活動水平之所以長期處於中等偏低狀態，是因為所謂的 「鎖定效應」（lock-in effect）。

鎖定效應，是指目前已經擁有住房的人，因為手中的抵押貸款利率非常低，如果搬家，就必須重新承擔更高的借貸成本，因此不願意出售現有住房併購買另一套房子。

　　與此同時，住房負擔能力下降又進一步拖累新房建設。

　　Walker寫道：「近年來，房地產市場活動一直被限制在一個相對狹窄的區間內。住房負擔能力惡化限制了市場向上增長的空間，而長期存在的住房供應短缺則在下方對市場形成支撐。」

　　「進入2027年，我們預計住房負擔能力方面的阻力將越來越佔據主導地位，從而進一步壓低房地產市場活動。」

　　（財聯社 趙昊）

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