方圓生活服務易主 0.14港元/股要約背后的「買殼」算盤

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（來源：中國房地產網）

10月15日，方圓生活服務集團有限公司（09978.HK，以下簡稱「方圓生活服務」）寄發綜合文件，要約人Yoncan Co., Ltd.正式啟動無條件強制性現金要約，接納截止時間為11月5日。約價每股0.14港元，當天收盤價為2.26港元，逾90%的折讓比例，令兩者形成鮮明反差。

面對外界的疑問，中國房地產報記者10月15日聯繫了方圓生活服務方面人士，對方迴應：「一切以公告爲準。」

這場資本運作的買方，是一個毫無物業管理經驗的科技企業主。貢偉力現年49歲，職業生涯長期聚焦於IDC、CDN及雲計算領域，現任江蘇睿鴻網絡技術股份有限公司主席，此前並無物業管理行業的從業經歷。

而他接手的，是一家連續虧損、資不抵債的上市物業企業。這場「外行買殼」的交易，真實意圖耐人尋味。

被迫交易

方圓生活服務股價在過去一年經歷了劇烈波動。

7月28日，停牌多日的方圓生活服務復牌，股價大幅走高，盤中最高漲幅達322%，最終收漲291.3%。此后股價持續上行，52周最高觸及3.48港元/股，較最低點0.052港元/股累計漲幅超過60倍。

引發這輪行情的，是一份控股權轉讓公告。

7月7日，要約人Yoncan與賣方Mansion Green、Aspiring Vision、Huiyu Investment訂立購股協議，以每股0.14港元收購約2億股股份，佔已發行股份的50.01%，總代價2800.62萬港元。賣方背后為方圓生活服務創始人方明、執行董事謝麗華及方明老友黃鵬。

0.14港元/股的收購價較停牌前收市價0.23港元/股折讓約39.13%。但市場並未參照這一價格定價，復牌后股價一路走高至3港元/股以上。截至10月15日，要約價較2.26港元/股的收市價折讓約93.8%。按此要約價交出手中的股票，小股東每股實際回收價值不足市價的一成。

公司公告為這一要價提供了依據：自2025年7月28日以來，股份收市價中位數約為每股0.09港元，0.14港元/股的要約價高於該中位數。但這一依據難以説服在高位買入的投資者。獨立財務顧問嘉林資本和獨立董事委員會態度明確：不建議獨立股東接納要約。

10月8日，交易正式完成交割。要約人Yoncan持有方圓生活服務50.01%股份，連同一致行動人士合計持股53.41%，由此觸發香港收購守則下的無條件強制性現金要約。從7月7日簽署購股協議到10月8日完成交割，再到10月15日寄發綜合文件，要約接納截止時間為11月5日下午4時。

對於原大股東方明為何在此時離場，在同策研究院聯席院長宋紅衞看來，方圓生活服務主業為物業管理，受地產下行拖累嚴重，近幾年連續虧損，目前處於資不抵債狀態。「儘管2026上半年賬面扭虧，但主要靠非主業因素，審計機構仍提示持續經營存重大不確定性。原大股東方明在此時以0.14港元/股出售控股權，是典型的流動性危機下的被迫退場。」

門外漢的算盤

這筆交易最耐人尋味之處，在於買方。

要約人Yoncan Co., Ltd.由貢偉力全資擁有。其長期深耕IDC、CDN及雲計算領域，現任江蘇睿鴻網絡技術股份有限公司主席。睿鴻股份主營「雲網融合」服務解決方案，於2026年3月剛從新三板終止掛牌，理由是「集中精力做好經營、降低運營成本」。

1977年出生的貢偉力，畢業於江蘇大學，早年曾任軟件公司總經理，2011年創辦雲端網絡，長期深耕IDC與CDN領域，自稱「長三角數一數二的IDC服務商領導者」。這位在長三角機房與服務器之間摸爬滾打二十年的技術派，如今坐上了港股物企的牌桌。

一個做雲網融合的科技老闆，選擇買下一家做物業管理的港股公司，其背后的邏輯值得剖析。

方圓生活服務的經營狀況持續承壓。2023年、2024年、2025年收益分別為4.27億元、3.69億元、3.51億元，連續下滑；年內虧損分別為5711.2萬元、7932.5萬元、7146.1萬元，三年累計虧損約2.08億元。截至2025年末，公司流動負債超過流動資產約6142.5萬元，每股權益為負，公告中明確提示「持續經營能力存在重大不確定性」。

公告中，要約人的表態頗為剋制：擬讓集團繼續經營現有業務，無意注入重大資產或縮減業務，計劃將其在人工智能、雲計算方面的經驗用於物業管理，並在要約結束后維持上市地位。公司公告明確表示，收購是爲了利用貢偉力的科技背景，將雲端、AI、CDN等技術應用於物業管理，提升「智能服務解決方案」能力，例如門禁控制、智能儀表等。

「維持上市地位」是關鍵詞。

物業股在港股市場的估值邏輯，過去幾年已發生明顯變化。物業管理板塊此前受到資本關注，在房地產下行周期中估值持續回落。截至10月15日，方圓生活服務港股市值為8.36億港元，股價2.09港元、當日跌幅7.52%。貢偉力以不到3000萬港元的代價取得一家上市公司的控股權，這一成本低於一般A輪融資的水平。

配股安排暴露了更真實的意圖。除購股協議外，公司同時與三名認購人訂立股份認購協議，以0.14港元/股發行最多3.7億股新股，最高募資5180萬港元，淨額約4950萬港元，主要用於「償還負債及補充流動資金」。若三筆交易全部落地，要約人及其一致行動人持股將逼近69%。

對此，宋紅衞解釋：「這次收購本質上是一個資不抵債的物業公司‘賣殼求生’，科技背景的新買家‘低價買殼’的交易。」

市場分析認為，方圓生活服務董事會即將改組，方明、孫立功、謝麗華等原董事預計退出，貢偉力的團隊將入主。

值得關注的是，對於那些在高位買入的小股東而言，他們面臨的是一道殘酷的選擇題：接受93.8%的折讓退出，還是留在一個「外行」主導的董事會里。

11月5日之前，他們必須做出決定。